20##年商业地产中儿童职业体验馆行业发展研究报告(二)
第二章 20##-20##年儿童职业体验馆行业发展环境分析
    一、宏观经济环境

1万亿儿童产业消费规模成就资本市场。第四波婴儿潮的到来，我国0-14岁人口激增至2.6亿，由此催生了1万亿的儿童产业消费规模。这一现象伴随着我国城市化的发展，促进了儿童产业的市场变革。中国儿童产业研究中心发布的《儿童产业上市公司一览》显示，儿童产业上市公司已经达到31家，呈逐年上升趋势，并且从最开始的日用品制造向教育、图书等文化创意产业发展。儿童资本市场的活跃，为儿童文化创意产业的发展奠定了资本基础。当前我国仅15岁以下的儿童2.6亿，其中生活在城市且收入水平较高的就有1.1亿，各大城市4至12岁儿童每年的独立消费更是高达60亿美元，儿童俨然成为继女性之后又一庞大的消费生力军。据调查,80%的家庭，孩子支出占家庭支出的30%~50%，4%的家庭高达70%。孩子的消费已成为家庭消费的最大支出。

伴随计划生育政策的实施和深入，“4+ 2+ 1”的家庭结构逐渐成为社会主流，六个家长围着一个孩子转，孩子在家庭和社会中的地位不断提高，优生优育的观念变得深入人心。诸多方面的原因，促使儿童消费市场持续快速发展，保守统计，目前中国婴童经济的市场需求规模已达到1万亿元以上。杭州婴童协会会长、贝因美集团董事局主席谢宏预测，这一数字在20##年将达到2万亿元，远景规模则可达3万亿元。

　　
    二、儿童职业体验馆行业政策环境

儿童职业体验馆属于哪个行业？教育、文化创意、地产、娱乐、旅游、传媒……很多经营者自己也说不清楚。作为一个新兴行业，它有广阔的空间，基于此能做的开发很多，但从哪方面定位直接决定了儿童体验项目的商业模式。

职业体验馆是一个交叉化的新行业，国家对这个行业没有任何法律和政策指导管理这个行业。各地区政府文化局、旅游局、公安局、教育局等等都可以管理，也可不管。在消防局的法规里，根本没有这个类别的场所，所以报验此类消防场馆要和当地消防局仔细沟通，新讨论出一个适合职业体验馆自己的消防安全要求。

涉及儿童场馆法规的，当属《高层民用建筑设计防火规范》和《国际儿童权利公约》、《中华人民共和国未成年人保护法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国消防法》。。

1、  儿童活动场所的范围

    日前，国家规范《建筑设计防火规范》第5.1.7 条要求：一、二级耐火等级的建筑中托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所不应超过三层或设置在四层及四层以上楼层或地下、半地下建筑(室)内。

《高层民用建筑设计防火规范》要求：托儿所、幼儿园、游乐厅等儿童活动场所不应设置在高层建筑内，当必须设在高层建筑内，应设置在建筑物的首层或二、三层，并应设置单独出入口。

根据《国际儿童权利公约》、《中华人民共和国未成年人保护法》、《中华人民共和国刑法》等综合来看，一般我国将 14周岁以下的未成年人称为儿童，接受教育程度大致可分为学龄前儿童、小学生、初中生。

儿童活动场所的范围是一个很宽泛的概念，如果单从字面意义而言，只要有儿童活动的地方就是儿童活动场所，那么影剧院、体育馆、科技馆、图书馆、博物馆甚至宾馆、饭店、商店、早教中心、亲子乐园等等都可以称之为儿童活动场所。。而《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》仅仅明确了托儿所、幼儿园的儿童活动用房、儿童游乐厅属于儿童活动场所，对于其他儿童活动场所没有很明确的解释。因此，如何界定儿童活动场所的范围，消防行政审批的法律规范适用条文依据不会很细致，这样就会给消防行政审批带来了较大的困难。

2、 儿童职业体验馆功能定性困难

    儿童职业体验馆设定的体验对象主要以3周岁至15周岁青少年和儿童为主。根据《高层民用建筑设计防火规范》要求：托儿所、幼儿园、游乐厅等儿童活动场所不应设置在高层建筑内，当必须设在高层建筑内，应设置在建筑物的首层或二、三层，并应设置单独出入口。

但经过审核人员查阅资料，儿童活动场所没有一个非常精确的定义，儿童职业体验馆和其他区县的类似体验中心从经营模式、经营内容上有较大的差别，因此在消防设计上无可参照的依据。而且，场所内所设置的模拟设施和街道等规范也没有明确的要求。

3、 人员疏散难度大

    由于儿童职业体验馆设置在一类高层民用建筑内，高层建筑本身的特点是人员垂直疏散距离大，一旦发生火灾，热烟气会快速向上蔓延，人流疏散方向与烟气扩散方向形成交叉，大大增加了人员疏散和灭火救援的难度，而且该体验馆面对的对象为青少年群体，青少年的消防安全意识和自防自救能力缺乏。由于“生活自理能力差”这一特殊性，自身消防安全意识普遍不高，自我保护能力较弱。同时，儿童的自控能力和判断能力都比较差，出现紧急情况容易不知所措，如果场所消防安全管理措施薄弱，防火安全制度不健全、不落实，一旦发生火灾，在人数众多的情况下极易发生踩踏事故，后果将不堪设想。

4、 引发火灾因素多

由于体验项目多样性，馆内安装大量用电设备，如照明灯具、音响设备、幻灯设备等，用电负荷大，且部分体验项目要使用高温，极易引发火灾。人员多、流动性大，可能存在参观人员违章吸烟、遗留火种等情况。

5、  消防监管及灭火救援难度大

体验馆本身的特殊性和娱乐性带来人流量的增大，一旦投入正式营业会加大消防部门监管的难度。倘若发生火灾，儿童求救及逃生意识的欠缺也会加大灭火救援的难度。

  三、儿童体验馆是哪些投资商在参与呢？

1、住宅、商业地产投资商 2、钢材投资商 3、建材投资商 4、教育投资商 5、酒店管理投资商 6、农业投资商 7、矿产投资商 8、个人投资。每个后面国有资本和上市风险投资商也在介入如：各地的教育局、旅游局、广电局、出版局、铁路局等；海外部分风险投资，如红杉资本等

四、国内外经济形势对儿童职业体验馆行业发展环境的影响
1、最大的影响在于投资商对投入资金估计不足，20##年-20##年，国内银行给钢材、房地产、矿产投资商的放贷资金量比较宽松，因此，投资儿童体验馆的规模都比较大，基本在1万平米左右，投入资金达到6千万。随着20##年-20##年银行银根紧缩，20##年很多投资商投资规模从一万平米，直降到5千平米左右，20##年很多地区投资商投资规模又从5千平米降到了3千平米左右，甚至出现了要建造5、6百平米的儿童职业馆要求。

5年中儿童职业体验馆的数量逐年递增，蓬勃发展，数量冲破80大关。在20##年中山东和河南贡献最大。

２、宏观调控后的中国住宅地产商的资金大量转投商业地产和旅游地产，儿童产业成为商业地产中必须拥有的业态。因此，目前新建商业地产中的综合体，儿童全产业配套基本设计为两个专业层，如一层包括：爱乐儿儿童游乐场为代表的淘气堡板块，哈皮蹦极板块、儿童职业体验馆板块、儿童摄影板块、儿童玩具板块，儿童服装板块、屈臣式类的专业时尚超市、4D影院板块、儿童用品店、妇婴超市；另一层包括：各类早教中心及学前班培训机构、各种一对一提高班辅导机构、才艺辅导培训机构、各类动漫和机器人活动机构、时尚电影院线，各类快餐机构、著名餐饮机构。招商80%+自建20%的一站式消费的“儿童天地”模式成为这些商场综合体的架构。

与早年单一开发的妇婴百货店和儿童职业馆不同，更多的儿童教育、青少年教育、饮食、影视、体育、娱乐板块集体涌入商场，一次可以消化商场5万平米以上。操盘商业项目要从婴童板块切入，这个渐渐成为业内的共识。投资商思维发生根本变化，这次他们首先盯上的蛋糕不是“儿童用品买卖”带来的“钱流”，而是“儿童驱动消费”带来的客流和商机。大家建儿童城的主要目的是，释放六个家长围着一个孩子转，让家长们腾出时间逛街消费。从婴童板块切入，带动商场人气。各种形态的儿童娱乐、教育机构的竞争，造成人们对单一儿童职业体验馆注意力分散，同时要求的内容也越高。

3、国内通货膨胀率上升快，政府无地可买卖，财政赤字大幅上升。因此，政府单位直接投资机会变少，个人房地产投资商转型到shopingmall做儿童主题商场的会变多。

　由于儿童职业体验馆项目对地段、装修、设备的要求很高，投资金额庞大。建设投资少则4000万元，多则上亿元。场馆建成后还要负担压力较大的运营成本支出，如物业、工资、易耗品、市场推广费用等。一家国内一线城市6000平方米的场馆，每月运营成本就约100万元。面对如此沉重的负担，需要多方盈收方能消化。但据了解，目前国内最早开业的一批场馆基本都难逃盈利模式单一的基本现状。

在国外成熟的营业构成中，门票收入占总体收入的40%，品牌植入占40%，衍生产品和周边消费各占10%，而国内却依然是以门票收入为主，占了八九成。

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