签订商铺买卖合同的四大注意事项 来源:房地产报 作者：徐丛林 日期：10-12-28

中国自古有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。

有这样一个案例：一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合同时，双方未约定市场性质。

搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地--继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本;而出售铺位，又难免贬值。从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，市民绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题：

一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。 要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款22%的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。 四要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。

 

第二篇：全面解析楼市新形势下购买商铺注意事项

全面解析楼市新形势下购买商铺注意事项

? 2010-12-11 11:36:59 来源:IE房 作者:秋依

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? 一系列政策调控利剑直指房地产商品房市场，住宅投资投入成本加大，不少房地产投资者只得“另辟蹊径”寻找其他房产投资渠道。时下，不少房地产投资客已经转战商业地产，商业投资成为一块抢手的“蛋糕”。但很多房产业内人士提醒，投资房产并非一本万利，要看准升值“潜力股”，才有得赚。

商铺投资是一种高投入的投资行为，因为有了高投入高收益便也意味着高风险，选则好商铺是很关键的。投资商铺虽然赢利前景看好，但并不是所有商铺都是赚钱的。在商业地产开发中，仍然存在大量的炒作行为，房地产投资者一定要根据商铺项目的实际情况，多方考察，作出理性的投资决策，以免被误导和套牢。在回避投资风险方面，商铺投资必须紧密结合国家、地方政府的城市规划，关注城市规划发展动态、区域行情变动信息，避免短期行为造成的不必要损失。

如何理性选择商铺类型

商铺主要分为临街商铺、社区型商铺、写字楼商铺等几个类型，各有其利弊。

写字楼商铺，市场资源比较稀缺，市场供应量有限，市场长期走势看好，适合中长期投资。写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，看今后是否会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。

社区商铺，是住宅社区内的商铺，包括内铺和外铺，其经营对象主要是住宅社区及附近固定居民，多为便利店、药店、美容美发店等便民服务业态。社区先期商铺准入门槛一般比较低，其价格往往处于低位，投资风险也相对较小。南宁市众联恒项目管理公司总经理黄立认为， 有社区人口的支持，社区商铺较易出租或转让，回报相对稳定。

临街店铺，投资者将拥有绝对的控制权，能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位，随时进行业态调整。此外，在投资临街店的过程中，投资回报率由租金决定，不必给任何一方承诺固定回报率。目前，大型写字楼和成熟的社区周边商铺招商情况普遍火爆，临近学校的店面更是一铺难求。因此，对于个人投资者而言，临街商铺的优势更大于大型商场内的店面。

投资商铺注意事项

对于商铺的选择，确实考验投资者的眼光和，但是，对于一个普通的个人投资者来讲，判断的难度较大。IE房小编为您总结几点投资商铺注意事项：

一是商铺区域选择：熟悉的区域是首选，对市场进行详细的调查与分析，亲自了解区域全面信息，不要仅仅查看区域分析报告或从别人口中了解的不客观或者不全面的信息，商铺地点最好选择投资者个人比较熟悉的区域。

二是市面和楼层的选择：租金往往最能体现商铺的价值，一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。临街商铺要优先选择，如果投资者选择经营大型商场中的店铺，那么投资者就要受约于商场制定的各种条件，从而对投资回报率和经营者的个人时间支配等方面都有影响。

三是计算商铺使用率：有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。

四是找准产业市场：准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，找准市场定位可事半功倍。选择商铺开发商的实力也很重要，专家表示，品牌开发商现在越来越受追捧，社区的人气也会非常足，物业服务品质很高，给商铺今后的经营带来一定的保障。