20xx年淄博房地产市场统计调查分析报告

二〇〇七年全市房地产开发市场

统计分析报告

20xx年，我市房地产开发市场继续保持了健康发展的势头，同时受国家宏观调控政策的影响，呈现出与以往年度明显不同的特点。

一、基本情况

1、完成投资。20xx年，全市房地产开发共计完成投资101.55亿元，同比增长5.66%，在我市GDP中仍然占有相当份额（约占5.29%，按照1.9的诱发系数计算，可以带动相关产业增加值192.95亿元）。其中商品住宅投资72.00亿元，同比增长6.37%（经济适用住房完成投资4.14亿元，同比上涨206.67%）；办公楼投资2.15亿元，同比下降15.02%；商业营业用房投资8.20亿元，同比下降13.59%。

投资结构。商品住宅完成投资72.00亿元，占房地产开发投资的70.90%；办公楼、商业营业用房完成投资10.35亿元，占房地产开发投资的10.19%。商品住宅投资在房地产开发投资中占到三分之二以上，占主导地位。

区（县）完成投资居首位的是中心城区（张店区和高新区），完成投资57.55亿元。另外，我市房地产开发企业在外地完成投资5.47亿元。

表一 各区县完成投资情况

区县 中心

城区 淄川

区 博山

区 周村

区 临淄

区 桓台

县 沂源

县 高青

县

完成投资

（亿元） 57.55 5.76 3.74 4.69 14.96 6.75 3.42 4.69

所占比重

（%） 56.67 5.67 3.68 4.62 14.73 6.65 3.37 4.62

同比增长

（%） 2.93 -22.27 2.47 -26.03 26.99 8.87 62.09 73.06

各季度完成投资最高的是第四季度，完成投资41.46亿元。

表二 各季度完成投资情况

一季度 二季度 三季度 四季度

完成投资（亿元） 12.48 23.66 23.95 41.46

所占比重（%） 12.29 23.30 23.58 40.83

同比增长（%） -49.53 69.24 17.57 11.96

2、商品房施工面积。全市商品房施工面积1415.53万㎡，同比增长21.38%。其中商品住宅施工面积1182.96万㎡，同比增长20.70%（经济适用住房施工面积56.85万㎡，同比增长83.15%）；商业营业用房施工面积139.33万㎡，同比增长20.14%；办公楼施工面积54.93万㎡，同比增长22.56%。

全市商品房新开工（已办理建筑工程施工许可证）面积452.82万㎡，同比下降17.68%。其中商品住宅新开工面积380.79万㎡，同比下降21.60%（经济适用住房施工面积28.08万㎡，同比增长8.92%）； 商业营业用房新开工面积39.01万㎡，同比下降0.46%；办公楼新开工面积8.59万㎡，同比下降42.39%。

施工面积、新开工面积的结构比例。在施工面积中，住宅施工面积1182.96万㎡，占83.57%；办公楼、商业营业用房施工面积194.26万㎡，占13.72%。施工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占不到七分之一。在新开工面积中，住宅新开工面积380.79万㎡，

占84.09%；办公楼、商业营业用房新开工面积47.60万㎡，占10.51%。新开工面积也以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占约十分之一。

区（县）商品房施工面积、新开工面积居首位的是中心城区，分别为762.39万㎡、200.18万㎡。另外，我市房地产开发企业在外地施工、新开工面积111.76万㎡、40.81万㎡。 表三 各区县施工面积、新开工面积及所占比重

区县 中心

城区 淄川

区 博山

区 周村

区 临淄

区 桓台

县 沂源

县 高青

县

施工面积

(万㎡) 762.39 84.21 89.89 84.23 178.85 110.62 58.13 47.20

所占比重

（%） 53.86 5.56 6.35 5.95 12.63 7.81 4.11 3.33

同比增长

（%） 11.94 5.83 33.19 21.83 43.19 17.96 83.38 154.72

新开工面积

(万㎡) 200.18 21.47 29.31 20.55 98.85 30.23 28.60 23.63

所占比重

（%） 44.21 4.74 6.47 4.54 21.83 6.68 6.32 5.22

同比增长

（%） -37.35 7.57 3.10 -43.20 75.89 -52.65 156.73 59.88

各季度新开工面积最高的是第二季度，新开工面积133.72万㎡。

表四 各季度新开工面积情况

一季度 二季度 三季度 四季度

新开工面积

（万㎡） 67.14 133.72 121.22 130.74

所占比重（%） 14.83 29.53 26.77 28.87

同比增长（%） -74.20 22.99 59.10 24.68

3、商品房竣工面积。全市商品房竣工（已办理建筑工程竣工备案表）面积418.39万㎡，同比增长92.99%。其中商品住宅竣工面积343.51万㎡，同比增长80.08%；商业营业用房竣工面积56.60万㎡，同比增长207.78%；办公楼竣工面积14.75万㎡，同比增长170.64%。

竣工面积的结构比例。在竣工面积中，住宅竣工面积343.51万㎡，占82.10%；办公楼、商业营业用房竣工面积71.35万㎡，占17.05%。竣工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占约六分之一。

区（县）商品房竣工面积居首位的是中心城区，竣工面积202.95万㎡。另外，我市房地产开发企业在外地竣工面积53.85万㎡。

表五 各区县竣工面积情况

区县 中心

城区 淄川

区 博山

区 周村

区 临淄

区 桓台

县 沂源

县 高青

县

竣工面积

(万㎡) 202.95 38.28 20.58 28.46 42.85 55.30 13.77 16.19

所占比重

（%） 48.51 9.15 4.92 6.80 10.24 13.22 3.29 3.87

同比增长

（%） 80.13 106.14 60.16 291.21 4.79 209.11 262.37 470.07

各季度竣工面积最高的是第四季度，竣工面积180.73万㎡。

表六 各季度竣工面积情况

一季度 二季度 三季度 四季度

竣工面积（万㎡） 94.06 61.33 82.27 180.73

所占比重（%） 22.48 14.66 19.66 43.20

同比增长（%） 172.40 -1.18 24.82 232.90

4、商品房销售。

实际销售面积。全市实际销售（已销售且已办理建筑工程竣工备案表）面积292.61万㎡，同比增长50.30%。其中住宅274.18万㎡，同比增长51.56%；办公楼1.20万㎡，同比下降28.99%；商业营业用房14.89万㎡，同比增长73.34%。

预售面积。商品房预售面积265.43万㎡，同比下降3.89%。其中住宅254.05万㎡，同比增长4.69%；办公楼0.96万㎡，同比下降78.43%；商业营业用房6.32万㎡，同比下降75.94%。

区（县）商品房实际销售面积、预售面积居首位的是中心城区，分别为163.80万㎡、14

2.98万㎡。

表七 各区县销售情况表

区县 中心

城区 淄川

区 博山

区 周村

区 临淄

区 桓台

县 沂源

县 高青

县

实际销售面积

(万㎡) 163.80 15.66 5.26 17.22 40.03 32.61 8.64 9.39

所占比重（%） 55.98 5.35 1.80 5.88 13.68 11.14 2.95 3.21

同比增长（%） 57.41 29.00 -67.89 122.19 19.56 106.92 127.37 616.79 预售面积

(万㎡) 142.98 9.25 10.32 17.22 36.88 24.23 11.05 13.50

所占比重（%） 53.87 3.48 3.89 6.49 13.89 9.13 4.16 5.09

同比增长（%） -13.78 -70.54 63.29 19.67 66.43 17.00 -14.80 467.23

各季度商品房实际销售面积最高的是第四季度，实际销售面积123.73万㎡；商品房预售面积最高的是第三季度，预售面积85.60万㎡。

表八 各季度商品房销售面积情况

一季度 二季度 三季度 四季度

实际销售面积

（万㎡） 38.72 52.23 77.93 123.73

所占比重（%） 13.23 17.85 26.63 42.28

预售面积

（万㎡） 32.31 66.11 85.60 81.41

所占比重（%） 12.17 24.91 32.25 30.67

商品房销售结构。住宅的实际销售面积、预售面积分别为274.18万㎡、254.05万㎡，分别占销售总量的93.70%、95.71%，以住宅为主。对于住宅的销售结构，通过对的住宅预售的数据进行收集分析，各种套型面积的住宅的销售套数占总销售套数的比例如“各套型预售套数比例图”所示。

商品房销售价格。全市新建商品住宅全年预售平均单价2337元/㎡，同比增长11.29%，第四季度预售平均单价2383元/㎡。各区县价格由于受开发建设楼盘品质、位置等因素以及投放量的影响，价格有一定的差距，也有一定的浮动。各区县的预售住宅的平均单价如下表。

表九 各区县商品住宅预售平均价格

区县 中心

城区 淄川

区 博山

区 周村

区 临淄

区 桓台

县 沂源

县 高青

县

全年

（元/㎡） 2610 1902 1693 2105 2350 2052 1947 1941

第四季度

（元/㎡） 2644 1875 1730 2218 2443 2019 2136 1872

表十 各季度商品住宅预售价格情况表

季度 一季度 二季度 三季度 四季度

至季度末累计均价

（元/㎡） 2194 2230 2315 2337

单季度均价

（元/㎡） 2194 2345 2342 2383

单季度与上一季度差价

（元/㎡） 27 151 -3 41

二、房地产开发市场形势的总体分析

（一）我市房地产开发市场整体形势。

依据全市房地产开发市场的数据资料，结合国家宏观调控政策分析，我市房地产开发市场的整体形势是健康的，主要表现为：一、我市房地产开发市场为内需型，投资行为较少，基本没有投机行为，特别是在金融、税收政策的影响下，绝大多数需求都是刚性的；二、房地产开发完成投资保持了适度的小幅增长（同比增长5.66%），与国家宏观调控政策的要求相一致；三、商品房价格增幅较小，全年商品住宅预售均价为2337元/㎡，同比增长11.29%，在我市成本构成型的价格情况下，基本为由于成本增长带来的刚性上涨，且增幅低于同期国民经济、城镇居民人均可支配收入的涨幅；四、商品住宅预售形势整体好转，特别是下半年在出台新的金融调控政策的情况下出现了一定增长。

（二）2007我市房地产开发市场的突出特点。

1、房地产开发投资增幅明显回落。

20xx年全市房地产开发完成投资101.55亿元，比20xx年增长5.44亿元，同比增长5.66%，同比增幅比20xx年降低18个百分点，与国家宏观调控政策的要求相一致，我市房地产宏观调控的效果显现。完成投资增幅明显回落，一是受严格信贷政策影响，加大了企业的融资难度、提高了融资成本，在我市开发企业整体实力还不强、融资手段单一的情况下，金融资金进入房地产开发市场数量的减少，势必带来投资的减少；二是受土地紧缩影响，2

007年我市土地的供应面积为20xx年的61%左右，土地成交额为20xx年的75%左右；三是受我市新开工建设规模的明显减少的影响。

2、新开发建设规模明显减少。

20xx年全市商品房新开工面积452.82万㎡，同比下降17.68%。新开工建设规模减少将有利于逐步缓解供需矛盾。新开工面积减少，一是受20xx年配套制度改革、人防费大幅提升的影响，企业为减少资金压力，将原计划20xx年开发的项目提前到20xx年开发；二是受我市房地产市场销售压力加大的影响，近几年我市房地产开发市场建设规模不断扩大，市场销售压力不断加大，企业为避免市场风险，减少了新项目的开发建设规模；三是受土地供应量减少的影响，开发用地的减少相应会带来开发项目的减少。

3、商品住宅销售形势明显好转。

20xx年，我市商品住宅实际销售274.18万㎡，同比增长51.56%；商品住宅预售面积254.05万㎡，同比增长4.69%。商品住宅的实际销售、预售面积下半年都远远大于上半年，较20xx年同期也有较大的增幅。尤其在9月份央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商品房销售产生较大影响的情况下，我市的销售形势依然呈上升之势，说明我市房地产销售形势好转。我市现在部分成规模、规划配套齐全、建设品质高的楼盘，基本没有余房可售。销售形势的好转，首先是受我市经济快速增长、人居可支配收入不断增加的带动，其次是由于中小户型住宅的供应量在逐步加大，适应市场需求的影响。

4、商品住宅价格略有增长。

全市新建商品住宅全年预售平均单价2337元/㎡，比20xx年增长237元/㎡，同比增长11.29%，低于同期国民经济、城镇居民人均可支配收入的涨幅；就各季度实际情况看，价格有一定的波动，这种波动主要是受销售楼盘的品质、各层次楼盘销售面积的变化影响，并不是我市商品住宅价格的实际波动。

我市商品住宅价格主要是由土地成本、建安成本、政府规费等成本构成，利润所占比重较低，20xx年主要成本都有一定幅度的增长，一是人防费的大幅提高，自20xx年底，我市人防费提高近10倍，随着在新收费标准施行后开发建设项目大量进入销售市场，带来了房价的

增长；二是土地价格的上涨，随着土地供应量的减少，竞争日益激烈，土地价格快速上涨，我市土地成本在商品住宅成本中占有约40%的重要比重，必然会带来房价上涨；三是建安成本的不断增长，随着建材价格上涨、人工费等上涨，建安成本也在不断增长，带动房价增长；四是融资成本的增加，随着金融利率的不断增长，以资金运作为主的房地产开发的资金成本也在不断增长。由此可以看出，我市商品住宅价格的增长是由成本增长带来的刚性增长，并不是由于企业增加利润带来的，价格相对合理，同时以成本为主的价格构成使我市的住宅价格水平也较低，低于经济发展水平相当的潍坊、济宁、泰安、临沂等地市。

（三）、我市房地产开发市场存在的问题

从我市实际情况分析，我市房地产开发市场整体上是健康的，但是我市房地产开发市场还处于起步发展阶段，也存在一些问题，主要有以下几个方面：

1、房地产开发市场的供需矛盾一定程度上存在。

一是中小户型供应量低与需求量大的供需矛盾。我市前几年在大规模换房热潮的影响下，住宅供应主要以大户型为主，满足中低收入家庭需要的需求量较大的中小户型供应量较少。虽然我市部分企业及时作了调整，中小户型的供应量有所增大，但是所占比例不高，还不能够满足市场的需求。另一方面是同质化住宅建设与多元化需求的矛盾。近几年，我市在住宅产业化方面作了大量卓有成效的工作，使我市部分住宅项目的建设品质有了很大的提高，这些项目的销售情况也很好，但是所占比例还是相对较低，在大规模的团购过后，市场需求向居住面积改善、居住品质改善等多元化方向发展，虽然我市的住宅供应在市场形势变化的影响下，有高品质住宅、节能住宅的供应，但是目前还没有真正实现多元化供应。

造成供需矛盾的原因一方面是前几年市场形势较好，企业生存压力小，大多数企业以小部分高收入阶层的需求为导向，导致了供求关系的结构性失衡，绝大多数的中低收入阶层被排除在购买市场之外；另一方面是由于部分企业在市场形势发生变化后，没有深入的分析变化的本质，甚至有个别企业根本就没有对市场进行调研分析，缺乏合理的项目定位，在没有充分考虑区域位置、消费群体的情况下盲目开发建设。

2、商品住宅供应结构不合理。

在国家宏观调控政策和我市市场需求的影响下，我市住宅供应结构有了明显的变化，小户型住宅的建设面积在不断加大，但是结构不合理的问题依然存在。一方面是保障性住房开发建设规模小。20xx年全市商品住宅施工面积1182.96万㎡，其中经济适用住房施工面积5

6.85万㎡，仅占4.81%，所占比例较低，虽然在开发市场以外部分大型厂矿企业、院校还建设了部分经济适用住房，但是由于受到定向建设的制约，无法向社会供应，整体上保障性住房的建设规模较小，难以保障低收入家庭住房需求。另一方面是90㎡以下住宅建设比例达不到要求。20xx年11月份对全市新建商品住宅结构比例进行调研的结果显示，我市1-11月份新建商品住宅套型面积在90㎡以下的占总建设规模的比例不足40%，远低于国家宏观调控政策要求的新建商品住宅套型面积90㎡以下的占总建设规模的70%以上的结构比例要求。

造成供应结构不合理的原因：一是用于建设经济适用住房的土地供应量较少，也存在经济实用住房建设用地开发建设进度缓慢的情况；二是受前几年大规模的换房热潮对大户型需求大的影响，结构难以在短时间内实现调整， 需要一定时间周期磨合； 三是部分企业对结构比例的调整持观望态度，没有及时对小户型住宅比例较大的项目进行开发建设。

3、集体土地房地产开发现象亟待治理。

近几年，城乡结合部许多以旧村（居）改造、以 “建设社会主义新农村”为名，在没有办理任何审批手续的情况下，占用集体土地进行房地产开发的活动相继出现，并且大有愈演愈烈之势，据统计，20xx年后待建面积为404万㎡，在建面积146万㎡，60%以上无任何建设手续，其中对外销售的占有相当比例。这种现象的出现带来很多问题，一是缺乏土地利用、建设工程规划引导，违法建设问题普遍，严重扰乱土地市场和房地产市场秩序；二是造成国家税费大量流失，严重冲击正常的房地产交易行为；三是村（居）民后续生活缺失有效保障，造成新的社会不稳定因素；四是实施主体不合适，建设行为不规范，工程质量存在严重隐患；五是购房者利益得不到保障，各种社会矛盾和纠纷日益显现。