通过本次对沟帮子市场进行3天的走访做出以下几点总结：

一、 房地产住宅市场：

1、多数项目进入尾盘，下一期项目没有进入预售，可选择房源较少多数为顶

楼；

2、因当地区域经济发展水平一般住宅市场多以自住为主，鲜有投资；

3、由于新区发展尚不成熟，配套待进一步完善，整体经济环境的局限性，导

致主要购买者以当地人为主，缺少外地人口支撑，其中回迁户占很大一块；

4、由于当地居民收入水平不高，缺少外地人口支撑，导致房价上涨缓慢，20xx

年市场均价2500—2600和目前均价基本一样；

5、住宅主要热销户型为2室1厅，面积区间60—85；

6、当地人比较排斥高层、顶楼；

二、 城市商业：

1、沟帮子主要商圈位置在大厅（沟帮子商业城），由沟帮子商业城、温州商城、

大河商城、沟帮子商场以及沿街门市组成；

2、沟帮子商业城、大河商城、温州商城缺少品牌业态，经营模式为租赁市场，

沟帮子商场为联营模式，总部在北镇，有少量品牌业态；

沟帮商业城整体规划较差，1楼为农贸市场、美食广场，2楼为服装、窗帘、鞋帽。货品样式老旧，商场购物环境很差，主要消费人群为40—60岁，因为是当地最早商场所以购物人群较多，商铺闲置较少。

温州商城整体规划较好，分割形式为精品屋，内有中庭，电梯2组，现有业态有超市，服装超市、金店、名烟名酒及少量自营户， 附带步行街，销售状况良好，但进驻商户较少，因有中庭和电梯导致二楼购物人群较多，服装超市也在二楼，货品样式类似五爱街，消费人群20—40岁，因进驻商户较少导致购物人群少而且商场没有任何推广活动，商场内商铺出租率非常低。

大河商城整体规划为长条形，分割方式为精品铺，主要业态是服装、鞋，货品比较时尚，类似沈阳时尚地下，主要动线上的进驻率较高，两侧有大量闲置商铺，货品多为外贸，吸引当地年轻消费人群。

沟帮子商场为统一收银，类似新世界百货，一楼为超市，二、三楼服装，有少量品牌，如361、阿迪王、恒源祥等（仿品较多）进驻率100%，1楼超市购物人群较多二楼购物人群较少，总部设在北镇，当地市场没有招商部所以详细资料没有要出来；

3、当地沿街门市销售火爆，102国道两侧门市无闲置，即便个别关门也是房

租刚刚到期，商圈附近门市已经形成有价无市的局面，基本没有人出售，从沟帮子商业城到大河酒店这一段60平门市租金都在4万左右，大河酒店到305线门市也能到28000—35000左右，而且沿街门市的生意明显好于商场，市场需求量大，个别商场里的个体商户也更倾向于沿街门市，是当地主要投资对象，据走访当地业主得知原先门市价钱很低，8万左右就能买一个，因后来商圈发展成熟以后门市价值暴涨，所以现在很多人才意识到投资门市的重要性。

4、沟帮子其他楼盘配套主要依赖老商圈，自身并没有自己的商业配套，只有

一些服务小区的底商，而且数量很少，即便这样门市的销售速度依然很快，只有翰林院拥有自己的商业配套，占地5000平米的农贸市场目前正在销售，但也仅仅满足小区附近居民的日常食品采购。

三、 根据调研了解当地所缺乏产业：

1、缺乏支柱型产业，例如佟二堡也是一个镇，裘皮成为当地的支柱型产业，

外地人想要买到便宜的裘皮就想到佟二堡这个地方，所以吸引了大量的外来消费者，而沟帮子熏鸡在辽宁省各大超市基本都能买得到，而且和当地并没有太大的差异化，所以外来消费者并不是很多，只有青岩寺能为本地带来更多的一些外来人口！

2、缺乏中高端品牌商场，据走访沟帮子商圈来看，当地品牌产品非常少，而

且没有商场做促销活动，没有一家商场能形成本地的口碑型商场，例如新民的兴隆，宁可贵点也要去兴隆，因为能买到真货，而且在兴隆买商品有一种优越感。

3、缺乏娱乐休闲场所，在当地人口中得知，本地没有可以休闲娱乐的地方，

例如夜场、KTV、酒吧、电玩城和情侣约会场所等，而且北镇也非常缺乏该类产品。

四、 对于本项目的总结：

1、房源可选择性少、基本剩顶楼；

2、错过了好的开盘时间；

3、开盘时价钱较贵；

4、由于农民工薪资问题，延误了回迁户入住时间造成了当地口碑不好；

5、产品项目户型较好，面积区间都是当地消费者可接受的；

6、由于临近火车站，部分人担心噪音问题

 

第二篇：市场调研总结

上两周我与谦宝投资有限公司的同事对东川区的商铺的经营、租金以及业态分布状况进行了调查，调查结果如下：

首先在进行调查之前要确定调查所要达到的目的，此次调查的主要目的在于了解东川区各条大街商铺的租金情况，其次对于可能有意向的客户进行诱导和宣传。

此次调查的样本选取了东川区的几条主干道以及新开发的商业街进行调查比较，调查租金价位分为高、中、低三档。

高档的主要代表街道为凯通路中段和团结路，凯通路中段作为东川新城规划的主要街道，经过4-5年发展已趋于稳定为东川最主要的商业街道，各大商超和品牌专卖店各自的旗舰店都驻扎在这条路上。而团结路东川区由来已久的日常生活用品交易街，经过长时间的发展已形成稳定的人流量和口碑，是市区百姓购置生活用品的首选街区。 这两条街的铺面价格区间为90—150元每平方米。

中档的主要代表是石羊路和春晓路，这两条路为东西向分布纵贯主干道凯通路。这两条街由于道路较为狭窄且坡度较大所以商铺多以40平方米的小铺面为主，主要经营服装、美发以及饮食，并未形成集中的业态，经营者多是个体户。这两条路段的铺面价格区间为28—60元每平方米。

低档的主要代表是白云路南段的金水2、3期的商业街，这条路属于刚开发好不久的路段，位置相对偏远且人流量较少。这条街上的业态分布主要是餐饮、保健以及烟酒。商铺的业主也大多居住在附近

且经济状况较好，购买此条街的商铺多考虑作为一种投资。该条街铺面价格为15元每平方米。

有了以上的调查结果再对铜都商业街的优劣势进行比较则不难对铜都商业街的商铺购买目标人群做出定位。

铜都商业街位于东启路入城沿线三公里，本身东启路作为新晋的环城路并没有多少人气和商业气氛，向东为农村宅基地以及农田尚未规划开发，向西则是玉美新城和东方福缘等新建起不久的小区，小区周围的商业街道虽然经过2-3年的运作已初具人气和氛围但亦远未达到饱和，人有待进一步的开发，尤其是靠近东启路的商铺仍然有很大一部分在挂牌招租。在周边小区商铺尚未完全饱和的情况下东启路下一步的招商计划无疑存在很大的挑战，可以说周围小区的地产开发商是铜都商业街招商的主要竞争对手。而根据市场调查得到的回馈作为招商主要目标的三档不同商铺的业主各自的想法和心态也大不相同。

作为高档商业街的代表凯通路上的业主们普遍认为凯通路至今发展不超过xx年刚刚进入稳定期且以后仍有进一步升值的空间，今后5年内此处都将是东川区人流量最大、商业氛围最好地段之一。作为大卖场以及品牌专卖店都不会放弃这一块大蛋糕而选择目前看来毫无生气的铜都商业街进行经营。周边的小商铺和大卖场更是相互依存的互补关系，一旦离开了所熟悉的经营路段，那么人气和客源必将难以保障。

中档石羊路和春晓路上的大部分业主由于主要是中小个体户，其

资金能力有限，尽管铜都商业街作为一个新开的盘租金价格不会给他们带来压力，但换一个陌生的环境经营对于中小个体户而言还是太过冒险，从稳定的角度考虑大部分的商铺业主都不愿意舍弃目前所在的位置，而其他少部分的商铺业主虽然愿意重新开辟道路但更多的可能是选择东启路下边白云路上例如玉美新城的商铺。因为这些商铺相较来说虽然比较贵，但经过2、3年的经营已经聚集了一定的人气，现在入驻的话可以尽快走上正轨不必等待，风险相对较小。

下段的商铺业主则更不用多说其本身刚刚投资了新的商铺，目前尚处于培育人气的阶段，除非资金充裕短时间内不会考虑再去投资一个尚处于开发状态的新商铺。

那么铜都商业街相较于其他的商铺有什么特点呢？我认为主要有以下几方面：

1.位于环城路上且入城高架桥正在动工，高架桥完工后将成为东川的最主要入城口，物流成本将大为降低，商铺具有良好的升值空间；

2.商铺周边配套设施齐全学校、医院、加油站等一应俱全，解决租户和业主日常生活的后顾之忧；

3.5.7M层高，9M径深框架结构，双开门邻接公路，方便租户和业主以对商铺空间进行规划和利用，同时解决货物上下车的烦恼。 而其主要缺陷为尚处开发阶段短时间内难以聚集足够人气、尽管具备升值空间但需要长期运作和政府相关规划。

因此我认为该路段商铺主要吸引的目标应该是有充裕的资金空间

进行分店投资建设的有实力商家以及目前手持资金处于观望状态的普通投资者，而在有实力的商家中目标应该主要锁定在：

1.装饰建材，目前东启路周边新建成的小区众多，对于装饰建材的从业者来说具有巨大的商机，由于行业的特殊性装饰建材的商家对人流量的要求并不高而且当前东川区只有一个小规模的装饰建材城，存在于行业分布过于密集、竞争压力大的问题，所以部分老的建材从业者很有希望成为第一批入驻的商家，并带动以后其他行业的商家入驻；

2.摩托车专卖店，东川目前的摩托车专卖店普遍门面不大，而且邻接公路的不多造成了上下货的一定困难，从业者希望通过政府的统一规划在某一地段上形成摩托车销售以及摩托车汽配经营的商圈。

3.餐饮业，东启路周围现已具备完善的配套设施，学校、医院以及周围小区住户未来对于就餐的需求将越来越迫切；

4.外地从业者，该类从业者大多拖家带口、有老有小、他们都很希望在做生意的同时还能把小孩和老人的问题照顾好，因此东启路周边完善的配套设施对他们无疑有很大的吸引力。

从调查结果来看铜都商业街的招商工作并不容乐观，新开楼盘的人气和商业氛围始终是短时间内难以解决的硬伤，尤其是在房地产竞争力同质化的今天，想要从周边诸多刚开始走入正轨的新楼盘中分到一杯羹显得尤为困难。只有做好市场定位从消费者的需求出发才能从夹缝中求得生存