XXXXXX大学毕业论文开题报告(文献综述)
注:开题报告或文献综述应根据教师下发的毕业论文(设计)任务书,在教师的指导下由学生独立撰写,在第七学期完成。
“限购令”对房地市场影响分析
摘 要:通过对比20xx年1月至20xx年6月徐州市房地产交易
数据,分析限购令的实施对徐州房地市场的影响情况。分析表明:
在住房市场上,受限购政策影响,住房成交量明显下降,但近期交
易量开始大涨;房价得到控制,开始平稳小幅上涨;购房消费者观
望市场预期增强。在土地市场上,受限购政策影响,土地市场整体
平淡,土地平均成交量稳中下降,土地平均供用量稳中上涨,但月
实际成交量波动明显,尤其是非工业用地类大幅波动,限购后,政
府加大了此类用地的供用。
关键词:徐州市;“限购令”;房地产市场
为遏制房价过高,上涨过快现象,保障人民居住条件,促使房地
产业可持续增长,政府通过调高房贷首付比例、提高利率及法定准
备金等紧缩信贷措施调控房地产市场,但在短期内并未取得预期效
果[1]。为此,20xx年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分
城市房价过快上涨的通知》(简称新“国十条”),“限购”首次被提
出,一线城市陆续出台“限购令”,在这种大环境下,20xx年徐州
房价仍上涨32.87% [2]。2011 年1 月26 日,“国八条”出台,提
出的限购令措施覆盖全国,多个城市相继出台楼市限购令细则,为
有效控制住房价格过快上涨,20xx年5月1日,徐州正式发布商品
住房限购政策。经历一年多的从严从紧的楼市调控,徐州房价是否
已经达到徐州购房者的心理价位?限购政策的实施对徐州住房市
场和土地市场产生何影响?在初步研究、分析限购令出台前后房地
产市场走势的基础上,结合调研问卷的方式,分析“限购令”对徐
州房地市场的影响[3~5]。
一、徐州“限购令”
1.限购范围。自20xx年5月1日起,在徐州市主城区(鼓楼、云
龙、泉山区)及新城区范围内(不含徐州经济技术开发区、铜山区、
贾汪区)购买普通商品住房(不含国有、集体土地征收安置房),
适用限定居民家庭购房政策,执行期限暂定为一年。普通商品住房
为建筑面积144m2以下(含144m2)的商品住房。
2.限购内容。本市户籍居民家庭,对已拥有一套住房的,在主城
区限购一套普通商品住房;对已拥有两套及以上住房的,暂停在主
城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套
普通商品住房。非本市户籍居民家庭,能提供一年以上(含一年)
本市纳税证明或社会保险缴纳证明的,在本市限购范围内限购一套
普通商品住房;已拥有一套及以上住房或者无法提供一年以上(含
一年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的,暂停在本市限购范围
内向其销售普通商品住房[6]。
全国各地的限购令和徐州市的大同小异,均是对购房作出限制要
求,只是限制的条件有所不同而已。时至今日,限购令在徐州实施
已一年有余,但仍没有退出迹象。
二、限购令对住房市场的影响
1.对住房市场成交量的影响。选取20xx年1月至20xx年6月的
住房成交套数和面积数据[7],进行变化趋势分析(如下页图1所
示),20xx年1月至20xx年6月徐州市住房成交量中的套数和面积
指标的变化趋势比较一致。因调控基调未变,伴随着新政预期的强
烈,20xx年年初楼市出现了提前繁荣,4月份保障性住房集中签约
和对“限购令”预期的恐慌,使得该月商品房成交量达到峰值,伴
随5月份限购令的出台,商品房成交量骤减,10月份保障性住房的
走量托起第二次高峰,之后一路下跌至低谷,就20xx年全年成交
表现而言,刨去保障性住房,限购令实施后,住宅成交量一路下行。
在20xx年1月成交量降到谷底后开始上涨,到5、6月份成交量已
接近限购前的成交水平。
选用住房成交套数标准差和月平均交易套数为指标,对比分析各
区限购令实施前后变化情况(如表1所示)。从大的方面看,限购
区的标准差为1 016,远大于非限购市区的552和非限购县城的573,
说明限购政策的实施对住房成交套数有显著的影响,主要表现在限
购区内,对非限购地区而言,市区和县城影响作用相近,其受影响
要远小于限购区。在限购区中,成交套数波动最大的是云龙区,最
小的是鼓楼区,但各区差异性不大;在非限购市区,成交套数波动
最大的是经济开发区,达到465,接近云龙区的470,波动最小的
是贾汪区,只有74,说明在非限购市区中受限购政策影响最大的是
经济开发区,影响最小的是贾汪区。从限购前后住房月成交量的变
化可以看出,市区月成交量减少959套,其中限购区月成交量减少
945套,非限购区仅减少15套,从数量上印证了限购政策对限购区
的影响;在各区的月成交量变化中,除经济开发区和铜山区为正值
外,其他区均为负值,说明限购政策对限购区的影响是正的,即抑
制了住房成交量,对非限购市区的影响存在正反两个方面,九里和
贾汪区的成交量得到抑制,而经济开发区和铜山区的成交量得到放
大,即限购政策的实施促进了经济开发区和铜山区的成交量,尤其
是经济开发区成交量大增。
2.对住房价格的影响。通过分析20xx年1月至20xx年6月徐州
市住房价格变化柱状图可以看出,住房价格的变化趋势模型拟合度
最高的是六次函数,模型如图2所示,其r2=0.9759。从变化率可
以看出,在限购令实施前,住宅价格增速较快,月平均增长率为
3.5%,限购令实施后,住宅价格增幅明显降低,月平均增长率只有
0.24%,降低了93%,在8月份住宅价格增长首次出现负值,根据趋
势模型,住宅价格最高值出现在20xx年1月份,之后价格开始回
跌,但6月份的跌幅收窄,出现上涨空间,这与近期的一系列回暖
政策有关。
3.对购房者心态的影响。通过发放调查问卷,调研购房消费者受
限购令的影响。本次共发放问卷360份,回收有效问卷312份,调
查分析结果(如下页表2所示),71.1%的居民支持限购政策;对限
购执行效果满意度仅为21.91%;短期内放弃和观望的占到76.73%;
对于房价未来的走势有近一半认为平稳上升,对限购令所起作用
<40%的认可占到86.62%。说明绝大多数居民对限购持支持态度,但
对其执行效果认可度不高,主要源于房价没有实质下降,当前房地
产市场现状是包括金融、税收、土地、限购等多种调控手段的结果,
对限购在其中所起作用有限,使得短期内放弃和观望购房者主要是
受多种调控政策影响的结果。
三、限购令对土地市场的影响
图3 徐州市各月土地成交量图
1.对土地成交量的影响。从图3可以看出,20xx年1月至20xx年
6月徐州市各月土地成交量变化情况。自20xx年1月份以来,徐州
土地市场经历了多次大起大落,成交量起伏不定。20xx年年初成交
宗地数高开低走,受限购政策影响,5月份零成交,经过6月份的
缓冲,7月份成交量大涨,之后波动上升,年末成交量大幅上升,
达到最高;20xx年伊始,土地成交量大幅下降,之后窄幅波动上升,
此段时间,土地的成交量主要集中在20xx年的下半年。就成交量
而言,在限购之前,月平均土地成交数7.5宗,成交面积为42.51
万m2;限购之后,月平均土地供用数7.1宗,面积为49.85万m2。
可以看出,受限购政策影响,月平均土地成交数减少,但成交面积
有所增多。在土地市场的表现是在限购政策出台后,土地出让延期、
流拍现象明显,土地出让规模下降。此外,地块出让竞价现象鲜有
发生,多以底价成交,企业拿地相对理性。
20xx年1月至20xx年6月徐州市各月非工业用地成交量变化情况
(如图4所示)。相对于总土地成交量,非工业用地成交量变化趋
势与之相同,但在限购政策实施后成交量波动幅度明显增大。就成
交量而言,在限购之前,非工业用地月平均土地成交数6宗,月成
交面积33.47万m2,成交数占总土地成交数的80%,成交面积占
78.75%;限购之后,非工业用地月平均土地成交数5宗,成交面积
为28.92万m2,成交数占总土地成交数的70%,面积占58.01%。可
以看出,受限购政策影响,非工业用地月平均土地成交数、面积和
所占总量的百分比均有所减少。在土地市场上表现为,楼市受限购
令影响低调发展,开发商也谨慎拿地,使得居住类用地再不是绝对
的主导地位,商业类土地出让、开发正逐渐成为新的热点,但增长
有限。
图4 徐州市各月非工业用地成交量图
图5 徐州市各月土地供应量图
2.对土地供用量的影响。由图5可以看出,20xx年1月至20xx年
6月徐州市各月土地供用量变化情况。在20xx年,土地市场一共出
现了三次出让高峰,分别在3月、9月、11月,其中9月份供用量
最大,共计18宗土地,138.49万m2,但也出现三次低谷,分别在
4月、7月、10月,其中7月份最低,仅为7.01万m2。20xx年上
半年土地市场明显比20xx年下半年土地市场供用量减少,前四个
月土地供用量明显下降,5月份土地供用量大幅上升,首次出现供
用高峰,而6月份出现土地零供应。就土地供用量而言,在限购之
前,月平均土地供用数7.5宗,面积为61.82万m2,限购之后,月
平均土地供用数8.7宗,面积为58.78万m2。可以看出,限购后,
月平均土地供用数增多但面积有所降低,整体市场稳定。
20xx年1月至20xx年6月徐州市各月非工业用地供用量变化情况
(如图6所示),相对于土地总供用量情况,非工业
图6 徐州市各月非工业用地供用量图
用地供用量变化波动幅度明显,在20xx年出现五次高峰,五次低
谷,20xx年供用量波动幅度收窄。就供用量而言,在限购之前,非
工业用地月平均土地供用数3.8宗,供用面积为22.85万m2,供用
数占总供用数的50%,面积占36.96%,限购之后,非工业用地月平
均土地供用数5.7宗,面积为32.48万m2,供用数占总供用数的
65.57%,面积占55.26%。限购后,非工业用地月平均土地供用数、
面积和所占总供用量的百分比均增多。
四、结论
为遏制投资与投机性购房需求而实施的限购令在徐州房地市场产
生明显影响。
在住房市场上,受限购政策影响,成交量一路下跌,在20xx年1
月跌至谷底后开始上涨,6月份的成交量已接近限购前同期水平,
就区域而言,限购令对限购区的影响远大于非限购区,但是在限购
区压缩的住房需求在非限购区的经济开发区和铜山区得到释放,尤
其是经济开发区成交量大涨;限购对住房价格的影响主要表现在价
格增长幅度缩小,价格并没有实质下降;对于购房者的心态影响表
现在绝大多数消费者支持限购,但对限购的效果认可度不高,受多
种调控政策影响,多数人对购房持观望态度。
土地市场整体平淡。受限购政策影响,土地的月平均成交量有小
幅的回落,但实际成交量多次大起大落,起伏不定,市场反应明显,
另外限购后,土地出让延期、流拍现象明显,且地块多以底价成交;
土地供用量整体平稳,月平均供用量有所增加,在类型上,政府增
大了非工业用地的供用量。虽然近期楼市成交量上涨,但并没有带
来土地市场的回暖,在政策调控和开发商自身压力下,企业拿地相
对更理性。
参考文献:
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[6] 搜房网,http:
//news./zt/201204/xzxgyzn.html/,2011—04—22.
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///news/xzls/lsbg,2012—07—10.
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