旅馆设计调研报告

                                                      

0901403-05  潘新亚

                                            指导老师：王胜斌

一、  基本作用

旅馆是指为旅客提供住宿、饮食服务以至娱乐活动的公共建筑。旅馆类型可分为旅游旅馆、假日旅馆、会议旅馆、汽车旅馆和招待所等。

旅游旅馆

　　建在城市中或旅游点。在许多国家旅游旅馆须经鉴定,符合规定标准的,才准经营。旅游旅馆最简单的只有客房，而设备齐全的则有各类餐厅、游泳池、健身房、舞厅、酒吧、蒸汽浴室、保龄球房，以及出租汽车站、邮电所、银行、商店、洗衣房、医务所、车库等。

假日旅馆

　　主要为度节假日或周末的旅客服务，大多建在海滨、风景区。这类旅馆设备较简单，服务项目较少，有较强的季节性。

会议旅馆

　　专门作为开会之用，设有大、小会议室，有的还备有国际会议所需的同声传译和声像设施。会议旅馆应有满足会议需要的设施，如展览、新闻报道、录音录像、复制等设施。

汽车旅馆

汽车旅馆与一般旅馆最大的不同点，在于汽车旅馆提供的停车位与房间相连，一楼当作车库，二楼为房间，这样独门独户为典型的汽车旅馆房间设计。

招待所

许多公私立单位为配合其庞大组织人员的出差住宿，常在各主要地点设置招待所，其规模及管理形式与旅馆相同，但在住宿使用资格上则有所限制，非一般旅客可以使用。招待所一般是对内开放、服务的，用来接待本单位及职工的亲人、家属、客人、朋友、贵宾及有业务联系的老板，商人。招待所里面有办公桌、某某办事处、某某招待所、单位成员接见的职工、床位、茶室、餐厅、会议室、浴室、会客厅等。

 旅馆以"安全、经济、卫生"为特点，旅馆以床位论价，一般一个床位收费为当地买一个快餐的价格为三星级酒店房价的十分之一左右。室内设备简单，高低床、硬实的床垫和被褥，带锁的个人衣柜，使用集体浴室、洗手间。硬件要求结实、美观、实用、方便、洁净、以自助为主，备有如洗衣机、自助餐厅等，还有康乐室、公共活动室等，可根据自身特点组织各种文体活动。

酒店的分级标准：

国际上，按照酒店的建筑设备、酒店规模、服务质量、管理水平，逐渐形成了比较统一的等级标准。通行的旅游酒店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。
五星酒店：这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅，综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。
四星酒店：设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。
三星酒店：设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。这种属于中等水平的酒店因设施及服务良好而价相对较便宜在国际上最受欢迎，数量较多。
二星酒店：设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级。
一星酒店：设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。

二、 选址与总平面

旅馆选址主要考虑环境和交通两个方面：　　

环境　　在位于城市内的旅馆应能便于旅客了解城市精华、地区的特色以及利用城市的公共设施。位于风景名胜区的旅游旅馆，应便于旅客观赏游览，但应注意环境保护，为风景区生色。为避免破坏风景区的景观，选址以位于景外为主。　　

交通　　旅馆选址应考虑交通方便，距离车站、码头和机场不应过远。旅馆为大量车辆和人流集散地，又有大量物品进出，大批车辆停放，这些情况在选址时都应妥加考虑，避免使城市交通堵塞。旅馆的水、电、燃料、食品和日用品耗用量大，应尽量就地采购供应。

    旅馆建筑、住宿设施的历史是人类文明与历史的流动，其发展过程漫长而复杂，在不同国家、地区之间亦存在差异，概其要者：旅馆建筑随着社火生产力。旅游业的发展而发展，并受当时、当地文化、艺术、及汗珠思潮的深刻影响。许多科学技术的心成就也往往先用于旅馆，在某种程度上可以说旅馆是时代的橱窗。

现代旅馆正在为不同要求的旅馆提供日臻完善的设施和环境而努力，即使是经济级旅馆也力求具备一定的舒适与方便条件。

总平面：

1、基地的选择

    一、基地的选择应符合当地城市规划要求，并应选在交通方便、环境良好的地区。　　

    二、在历史文化名城、风景名胜地区及重点文物保护单位附近，基地的选择及建筑布局，应符合国家和地方有关管理条例和保护规划的要求。

三、在城镇的基地应至少一面临接城镇道路，其长度应满足基地内组织各功能区的出入口、客货运输、防火疏散及环境卫生等要求。

2、总平面的布置 

    旅馆总平面设计是综合城市设计或小区详细规划与旅馆单体设计的系统工程，是处理与旅馆有关的人、物、环境三者错综关系的总体设计。

旅馆张小红平面组成不是一成不变的，它随基地条件、了城管等级、规模、性质的不同而变化。一般旅馆的总平面由建筑、小广场、道路、停车场、庭院绿化与小品、室外运动场地和后勤内院等组成。

无论是城市了旅馆，还是风景区旅馆，其总体设计均需争取优美的景观。这不仅仅是旅馆创造舒适环境以使客人获得极大精神享受的重要方面，也利于了城管的经营，提高客房出租率和餐厅利用率，同时，还反映了旅馆的特征。

旅馆总体设计对景观应采取“嘉则收之、俗则屏之”的原则，客房楼和主要公共活动部分争取朝向良好的景观，尽量避免杂乱无章的场所映入客人的眼中。

三、  功能、流线及组成

旅馆的基本功能是提供旅客住宿与膳食。随着时代的发展、生活水平的提高，了城管满足基本功能的具体方式也进化、发展，在旅馆管理日趋了学、信息交流广泛、讯速的今天，对旅馆派生出各种新的功能要求。

旅馆的流线是科学的组织、分析功能的结果，也是旅馆服务水平的反映。                     功能流线分析

流线设计除了明确表现各部门的相互关系，使客人和工作人员都能一目了然、各得其所，还需要体现主次关系和效率。客人用的主要活动空间位置及到达的路线是流线中的主干线，而围绕着主空间的辅助设施、服务路线则紧凑、短捷。

流线设计的原则：客人流线与服务流线互不交叉、客人流线十分直接明了，不令人迷惑、服务流线短捷高效、情报信息快而明确。

服务流线分析

四、  实地调研

实例调研分析一

   调研地点：益阳华天大酒店

    益阳华天大酒店是由中国酒店业民族品牌先锋——湖南华天大酒店股份有限公司按国家五星级标准投资打造的豪华商务酒店。酒店座落在益阳市经济、商贸、服务的黄金地段，距火车站、汽车站均只有五分钟的车程。 酒店拥有各类客房近300间（套），别具风格的各式餐厅与茶吧，完善的娱乐设施及商场、行政酒廊、千人宴会大厅、大小会议室等综合服务设施一应俱全，室内恒温游泳池乃益阳独此一家，是中外客商、旅游团体、国际国内会议活动的理想场所。 齐全的设施，舒适的环境，贴心的服务，让您倍添家的温馨。

   调研目的：了解旅馆在现今社会的作用和不同旅馆建筑的设计特点，在给定的基地条件下，结合周围的地形特点、建筑形式、环境等因素，在与破坏周围环境于周围建筑相协调的基础上，完成旅馆的设计。

   旅馆位置与周围建筑、环境的关系：旅馆基地总体平坦，位于市中心地带旅馆左边是著名的家具市场；旅馆右边是小吃、购物一条街，提供客人饭后闲暇时间的打发和生活；旅馆对面是购物商场，方便客人对生活必须品的购买。

图书馆出入口位置与人流量的分流的组织：图书馆大门正对着益阳大道与康复南路的十字路口，并在两条道路除均设有次入口。正门前有一个大广场，为人流的疏散与集合起了很大的作用，也能作为室外的一个交流平台。

    华天打酒店室内外的设计：华天大酒店分为三个部分，内部则门卫A、B、C三座，并分别对应不同的功能分区。

  一、室外设计部分 

  

 华天大酒店外形采用不对称的形式。

 

大门之一采用转门形式，并且两侧个开了一个小门，供消防救火时疏散人口使用。

二、室内设计部分

低层部分，A座部分主要是饮食宴会的地方，B座则是休闲娱乐的场所，C座是共享大厅;中层部分，A座位会议室，B和C座为休闲部分；高层位为住宿部分，包括：

a、标准间：房间简约、舒适，视野开阔，整体为暧色调，独特的衣柜门为双面开设计。

b、标准套房：简易的家具，设施设备齐全。宽敞的客厅便于您会客和朋友聚会。

c、高级间： 以暗红色为主调的现代化的装修风格，精致舒适， 该房型分大床房和双床房，敬请客人订房时注意。

d、豪华套房：简易的家具，设施设备齐全。房间宽敞、舒适，便于您会客和朋友聚会。

e、高级套房： 以暗红色为主调的现代化的装修风格，精致舒适。宽敞的客厅便于您会客和朋友聚会。还能享受到我们精致、专业的管家服务。

f、豪华间： 房间是家居式的装修，视野比较开阔。能享受到我们精致、专业的管家服务

g、商务套房：房间是家居式的装修，视野比较开阔。办公区与休息区分开，房间配备了液晶显示电脑及传真机

h、行政套房： 以暗红色为主调的现代化的装修风格，环境优雅舒适，设计高贵典雅，家具新潮。房间视野开阔，可眺望美丽的银城美景。

i、大使套房： 房间是欧洲宫庭式豪华装修，视野开阔。有主人卧室与夫人房，宽敞的客厅、舒适的办公区与会客区，我们精致、专业的管家服务，让您享受高星级的贵宾待遇。

酒店室内还有各种类型的休闲及娱乐活动室，例如麻将室、桌球室、美容美发中心、健身房、KTV包房、洗浴城、咖啡吧、西餐厅、红酒坊、华天清吧等，种类应有尽有，丰富多彩，尽量为客人做到一条龙服务，提供全面的服务。

红酒坊是喝红酒的地方，装修富有现代感，且椅子培红红酒的名字而采用了红色的座椅布，及其富有心意。

    健身房为客人提供一个闲暇时的去处，不仅可以打发时间，也可以锻炼自己的身体。因为一般住入华天的都为商务人士，常年的应酬让他们的身体不堪负重，而华天提供他们在工作时期也可以健身的一个机会。

五、  总结

旅馆与其它接待形式的差别主要是设备的完善程度和服务的周到程度。每一个时代的旅馆、酒店都有其独特的办馆思想、指导观念和基本信念，它外化为旅馆、酒店工作，蕴藏人们员的思维之中。其内涵是指在旅馆工作实践和理论中体现以人为本的思想，以满足人的需求，实现人的价值，追求人的发展，体现人的关怀。旅馆应把人当作主体性存在，在旅馆与人的关系相互作用中，人是主体，是决定性因素，是客体（旅馆）满足主体（人）需要的关系。

 

第二篇：维也纳酒店市场调查报告6

市场调研分析报告

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五.酒店定位

1. 现有目标客源结构比例分析

现有目标客源结构比例分析：20xx年12月份客源比例：散客：2.12% 商务：19.25% 订房中心：0.97% 会员：1.31% 旅行社：0.97% 20xx年5月份客源比例占酒店总收入:散客：0.6% 协议公司：15.56% 订房中心：1.36% 会员：3.39% 旅行社：14.02%

2. 未完成装修前，试业期间（1-3月）目标客户定位建议

（1） 集团会员客户（新店试业公告，给予特价体验）

（2） 项目原有客户（维护与提升）

（3） 项目周边晶都、环宇、荔园、长城、红桂、骏庭、汉庭、蔡屋围酒店的客户（手机短信和定点派单）

（4） 项目周边娱乐客户（特价房、钟点房、白天房、午夜房）

（5） 旅行社团客户

（6） 订房中介客户

（7） 协议商务客户

（8） 娱乐休闲客户

3. 项目中长期目标客户定位建议

项目中长期核心目标客户：商务公司。

项目中长期支持目标客户：会员客户。

项目中长期必要补充客户：旅行社客户。

4. 基于市场竞争动态及现有酒店配套分析，酒店试业期间房价体系建议

（鉴于长期定位是商务客人，建议保留1个100人大会议室和一个50人中会议室即可，有自己的特色中餐厅，其它的多余配套可以缩减）

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5. 酒店试业期间营销策略罗列与建议

（1）“一站比一站便宜，越住越省钱”维也纳会员精明理财卡（豪华房以上房型参加）

30—35—40—45—50—55—60—65—70—75—80（同一个城市，一周内只允许升级一个标准，如：客人在同一个城市酒店，第一晚优惠30元，那么一周内，无论连续住还是间隔住，都只能每晚优惠30元，而不是理解成第二晚起优惠35元）

（2）维也纳出租车司机特邀直销员联盟（只要受聘，登记个人信息，则每月给予司机免费加油卷20元，作为回报，向每个有需要的目标客户推荐维也纳酒店，并在车上贴维也纳特价体验标志，按客人数设定奖励，给予每月推荐客人20名以上的赠送特别餐饮或免费客房服务）

（3）与中国移动积分商城合作，投标方式推特价体验房，环中国蜜月房，度假房。

（4）与银行合作联合推公司特价房、蜜月房、度假房、环游中国套房、

（5）与第三方数据公司合作，把周边3个月内的订房手机查询到，然后发短信公布酒店试业及特价体验信息。

（6）与全国各地的连锁婚纱影楼合作推“5星感受，2星消费，首晚88元特价体验，“环游中国”自助旅游度蜜月”精明理财旅游蜜月计划，设置适当价位的蜜月婚房套餐。

（7）印刷地图大量商务旅游交通地图、纸巾、派发

（8）旅行社，订房中介，开业活动期间订5送1/特价体验

（9）关于白日房、钟点房、对于娱乐、餐饮行业横向合作，根据公司定价再推买5送1/特价体验。

（10）与休闲、餐饮、美容、健身行业品牌进行横向整合捆绑销售，针对白领推出午休保健套餐服务、白领综合亚健康休闲套餐服务。

（11）对公司协议客户推出特价138元超值体验，买10送1。

（12）与大剧院合作，凡是来看的，送体验卷或者现金券，每成交的大剧院获得分成，同时让大剧院联合推广环游中国套餐。

（13）开业期间在大剧院门口、地王门口、万象城、周边竞争对手酒店客户出行的交通要道、餐饮、休闲场所门口设开会员卡销售点/直接跟周边餐饮休闲场所捆绑销售、合作发特价券，礼品派送，争夺目标客户，转化竞争酒店的在住/即将入住的客户。

（14）与书城合作，凡是购买一定金额的，即可成为维也纳会员，上网注册激活即可128元体验，并且有礼品相送，同样推XXX元环游全中国（蜜月婚/情侣/旅游房）套餐。

（15）与平乐骨伤医院、阳光医疗整形医院合作联合推长包房服务，住20天送1天，凭借医院盖章，可享受，医院从中分得利润。

（16）与万象城等购物商城展开会员共享合作，并把里面的商户发展为协议客户或者会员客户，定期拿出一些特价房和豪华房让他们的会员抽奖，作为交换他们在他们会员公告我们的酒店的特价及开业信息。

（17）与地王观光售票单位合作，发放我们的特价体验宣传单，或者在门票上做特价广告。

（18）与深圳金融、证券报纸合作，夹带我们的宣传单或者直接在上面做广告，推出具有金融和证券特色的客房服务，开业期间128元特价体验，既打开酒店知名度，也吸引了很多重要客户体验。

（19）与交友网站进行合作，提供环游中国旅游套房服务。

（20）与深圳旅游景点进行横向合作，夹特价体验单或者直接在票面上做特价体验广告的方式，推特价房和环游中国套房服务，凡属于某旅游景点的，给予景点和景点联络人以回 5

报。例如在大梅沙设定派业务员到大梅沙小梅沙办理会员卡业务。

（21）展会销售：深圳各个展会的举办周期，销售部安排力量到展会前得到参展企业联络方式，短信电话推广，展会现场进行派单推广。

（22）外地合作：与大型商场、影楼、影院、旅行社、全国连锁星的商业机构，VIP资源共享促销。

（23）项目周边5公里内的写字楼、社区邮箱投递、派发宣传单/纸巾/会员卡、定点办理会员卡推广：

（24）夹报推广：每月进行3-5次的夹报推广。

（25）在项目周边娱乐、饮食夜场安排多组派单人员，持续推广钟点房、白天房、午夜房。

（26）由于是新接手开业的酒店，为了维持老客户，建议消费前50名的客户，由店总/销售经理带队上门拜访，洽谈继续合作与转签合同的适宜，同时可以赠送一些客房与会议需求。同时策划一个引导原客户主动转维也纳会员的活动，以最大程度减少原客户的流失，同时吸引云鹏老客户来体验超值特价房。（例如：1.维也纳进驻云鹏酒店，重金悬赏老客户意见，提出云鹏酒店不足的地方，维也纳择优采纳，评选出意见价值等级，一等奖有巨奖，只要被采纳意见的都有奖品。2.限期内云鹏会员转维也纳会员的，赠送特价体验，及双倍积分尊享，和旅游大抽奖等等）

（27）针对项目5公里以内的大中型社区公开重金聘请社区代言人活动，吸引社区成员报名，并持续关注结果，以达到打开新店知名度，引起社区持续关注维也纳（云鹏店）的开业与经营目的。同时在开业期间，还可以精选精品社区，设点办理会员卡（是否可考虑设计一种XX社区会员卡，专门针对社区居民心理的），发放特价体验券同时，发放小区内的会所、餐饮、水电之类的福利礼品，也可针对家庭推出环中国蜜月房、旅行房、敬老房，餐饮，休闲优惠券作为礼品赠送，具有浓厚的社区特色，与每个社区居民都息息相关的。

6. 销售部组织架构与激励考核指标（试业期间销售目标）

（1） 客房 间夜：1000间（90%为达标）

（2） 新签 协议：600份（90%为达标）

（3） 会员卡派发：3000张（90%为达标）

7. 销售部试业/开业中长期销售目标

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（6） 1-2月 出租率80% Revpar120 3-4月 出租率90% Revpar160 5-6月 出租率95% Revpar180 7-12月 出租率100% Revpar 200 2年 出租率100% Revpar 240 3年 出租率100% Revpar 280

集团本部销售中心

营销策划部李树兴

20xx年6月23日

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