租赁合同纠纷分析报告

一、案情概要

本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于20xx年2月份双方自愿解除关系，签订了《解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。被告冉隆彬与被告孙小萍与20xx年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫妻关系。20xx年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“20xx年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从20xx年3月1日至20xx年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于20xx年3月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年4月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现“20xx年3月

8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）分配租金及转让费，之后第三人谭建华多次向二被告主张权利，由于二被告拒绝，导致未果。20xx年5月4日，谭建华将红湖宾馆属于她所有的60%份额范围的宾馆房间上锁，造成原告杨华江无法营业，再者，二被告自协议签订后一直没有将相关证书交给原告杨华江，也导致了原告营业受阻。之后，杨华江多次找二被告前往黄水协调解决，二被告不予理睬。遂导致纠纷。

二、分析

1、原告与二被告签订的租赁房屋协议合法有效。

二被告系合法的夫妻关系，与原告之间的租赁转让宾馆的协议，虽然只有原告与被告冉隆彬的签字，但客观事实上被告孙小萍自始自终在场，而且还给原告杨华江出具了五万元的红湖宾馆转让费（由书证中这五万元转让费收据可以证明），所以本案的主体包括孙小萍在内。第三人谭建华虽然对原告与而被告之间的租赁转让宾馆之事开始不知情，订立协议时也不在场，但在20xx年4月12日发现经查证属实后，对原告与二被告于同年3月8日签订租赁房屋及转让宾馆的行为表示同意追认，至始至终只要求二被告给其（指谭建华）按60%的比例分配租金及转让费，因此，谭建华也是租赁协议的主体。本案主体适格、内容合法、不违反法律禁止性的规定，是一个真实合法有效的协议。本案的协议是否有效，关键在于第三人谭建华是否追认及追认效力的问题，尽管追认行为发生在20xx年3月10日房屋买卖之

后，但谭建华在20xx年4月12日才发现并查证核实20xx年3月8日的租赁行为，谭建华并非以20xx年3月10日出售房屋的行为来否定其租赁行为，《合同法》第229条规定的房屋买卖不破租赁的原则也符合此情形。本案中，第三人谭建华是红湖宾馆的权利人，谭建华与王五芹之间房屋买卖协议是否生效，不影响谭建华对原、被告租赁房屋协议行为的认定效力，更何况于被告冉隆彬及第三人谭建华在把房屋宾馆出售时，未让杨华江知晓，也未提前通知杨华江，剥夺了杨华江的优先购买权，违反了《合同法》第230条和《民法通则》意见第118条之规定。总而言之，原告与二被告之间的租赁转让宾馆的行为，谭建华已追认，完全是合法有效的。

2、二被告具有严重的违约行为，原告有权解除协议。

二被告不按约定将特种行业经营许可证、卫生许可证等证照手续转移给原告并协助更名登记。作为租赁房屋转让宾馆经营，这些相关证照是必不可少的，而且转让宾馆这些证照手续自然要也要一同转交，这是一个基本的常理、惯例。由于二被告的行为造成原告营业受阻。再者，在履行合同的过程当中，由于二被告与第三人租金、宾馆转让费分配无果，第三人谭建华给自己在宾馆中的相应份额的房间上了锁，使得原告无法正常营业。这两种行为使得合同目的不能有效实现，二被告应承担主要责任。最后，二被告及第三人在出卖房屋过程当中，未征求原告的意见，剥夺了在同等条件下原告优先购买的权力，并且也未事先通知原告，违反了《合同法》第230条和《民法通则意见》第118条的规定，也是一种违约行为的事实表现。综上所诉，二

被告已然严重违约，导致协议目的不能实现，原告有解除触协议。

三、 基本结论

二被告不给予原告提供经营宾馆的相关证照，实际上是以自己的行为表明不履行协议，从订立租赁房屋转让宾馆的开始就违约，又加上随后不给予第三人分配租金及转让费的严重过错行为，迫使第三人对红湖宾馆房间上锁，造成原告无法经营宾馆，根本无法履行协议，构成根本性违约。

从协议的订立到后来纠纷的发生，其中各个主体都是适格的，具有权利能力，所以在订立阶段无违反法律情况。协议的内容清晰、具体，无违反相关法律内容，所以协议总体说来是合法有效的。其出现的各种问题，原因是二被告不履行关键条款，在房屋权利内部利益分配处理不当，导致原告利益受损，原告有权提出赔偿要求。

 

第二篇：案例3-租赁合同纠纷案1

租赁合同纠纷案例

当事人：

原告（反诉中的被告）：李大仁，男，19xx年1月12日出生，住甲市A区东方红路12号301。

被告（反诉中的原告）：陈又青，男，19xx年4月1日出生，住甲市A区马门路3号202。

案情：

一、李大仁于20xx年10月31日向甲市A区法院起诉陈又青，要求其支付拖欠的租金8万元及逾期付款利息。提交了2份证据：

1、20xx年1月31日签订的《租赁合同》。该合同第一条约定甲方（陈又青）向乙方（李大仁）租赁位于甲市A区的春风海味酒楼，期限7年，自20xx年2月1日起至20xx年1月31日止，每月租金2万元，在每月的5日前交纳。合同

第三条约定：签订合同之日甲方向乙方支付15万的押金，合同约定的租赁期满甲方无拖欠水电费用或租金的乙方无息退还15万元押金给甲方。

2、关于移交了酒楼及附属设施给陈又青的《移交清单》。

李大仁称陈又青自20xx年7月起无故拒交租金，现起诉要求陈又青支付拖欠的租金8万元及逾期付款利息。

二、陈又青答辩称不同意支付20xx年7月至10月的租金，并在举证期内提交了反诉状，提交了证据2份：

1、同样于20xx年1月31日签订的另一份《租赁合同》。该合同与李大仁提交的合同存在两点不同，一是租赁期为5年，至20xx年1月31日止，二是增加了第七条“在租赁使用期未满，甲方如提前终止租赁使用，原建筑物要保持完好归回乙方，在甲方提出日起一周内乙方将甲方15万元押金退回甲方，并终止租

赁合同”。其他条款与李大仁提交的合同完全一样。

2、15万元押金收据。

陈又青称，两人之间的租赁合同的期限不是7年而是同日签订的期限为5年的租赁合同，原租赁期7年的租赁合同已经取消作废。由于酒楼经营困难目前已经停止营业，其根据合同第七条有权解除合同，并已于20xx年6月1日口头通知李大仁于20xx年7月起合同解除。反诉请求：1、判令解除《租赁合同》；2、判令反诉被告李大仁退回押金15万元给反诉原告陈又青。

三、李大仁称双方履行的是7年《租赁合同》而不是5年，5年《租赁合同》已经废除。理由：

1、7年《租赁合同》签订后，李大仁将该合同在甲市A区地方税务局进行了备案。

2、5年《租赁合同》第七条的实质是陈又青可以随时自行决定解除合同，免除了陈又青擅自解除合同的责任，系显失公平的条款。正是由于该条款不公平地赋予承租方任意解除合同的权利才被废除了，双方重新签订了7年合同。人民法院不应当支持该显失公平的条款。

3、陈又青所称其于20xx年6月通知李大仁解除合同的主张是不真实的，其也没有提供证据对其上述主张予以证明。

4、李大仁不同意解除合同。非因出租方原因，陈又青无故要求解除合同，系违约行为。要退回押金也只能按照合同约定到期才退。

四、李大仁申请法院向甲市A区地方税务局调取备案的《租赁合同》，法院调取的证据显示备案合同确系7年期《租赁合同》。

如果你是主审法官，你会认定哪些事实？你将如何判决该案？请说明理由。

我会认定：①陈又青承租李大仁的楼房；②两人的租赁合同以登记备案的那一份为准，即七年限的那一份；③李大仁收取了陈又青的15万抵押金，并且还没有退还陈又青。