《项目产品及规划建议报告》大纲

说明：此报告是要开展在项目策划定位确定之后，对项目的具体空间布局做出研究的工作。

一、项目概况

明确”三大定位”，准确描摹项目在特定背景下的直接目标及诉求，为产品及规划建议找准方向。

1．总体定位回顾

此部分主要为策划顾问阶段对项目的全方位定位结论。这是产品及规划建议的重要依据之一。

（1）项目定位

（2）产品定位

（3）客群定位

2．项目开发目标及诉求

产品与规划建议可能在项目拿地及开发的各个阶段开展。此时项目可能面临着特定开发阶段的特殊背景，需要明确此时的项目开发目标及诉求，加强产品及规划建议的针对性。

二、地块研判

深度解析地块，发掘地块之于产品设计的价值点及不利点，并建立分区。

1．地块概述

（1）地块用地性质、边界及四至

本部分内容应来源于官方出具的规划设计条件。地块用地性质通常为居住用地、商业用地或兼容性用地（居住兼容商业或商业兼容居住）。地块边界及四至应有明确的文字描述和精确的带边界的CAD地形图，CAD图1：500的比较好。

（2）地块技术经济指标解读

1）主要技术经济指标

包括建设用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高。

关系到容积率拆分方式、单体形式及规模比例等技术性问题。

2）配套技术经济指标

包括停车指标及其他配建指标（公建配建指标、人防配建指标、公廉租房配建指标） 关系到商品建筑占用计算容积率的建筑规模指标空间的多寡问题。

3）相关规划条件

有关建筑退线（建筑退道路和其他用地边界的建筑控制线）和建筑间距（日照间距防火间距、其他间距）的条件分析。

关系到建筑布局、单体排布方式，如朝向选择、建筑组合关系等。

（3）地块自然属性分析

1）地形、地貌、地质分析

地形包括平原、坡地、台地、山地、丘陵、沟谷、坎崖、坑等起伏状况。地貌包含沙漠、荒漠、草原、农田、林地、森林、滩涂、沼泽等地面情况。地质包含各种类型的土壤或岩石地质类型，包含承载力、地质灾害可能性、植被存活或水土保持难易程度等。

关系到建筑工程的难易程度、景观优美程度、空间尺度的易人程度等。

2）气候、环境分析

温度、湿度、降雨、气流、阳光照射等大气活动规律。水质、空气质量、生物活动状况、噪音等环境状况。

关系到环境品质是否适于人居，为了获得适宜的局域环境，产品设计可能要采取的应对策略。

2．片区发展格局分析

（1）片区上位规划

分析地块所在片区控规或土地利用规划，判断未来片区发展格局。各种规划代表了官方正式公开的意见，是片区发展的可靠依据。

（2）片区发展现状

在地块规划的背景下分析地块所在片区现状，包括周边土地利用、建筑设施、道路交通、景观资源等，解析项目地块面临的问题及可能的应对策略。

3．地块价值评判

（1）地块价值点

通过地块研判和片区发展格局分析解读出地块占有或能借用的有利资源，进而提炼出有利于提升产品价值或不利于产品打造的若干方面。

（2）地块价值分区

根据地块自身的用地条件和地块价值点分析，给出能提升产品特定价值的特征区域或规避不利条件的特定区域。

三、产品建议

说明：全面阐述在前述分析的基础上，有关产品的具体建议，包括总体原则、全部产品体系、典型单一产品详细设计、产品相关配置要求四方面。

1．总体原则

说明：通常产品建议需充分遵循项目“三大定位”，明确导向项目开发目标、应答核心诉求，全面体现地块价值点、规避地块不利点；也可阐述在特定情况下，产品设计秉持的宗旨。

2．产品体系

说明：一般一个项目的产品会有多个类型。或高低搭配、或体现不同特色，以便照顾不同的客群、适应不同的场地环境、配合不同的开发诉求。产品体系在分类基础上，还需明晰各类型产品的特征，通常包括产品系名称、所占规模（面积、套数）比例、产品尺度（开间、面宽、层高）、功能构成（几室几厅几卫+附属功能+特色功能）、服务客群、建筑形式、风格特色等。

3．产品设计

说明：重点阐述主力产品或逐一阐述全部产品的详细特征。给出具体的产品设计方案，包括户型平、立、剖面方案、各个功能单元的特点（包括尺度、氛围、内部空间意向、使用方式等）、各个功能单元布局关系、交通动线组织方式、与场地环境关联等。

4．产品配置

说明：对产品的装修标准、设备设施、公共服务设施、园林景观、停车位、物管、安防、生活服务、城市资源等配置内容及水准给予建议。

四、规划建议

1．规划原则

说明：一般的规划需要达到“适地、适时、适势”——适应特定的场地环境，包括地形地貌地质、气候环境条件、周边建筑关系等）、适应项目分期开发在时间空间上的协调及特定阶段的战略战术诉求、适应当下的政府主管部门要求、市场消费趋势、主流价值观）。也针对具体项目可阐述某几项具体的原则性内容。

2．总体布局

说明：通常需要一个总平面方案，可以是基于实现规划指标和基本功能分区的强排方案、或者是在强排方案基础上植入有针对性的布局理的概念方案。

总平面方案内涵有两方面先会有一个功能分区或物业类型分区层面的布局构架、其次在个分区基础上给出建筑单体的形式及组合方式。

注意需着重阐述总体布局如何关注和实现核心价值点、如何规避项目不利点的具体

做法。

3．道路交通系统

说明：在总体布局框架下，着重阐明支持各类出行方式（机动车、人行）的交通动线方案（机动车行驶停驻动线、人行行走停驻路线和相互关系）、设施布局方案（机动车道和人行道路分级体系及线路布局、机动车停车场地、人流活动集散场地安排）。 4．绿化景观系统

说明：在总体布局框架下，着重阐明绿化景观系统的结构体系，包含轴线、节点、分区三个层面，并可以进一步阐述多条轴线、多个节点或做个分区的主次关系、具体特征等。

5．建筑单体

说明：明确建筑单体的设计思路，包括产品组合方式、各产品与公共交通部分的衔接方式、建筑体量、建筑风格、建筑布局注意事项（朝向要求、地块内地段位置要求）等。一般借助照片、平面或立体示意图表达，必要的情况下可针对性地出建筑单体平、立、剖面建筑方案。

6．配套公建

说明：根据规划条件或项目自身需要，需配置的公共服务设施项目和每个公建项目的规模、位置、建筑单体内部布局、立面处理、交通动线组织等要求。

7．开发节奏

说明：配合市场行情、营销战术、相关项目协同开发等需求，制定开发节奏，明确项目总体开发时间，总体开发时间内具体各时段起止时间点和对应的开发内容、完成标准、与营销配合事项、相应的资金收支情况等。