为企业创造价值 第 1 页 共 3 页 演讲人耿林宏 地点青岛颐杰鸿泰公司 开场白10分钟 李总、各位领导大家好。。。。 今天非常荣幸我能代表上海瑶宇投资管理有限公司到位于有这么美丽的海岸城市青岛颐杰鸿泰公司与大家交流房地产。个人谢谢李总裁。 我理解的房地产 中国房地产的基本国情是土地公有、人多地少、共同富裕 房地产----流通、不流通 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中其拍卖标的也可以有三种存在形态即土地或土地使用权建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 上海瑶宇简单介绍5分钟 进入第一个主题房地产到底出现了什么问题10分钟 自20xx年以来中国房地产市场“到底出现什么问题”。任凭调控不断继续但房地产投资热潮一浪高过一浪房价上涨一波接着一波政府的调控总难见成效。房价持续非正常地快速大幅度上涨购房投资回报预期持续被看高投资投机行为盛行房地产投资持续高热让全世界为之大跌眼镜。即便在发生金融危机的20xx年中国的房价却创下了史来最疯狂的上涨记录。甚至在中央政府正展开比20xx年更严厉的调控的3月下半月一些地区再次出现了房地产可能再次逆势热行的苗条。 房地产商如是说高房价都是因为土地供应不足。房产价格还在上涨的原因比较复杂有供求矛盾有人民币升值、有流动资金过剩、有缺少投资品还有投机操作市场的因素。现在市场的需求还相当旺盛这是房价上涨的根本原因。再一个我们也看到以石油为首的原材料价格的上涨以及人民币的升值都是房价上涨的原因。中国第一次房价的暴涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之后的需求市场化。第四次上涨则来自于土地供给制度的变化包括招拍挂制度与紧缩土地供给。 根据中国社会科学院的最新调查泡沫和空置房平行存在而中国大陆85的家庭无力购房。对北京、上海和深圳等大城市的调查房屋空置率已经远远超过10的国际警戒线。在不少地区甚至已经达到50以上。同时房地产占GDP的6四分之一的投资在房地产行业。政府把房地产从一开始就认定为经济增长的一个最主要的来源而忽视了房地产本来就是一种特殊的社会产品因为房地产本身直接关系到人民的直接福利换句话来说房地产直接关系到社会的和谐稳定。 只要房地产为流通性质矛盾的问题永远存在做为房地产开发商一定要深刻的理解你在什么地方----别忘记这里是中国跟着党的路线走才有我们的明天才有永续的发展。 在中国投机倒把的项目与企业永远记住算账的时候一定来到。 为企业创造价值 第 2 页 共 3 页 不是房地产出现什么问题是项目本身与企业的问题。 进入第二个主题房地产/开发商冬天来了吗10分钟 看新政策下市场变化 ★一二手房成交量差额逐渐缩小连续15个月的主导地位或将倾斜。 ★房产税预期让多套房持有者价格进一步下跌6左右。 ★购房需求观望致使“由买转租”租赁市场的火爆。 ★“资金不够充裕的中小开发企业”陷入了焦灼。 ★土地市场开始降温。国土部释放加大土地供应信号开发商靠土地融资受到限制。 ★房地产金融领域出现新变化。证监会表示将联合国土资源部加强对房地产企业融资监管。5月5日银监会再次上调存款准备金利率银根紧缩态势进一步加大。来自股市的反应也快速强烈地产股大幅度下跌。 ★购房者的消费预期随着新政策的出台而发生重大变化等待和观望的情绪渐浓。 有人问我耿先生你在中国这么多年与房地产打交道依照你的角度与专业你怎么认为房地产/开发商冬天来了吗 我的回答从开始到今天还是天天有人是春天天天有人是夏天天天有人是秋天天天有人是冬天。 看准市场了解市场找到好的方法跟着党的路线走---每天你都是春天。 进入第三个主题没有卖不出去的房子只有卖不掉的价格5分钟。 今天的我会这样的说“只有卖不出去的价格没有卖不出去的房地产” 决定地产价格的定位来自许多方面多年的经验告诉我---开发商实力与项目价值是其中最主要的分析因素。 进入第四个主题主题地产8分钟。 地产是城市的重要组成部分而多元化的地产模式不仅能带动区域经济也能有效地提升城市品牌。 没有主题业态的地产就没有个性化的竞争优势 就没有差异化的发展战略 就很难做到可持续发展 物业主题越突出物业的影响力就越大 物业主题越鲜明物业的增值潜力越强 进入第四个主题用倒推思路来开发房地产8分钟。 解决问题的策略-----倒推法 变化 原来←————现在 倒推 房地产是多门学科组合工程

多种专业协助工程 多种部门监管工程 复杂的公共关系学科 为企业创造价值 第 3 页 共 3 页 进入第五个主题房地产—如何创造惊爆的业绩15分钟。 进入第六个主题房地产必须做到多赢5分钟。 进入第七个主题案例介绍30分钟。 本次主题演讲需要110分钟

 

第二篇：演讲稿房地产

老师同学们，大家下午好，下面由我代表我们小组为大家来介绍我们的PPT。 我们的PPT总共分为三个板块，分别是总体概况，评估过程和小组总结。 第一部分总体概况，对相关名词进行了解释，还有评估对象和评估日期。 下面分别介绍，

首先了解房地产评估的专有名词，其中有三通一平、四通一平、五通一平、六通一平、七通一平相关名词，这里着重给大家介绍三通一平。

二是评估对象，此次我们评估的对象是渝中区2号附1-5#商业用房。在这里，我们小组讨论了该房产的类型，根据准则，我们得知该房地产属于不动产，不属于投资性房地产。小组发现报告中评估人员没有对企业的评估对象经营方式进行说明，违反了准则的相关要求

然后我们根据材料得知，该房产的价值类型时是市场价值，符合准则的要求。在这里，我们小组进行了一个讨论，就是报告中没有应有的评估假设，根据准则，我们得出的结论是报告没有限定合理假设，使得报告使用者对使用范围不明确。

三是评估基准日，也就是估价时点（根据理论要求） 根据材料得知评估基准日是20xx年3月1日。

接下来是第二部分评估过程，评估过程分为评估方法，评估过程市场法，评估过程收益法和评估结果。

首先是前提背景，分为实物状况描述，权益状况，区位状况，市场背景。我们着重了解了实物状况（介绍了估计对象和基础条件）和市场背景（主要结论是商业房产价值有上涨趋势）

第一，评估方法主要是用了市场法和收益法，在这里我们小组也进行了讨论，就是不同评估目的评估下的房地产估价方法选择也有不同，据材料得知评估目的是转让房地产，经过讨论，我们认为两种方法都要使用，然后在最终结果中择优选择。

第二是评估过程的市场法，1、是委估房产面积确定（根据材料得知），2、交易案例选取，在市场法条件下，我们通过材料得知，三个实例没有与评估对象在同一个小区，根据可比实例所处地区要与评估对象一致的原则，我们认为这3个类比没达到理想的状态，会影响评估结果的准确性。

3、交易情况修正，市场状况调整，根据材料，对二者都没有进行调整，经过讨论，依据相应的准则，我们认为不做修正可能会高估评估值。4、是房地产状况调整，包括区位状况，实物状况和权益状况。（材料中对房地产状况作出了调整）

5、是比准价格，比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，下面是具体的数据。

6、是评估结果，根据材料上的数据和理论依据，在经过小组讨论，我们认为评估结果偏高，在有些项目中没有进行修正。

主要是因为报告中没考虑到资产的贬值，根据准则，我们认为没有考虑到贬值，会导致评估结果偏高。

下面是第三是评估过程中的收益法，根据材料得知利用收益法主要是因为房间空置可以出租产生租金，根据准则，我们认为可以用收益法进行评估。

1、年纯收益的确定，净收益的基本公式是净收益=潜在毛租金收入-空置和收租收入+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用，而材料中年纯收益=年租金收入-房产税-营业税金及附加-维修费用-保险-管理费用，据下面表格，经过比

较，我们认为年纯收益的确定基本正确，过程也是符合要求的。

2、是空置和收租损失率，资本化率，收益年限的确定，材料中对收益期限作出了判断40年的期限，还考虑了损失率，我们认为评估过程准确利用了谨慎性原则。下面是具体数据

3、是评估结果每平方米5970元，经过讨论，我们认为评估过程基本正确，但评估中有主观意向，租金具有不确定性，评估值明显偏低。

下面是第四是评估结果，我们利用了市场法和收益法对该房地产进行了分析测算，以下这个表就是评估价值以及我们得出的结论，因为收益法具有不确定性所以被我们淘汰，而市场法虽有不足但能保证评估值的基本准确。

最后是第三部分小组总结。经过我们小组对材料的分析和讨论，我们认为应该选择市场法。但是因为在市场法中没有考虑贬值的问题，所以评估值有偏高的可能。最后评估过程虽然有些问题，但基本都遵循了准则，评估结果是基本正确的。

我们小组的PPT展示到此结束，谢谢大家！