房地产企业的资本结构研究毕业论文(设计)开题报告

毕业论文(设计)开题报告

题目 我国房地产上市公司资本结构研究

学生姓名

学 号 系 部 专 业 班 级 指导教师 职 称

开题报告填写要求

1.开题报告（含“文献综述”）作为毕业论文（设计）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业论文（设计）工作前期完成，经指导教师签署意见及所在专业审查后生效；

2.开题报告内容必须按教务处统一设计的电子文档标准格式（可从教务处网页上下载）单面打印，不允许打印在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见；

3.“文献综述”应按论文的格式成文，并直接打印在本开题报告第一栏目内，其中文献综述的参考文献应不少于15篇。

4.有关年月日等日期的填写，应当按照国标GB/T 7408—94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要求，一律用阿拉伯数字书写。如“20xx年4月26日”或“2002-04-26”。

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第二篇：毕业论文：房地产企业的资金成本研究

1绪论............................................................................................................................................. 2 1.1选题的研究背景 ................................................................................................................. 2 1.2现实意义............................................................................................................................. 3 2、房地产、资金成本及相关理论 ................................................................................................. 5 2.1 资金成本概述 .................................................................................................................... 5 2.1.1资金成本的含义 ...................................................................................................... 5 2.1.2 资金成本的性质 ..................................................................................................... 6 2.1.3资金成本的经济作用 .............................................................................................. 7 2.1.4资金成本的影响因素 .............................................................................................. 9 2.2房地产的理论 ..................................................................................................................... 9 2.2.1房地产业的概念 ...................................................................................................... 9 2.2.2房地产业的重要性 ................................................................................................ 10 2.3 相关概念.......................................................................................................................... 11 2.3.1 资金、资本、资产的区别联系 ........................................................................... 11 2.3.2资金成本与资本成本的区别联系 ........................................................................ 11 2.3.3 资金成本与资本结构的区别联系 ....................................................................... 13 2.3.4资金成本与资金时间价值的关系 ........................................................................ 15 2.3.5关于资金成本与产品成本的区别 ........................................................................ 16 2.2.6筹资与融资、融资渠道与融资方式的区别联系 ................................................ 17 3、资金成本的计算 ....................................................................................................................... 17 3.1个别资金成本 ................................................................................................................... 18 3.1.1债券资本 ............................................................................................

.................... 18 3.1.2银行借款成本 ........................................................................................................ 19 3.1.3优先股成本 ............................................................................................................ 20 3.1.4普通股成本 ............................................................................................................ 20 3.1.5留存收益成本 ........................................................................................................ 21 3.2加权平均的资金成本 ....................................................................................................... 22 3.3资金的边际成本 ............................................................................................................... 23 4、房地产企业的资金成本问题 ................................................................................................... 23 4.1.1房地产企业在资金管理存在的问题 .................................................................... 24 4.1.2房地产企业资金管理存在问题的对策 ................................................................ 25 4.2房地产业现存问题 ........................................................................................................... 27 4.2.1房地产业现状 ........................................................................................................ 27 4.2.2房地产业资金短缺的原因 .................................................................................... 28 4.2.3房地产现行融资方式的不足 ................................................................................ 28 4.3房地产其他筹融资方式及分析 ....................................................................................... 28 4.3.1 联合开发 ............................................................................................................... 28 4.3.2预售房屋 ................................................................................................................ 29 4.3.3利用外资 ................................................................................................................ 29 4.3.4房地产信托 ............................................................................................................ 29 4.3.5融资租赁 ................................................................................................................ 30 4.3.6房地产证券化 ........................................................................................................ 30 5 房地产资金成本的优选 ............................................................................................................. 31 5.1筹资结构优选 ............................................................................

....................................... 31 5.2还款方式优选 ................................................................................................................... 32 5.2.1信用条件受限借款方式的资金成本 .................................................................... 32 5.2.2不同还本付息方式下的资金成本 ........................................................................ 33 5.2.3方式优选 ................................................................................................................ 34 5.3效益方案优选 ................................................................................................................... 35 5.3.1各阶段最优资金成本方案 .................................................................................... 35 5.3.2不同房地产开发项目融资方式的选择 ................................................................ 36 5.3.3不同规模房地产企业的融资方式选择 ................................................................ 38 1绪论 1.1选题的研究背景 资金是任何社会经济单位进行经济活动的直接动力是企业的血液是企业生产经营活动赖以生存的基础。企业管理以财务管理为中心财务管理又以资金管理为中心。也就更能够说明了充足健康的资金是任何单位运行发展的重中之重。资金管理不仅要保证企业生产经营基本建设资金的需求同时还要狠抓资金成本控制选择合理的资本结构制定科学有效的筹融资策略充分利用资本市场努力寻求低资金成本降低企业财务费用最终实现经济效益最大化。 资金成本是企业筹集和使用资金必须支付的各种费用包括用资费用和筹资费用两部分。资金成本则是以筹资和用资活动的全过程为外延以筹资和用资而发生的支出或代价为内涵以投资项目为成本计算对象并与投资报酬相对应。 在市场经济条件下企业不能无偿使用资金必须从其经营收益中拿出一定数量的资金支付给投资者也就是说企业使用资金都是要付出代价的所以企业必须节约使用资金。在通常情况下资金短缺是制约一个企业同其他社会经济单位之间进行经济活动的瓶颈。因此企业如何以最小的代价筹措到适当期限、适当额度的资金解决瓶颈问题就显得十分重要。 房地产业是个复杂的行业房地产上下游关联产业达到50 多个从一个国家来看房地产沉淀的社会资金越多对其他领域的发展越不利没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。随着“负债消费”观念的逐步树立“以明天的钱圆今天的住房梦”已成为共识对扩大市场需求起了积极的推动

作用。 房地产行业最大的特点是高风险、高杠杆和高税负。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的并可能使整体经济和社会受害最终榨干社会财富。其资金密集型的属性意味着对金融有非常强的依赖性。由于中国金融体制的不健全银行业长期处于高度垄断地位这就使得金融行业一直面临较大的系统性风险而另一方面也在一定程度上左右着房地产业的发展。 1.2现实意义 在融资来源多元化、融资方式多样化的环境下, 企业无论是进行融资方式选择, 还是进行投资决策或是进行日常的理财绩效评价, 都离不开资金成本这一概念。 所谓资金成本是指资金使用者为筹措和占用资金而支付的各种筹资费和各种形式的占用费等是将盈利和资金的一部分支付给资金所有者的报酬体现着资金使用者和所有者之间的利润分配关系。企业为了维持生产经营、增加固定资产、对外进行投资等需要大量资金。资金的来源一般有两种负债资金和权益资金。负债资金主要是向银行借入、发行企业债券、融资租赁、结算中形成的商业信用和其他流动负债。权益资金有股东投入实收资本、企业积累盈余公积、未分配利润、股东共享特定权益资本公积。企业资金成本由运用成本和筹集成本构成。资金运用成本是在生产经营和投资过程中因使用资金而必然正常付出的代价它是资金成本核算的主要内容也是资金成本管理的主要对象与关键。负债资金的运用成本主要表现为在使用资金过程中支付给债权人的利息、滞纳金、罚息等。权益资金运用成本主要表现为按固定股利、浮动股利、经营利润分配给投资者的股利、红利、上交的管理费等。资金筹集成本是企业在筹资过程中发生的上述费用之外的费用如股票、债券的发行费为贷款支付的鉴证费、担保费等。这些费用往往与筹资数量呈正相关。 我们出于为国企解困的目的引进了资本市场架构和投资学体系但却忽视了与之配套的现代财务管理思想包括资本成本理念的更新。我国资本市场的迅速建立实现了低端信用的债权融资制度向高端信用的股权融资制度的迅速切换。然而正是这种忽视市场内在发展逻辑的强制性制度变迁造成了资金成本与资本成本的并存与混淆。还有与资金成本紧密联系的还有各种资金的来源并组成了不同的结构如何实现最优对企业的发展也有重要的作用。实现最优结构后我们要分析资金的边际成本强化最优结构明确资金的效用。其中的各种概念和作

用有必要得以明确区分。 近年来房价的不断上涨使我国房地产业热度不断提高房地产业也得到迅速发展房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。 房地产业资金密集型的属性意味着对金融有非常强的依赖性。目前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实施宏观调控,加上银行加强审查贷款风险的配套措施,使得房地产开发商向银行贷款的融资策略缩小了,传统的融资策略已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产公司贷款渠道少、企业间接融资的比重过大是当前房地产公司融资的一个显着特点。多策略融资成为房地产公司生存、发展的必经之路。分析房地产业的筹融资渠道和方式选择最优方式实现最佳的资金结构并从中发现问题实现资金成本控制解决资金成本现存问题为企业长远发展提出可行方案。在任何一个行业或单位只要牵扯到资金我们就能建立以下一个较为简单的流程图而资金成本贯穿始终。如图所示 在市场经济条件下企业使用资金都要付出代价这就要求企业在筹资决策和投资决策时充分考虑资金成本因素认真分析和评估资金成本合理安排不同的资金优化资金结构以便达到降低财务风险实现可持续、稳定地发展的目标。 2、房地产、资金成本及相关理论 2.1 资金成本概述 2.1.1资金成本的含义 资金成本 企业年度生产经营计划上年度现金流量情况 市场、政策 预测资金需求量 确定筹资计划 编制预算 确立最优资金结构企业科研、生产、经营状况 年度资金总预算 日常业务预算 特种决策预算 资金应急机制树立风险意识 合理调整控制 资金成本是指企业筹集和使用资金必须支付的各种费用包括用资费用和筹资费用两部分。资金成本则是以筹资和用资活动的全过程为外延以筹资和用资而发生的支出或代价为内涵以投资项目为成本计算对象并与投资报酬相对应。 用资费用。是指企业在生产经营、投资过程中因使用资金儿付出的费用例如向股东支付的股利、向债权人支付的利息等。 筹资费用是指企业在筹措资金过程中为获取资金而付出的费用例如向银行支付的借款手续费因发行股票、债券而支付的发行费等均属于筹资费用。筹措资金与用资费用不同它通常是在筹措资金时一次支付的在用资过程不在发生。因此可视为筹资数量的一项扣除。 资金成本是使用

资金付出的税后代价。它是企业在以一定的时期内使用一定量的资金所负担的费用与筹集到的资金总额的比率。它通常以相对数来表示因而也可以称为资金成本率。 筹资费用筹资数额每年的用资费用资金成本 2.1.2 资金成本的性质 资金成本是商品经济条件下资金所有权和使用权相分离而形成的财务范畴具有特定的经济性质 1资金成本与筹资成本不能等同各自具有不同的外延和内涵。筹资成本是以取得资金活动的过程为外延以取得资金活动过程发生的费用为内涵 并以筹资项目为成本计算对象而资金成本则是以筹资和用资活动的全过程为外诞以筹资和用资而发生的支出或代价为内涵以投资项目为成本计算对象并与投资报酬相对应。 由此可避免现行理论界对资金成本和筹资成本在概念上的混淆。 2资金成本的高低主要决定于用资成本的高低。 筹资者之所以要在筹资成本基础上还要支付给供资者一定的报酬 是因为资金的时间价值和供资者将资金使用权让渡给筹资者要冒一定的风险 由此产生风险价值的缘故。 因此用资成本是资金时间价值和风险价值的统一且筹资者占用的资金时间越长资金时间价值就越大 用资成本就越高。 由于资金成本中的筹资成本是在筹集资金时一次性支付的在用资过程中不再发生 不属于资金时间价值 又不算作风险价值因此 用资成本的大小就成为决定资金成本高低的关键因素。 3资金成本是使用者向所有者和中介机构支付的费用是资金使用权和所有权相分离的结果。 当资金所有者有充裕的资金而被闲置时可以直接或通过中介机构将其闲置资金使用权转让给急需资金的筹资者这时对资金所有者而言 由于让渡资金使用权 必须要求获得一定的收益报酬)而对筹资者而言 由于取得资金使用权也必须付出一定的代价。因此资金成本是为了取得资金使用权所付出的代价。 4资金成本要通过收益补偿。 资金成本作为一种耗费最终要通过筹资者所取得的收益来补偿。资金成本的补偿是对资金所有者让渡资金使用权的补偿 它一旦从企业收益中扣除后 就退出企业生产经营过程因而资金成本也体现了筹资者和供资者间的收益分配关系。 5在资金成本基础上加上投资风险价值则构成企业投资成本。企业欲投资 首先需拥有资金使用权随之则产生资金成本一旦投资就有可能产生收不回投资的风险因此投资者应考虑投资风险。 投资成本虽

不能作出准确的计量 但它是用来评价投资方案的可行性和取舍的重要标准。。在不考虑占用资金风险的同时资金成本就由无风险利率和资金的时间价值两部分组成。但是占用资金通常是有风险的因而资金成本通常包括无风险利率、资金的时间价值和风险价值三部分。一般来说经济形式的变化、通货膨胀、管理政策的变化和资金供求的变化都会对资金的成本产生一定的影响。 2.1.3资金成本的经济作用 不同来源的资金具有不同的成本。所以资金成本是企业选择资金来源、拟定筹资方案的依据。任何企业都在追求以较少的支出适时、合理地取得企业所需资金。这就要求企业财务人员必须认真分析各种资金成本的高低并加以合理配置。资金成本作为一项重要的经济因素国际上将其列为一项“财务标准”。 它对于企业筹资管理、投资管理乃至整个经济管理都有重要意义。具有三个方面的重要作用 1资金成本对企业筹资决策的影响 ①影响企业的筹资总额。企业在筹资过程中随着筹资数量的增加资金成本也在不断变化。当企业的筹资数量很大资金的边际成本超过企业承受能力时企业就不能再增加筹资数额否则企业的财务风险就大于企业筹资收益。因此资金成本是限制企业筹资数量的主要因素资金并非是多多益善企业应根据实际需求合理安排筹资数额。 ②是企业选择资金来源的依据。企业的资金可以从多方面来筹集, 就长期借人资金而言, 既可向银行或其他金融机构借入筹集, 也可通过发行长期债券筹集, 企业最终的选择所要考虑的首要因素是资金成本的高低。。 ③选用筹集方式的标准。企业可以利用的筹资方式是多种多样的。但在选用筹资方式时必须考虑资金成本这一经济标准。 ④确定最优资金结构的重要因素。企业在筹资中必然要制定最优的资金结构以求降低成本、降低风险。在确定最优资金结构时主要因素就是资金成本和财务风险。企业在筹资决策中资金成本并非是唯一因素。但其作为一项重要因素直接关系到企业的经济效益和生死存亡。 2资金成本在投资决策、项目的可行性研究中的作用 ①采用净现值指标评价投资项目时离不开资金成本。在利用净现值指标进行决策时通常以资金成本作贴现率。当净现值为正时投资项目可行反之则不行。 ②在利用内部收益率指标进行决策时 通常以资本成本作为基准率只有当投资项目的内部收益率高于资金成本时投资项目可行否则则

不行。 因此, 资金成本也就成为了企业评价投资项目、比较投资方案和追加投资决策的主要经济标准。 3资金成本是评价企业经营管理业绩、理财绩效的依据 资金成本是企业使用资金应获得收益的最低界限 一定时期综合资金成本可以反映企业资金筹集资金调度等财务管理的综合水平通过分析资金成本不仅可以衡量企业经营管理业绩! 而且可以发现企业经营管理中存在的问题促使企业采取有效措施!努力提高预测决策水平和经营管理水平。 在企业理财中, 资金成本是企业占用资金收益的最低极限。将企业的资金成本与相应的资金利润率作比较, 若相应的资金利润率低于资金成本, 说明企业的理财绩效不佳, 必须采取措施改善经营管理, 努力提高投资收益和降低资金成本。反之, 若相应的资金利润率高于资金成本, 则说明企业的理财取得了一定的绩效。因此,从这一意义上说, 资金成本是衡量企业理财绩效的基准。 2.1.4资金成本的影响因素 资金成本的概念广泛地应用于企业的筹资、投资、利润分配等许多方面对于企业筹资而言资金成本是选择资金来源、确定筹资方案的重要依据每个企业都力求选择资金成本最低的筹资方式对于企业投资来讲资金成本是评价投资项目决定投资方案取舍的重要标准而在利润分配中, 资金成本又是衡量企业经营成果的尺度, 经营利润率必须高于资金成本, 否则表明企业经营不善。在市场经济环境中, 资金成木的高低是受多方面因素综合影响的, 主要有以下几个方面 1总体经济环境, 总体经济环境决定了整个经济中资本的供给与需求以及预期通货膨胀的水平。总体经济环境变化的影响, 反映在无风险报酬率。具体来说如果货币需求增加, 而供给没有相应增加, 投资人便会提高某投资收益率, 企业的资金成本就会上升。反之, 投资收益率会降低, 使资余成本下降, 如果预期通货膨胀率水平上升, 货币购买力下降, 投资者也会提出更高的收益率来补偿预期的投资损失, 导致企业资金成本上升。 2证券市场条件。证券市场条件包括证券市场流动难易程度和价格波动程度。如果某种证券的市场流动性不好, 投资者想买进或卖出证券相对困难,变现风险加大, 要求的收益率就会提高或者虽然存在对某证券的需求, 但其价格波动较大, 投资的风险增大, 要求的收益率也会提高。 3企业内部经营和融资状况。这一方面的影响主要是指经营风险和财务风险的大小。经营风险是企业投资决策的结果, 表现在资产收益变动上财务风险是

企业筹资决策的结果, 表现在普通股收益率的变动上。如果企业的经营风险和财务风险增大, 投资者便会有较高的收益率要求。 4项目融资规模。企业的融资规模大, 资金成本较高, 例如, 企业发行的证券额很大, 资金筹集费和资金占用费都会上升, 而且证券发行规模的增大还会降低其发行价格, 因此也会增加企业的资金成本。 2.2房地产的理论 2.2.1房地产业的概念 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业属于第三产业。主要包括: 土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业是具有基础性和先导性的产业。 根据国民经济行业分类标准( GB/T 4754—2002) 分类方法房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。 2.2.2房地产业的重要性 房地产业在国民经济中起重要作用是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高带动力强已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面: 1房地产业直接推动经济的增长。投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998 年实行住房市场化改革推行住房分配货币化以来房地产业进入持续稳定发展的时期对经济增长的贡献不断增大。 2房地产业带动性对经济增长的贡献。房地产业除了直接推动经济增长外由于房地产业在国民经济链中处于中间环节具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1. 416其中对金融保险业和商业的带动效应最大为0. 145两者并列第一而对建筑业的关联效应为0. 094居第二与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以当经济发展面临需求不足或者其他困难时通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。 3改善人民的居住和生活条件。构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题而住房问题是重要的民生问题直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设解决人民住房紧张的问题是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的

一件大事。促进房地产业健康发展是提高居民住房水平改善居住质量满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。 4房地产业对财政收入的贡献不断加大。财政收入是衡量政府财力的重要指标政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要弥补市场失灵以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源房地产企业上缴税金近十年持续增加 2.3 相关概念 2.3.1 资金、资本、资产的区别联系 资产是指企业用于从事生产经营活动以为投资者带来未来经济利益的经济资源出现在资产负债表的左侧归企业所有包括货币资金、实物、债权等。企业的所谓法人财产权就是指企业对其控制的资产拥有的所有权。 资本是企业为购置从事生产经营活动所需的资产的资金来源是投资者对企业的投入出现在资产负债表的右侧它为债务资本与权益资本分别归债权人和公司所有者股东所有企业对其资本不拥有所有权。 资金广义上讲与“资产”的概念是一致的但它有缩小范围的概念如特指货币资金也即库存现金、银行存款、其他货币资金。在资产负债表的左侧。 一般情况下资产=资本+债权 2.3.2资金成本与资本成本的区别联系 (1)二者的区别 目前在中国财务学的融资决策研究中, 既使用资本成本概念, 又使用资金成本概念。这两个概念的同时存在造成了中国财务理论研究的混乱, 并在资本市场的实践中引发了不良影响。 从表面上看, 企业在实际使用资本时都是先将其转化为货币, 然后进行投资或购买实物资产。从这一意义上讲,可以用货币统一表示资本与资金, 因而资本成本与资金成本似乎也是可以相互替代的。但是从深层次看, 资本成本与资金成本却是截然不同的两个概念。 ①从概念上看。资本成本是商业资产的投资者要求获得的预期收益率。以价值最大化为目标的公司经理把资本成本作为评价投资项目的贴现率或最低回报率包括货币时间价值和投资风险价值两部分。而资金成本, 属于我国财务理论研究中特有的范畴。是指资金使用者为筹措和占用资金而支付的各种筹资费和各种形式的占用费等, 是将盈利和资金的部分支付给资金所有者的报酬, 资金成本是资金

所有权与资金使用权相分离的产物。实质是资金所有者凭借其对资金的所有权与资金使用者分割收益的一种形式。 ②从二者使用的不同期限看。 资本一词在这里与资本市场中的“资本” 一词是相通的, 是指为公司的资产和营运所筹集的长期(≥1 年) 资金。从资金成本定义对资金筹资费和占用费的强调可以看出, 我国理论界的资金成本其实相当于西方财务理论中企业发行的短期(≤1 年) 融资工具( 即货币市场工具, 如大额可转让存单、商业票据等) 的成本, 与资本成本具有完全不同的使用期限。 ③从是否应考虑风险因素看。与普通商品相比, 金融资产最大的特点是收益具有不确定性即风险, 而且资本资产的风险性远远大于货币资产。因此对金融资产定价时,其风险就成为人们不得不考虑的因素。其中, 货币资产由于其期限很短, 可以忽略其风险, 直接以筹集费和占用费来定价, 但资本资产的定价就必须考虑其风险的大小。资产定价模型( CAPM) 用于确定资本资产的风险价格即资本成本。自此, 西方公司企业在融资决策中就主要使用风险定价的资本成本概念。相反地, 我国理论界过去一直都忽视了资本定价中的风险因素, 在我国理论界缺乏风险报酬意识的背景下, 企业融资时侧重使用建立在筹集费和占用费基础上的资金成本概念也就在情理之中了。 ④从是否体现出完善的现代公司治理机制看。在完善的公司治理机制下, 投资者能够保护自己的投资利益, 对公司管理者形成硬约束。一旦公司大肆进行股权融资 而其实际支付的资金成本( 筹集费与占用费) 达不到具有同等经营风险公司的资本成本时就会出现原股东回报率下降的情况 后者就可以利用公司治理中的约束机制制约管理者的行为“用手投票”或者“用脚投票”这就要求公司管理者在制定融资决策时必须支付一个最低的风险报酬率, 这时股权资金成本将被迫等于股权资本成本。在这种情况下, 资本成本与资金成本就会趋于一致。但如果缺乏完善的公司治理机制投资者就无法约束公司管理者的融资决策。在这种软约束机制下, 公司股权融资的实际资金成本( 筹集费与占用费) 就会小于其股权资本成本( 投资者要求获得的必要收益率) , 甚至可以为零, 从而严重侵害投资者的利益。这时资金成本与资本成本就会成为完全脱节的两个概念。 2二者混淆在投融资决策中的危害 在现代财务理论中, 资本成本是公司融资决策与投资决策的交汇和依据所在, 堪称现代财务理论的核心; 而资金成本只能反映企业单方面的融资成

本。在资金成本与资本成本混淆的情况下, 如果将资金成本用于企业投融资决策, 就会带来严重失误。首先, 如果企业在融资决策时使用资金成本, 就会出现股权资金成本远远小于债权资金成本的现象。其次, 由于企业融资的资金成本远远小于资本成本, 如果将资金成本混同于资本成本, 在实践中就有可能误作投资项目决策中的折现率, 从而高估项目的净现值, 导致投资过度和资本浪费的后果。再次, 资金成本与资本成本的混淆还给中国资本市场建设带来了许多负面影响。例如, 本来同一家上市公司的流通股与非流通股都具有相同的经营风险等级, 因而都应该具有相同的资本成本。但按资金成本计算, 则溢价的流通股资金成本就远远小于非流通股的资金本, 用被大大低估的流通股资金成本作为股票定价的折现率, 就会高估股票的理论价格, 使国有股减持在定价方面迟迟不能取得进展。最后, 由于资金成本并不考虑投资人的回报, 国有股股东就缺乏对公司管理者的约束动力。在资本成本缺位的背景下, 由于国有股的产权代表是政府机构或其授权的国有持股公司, 其具体代理人在法律上并不拥有剩余索取权, 因此他们虽然有权力选择国有企业的董事会成员和经理, 但不必为资本收益承担任何后果。这也是中国公司治理结构难以完善的重要原因之一。 2.3.3 资金成本与资本结构的区别联系 企业资本是企业产生、生存、发展的原动力是企业持续经营与不断发展的先决条件。企业资本结构是指构成企业生产经营所必需的各种资金的占有比重资本结构对资金成本有着直接的影响是影响资金成本的关键因素之一。资本结构在客观上存在最优组合企业在筹资决策中要通过不断优化资本结构使其趋于合理直至达到企业综合资金成本最低的资本结构方能实现企业最大化这一目标。 1资金成本与资本结构的关系 ①资金成本是企业进行资本结构决策的依据。从投资角度看,资本成本表示与投资机会成本和投资风险相适应的回报率;从筹资角度看,资本成本表示企业为取得资本必须支付的价格,是进行资本结构决策、选择追加筹资方案的基本依据。如果投资项目的投资报酬率低于资金成本时,进行该项投资风险比较大,可能导致企业亏损,因此,资金成本是项目投资的最低报酬率。 ②构造合理的资本,降低资金成本。资本结构有广义和狭义之分,在资本结构决策中,合理地利用债务筹资,安排债务资本的比例对企业的筹资具有重要的意义。在一定限度内合理提高债务资金的比例,就可以降低综

合资金成本和获取相应的财务杠杆利益。 2影响最佳资本结构的因素 在确定最佳资本结构时,除了资金成本因素外,还要从企业内部和企业外部综合考虑有关因素的影响。 企业内部影响最佳资本结构的因素 ①债务资金的风险及其相关成本。运用债务筹资,企业可以获得一定的财务杠杆利益,但同时也承受了相应的财务风险。债权资金的成本主要包括破产成本和代理成本,由于破产成本和代理成本的存在,企业不能在资本结构中无限度地进行举债经营。 ②企业的盈利能力。企业的盈利能力往往是负债规模和偿债能力的保证与标志,盈利能力高的企业可以适当增加资本结构中的负债比例。 ③企业的现金流量状况。 负债筹资要用现金支付利息和本金。企业负债额越大,期限越短,现金的支付量就越大。当现金流出量超过现金流入量时,就会产生支付困难。 企业外部影响最佳资本结构的因素 ①行业因素。不同的行业,由于生产经营活动的内容不同,其资金结构相应也会有所差别。企业应根据具体情况进行合理的调整。 ②所得税税率的高低。税收实际上是对负债筹资的安排产生一种刺激作用。当所得税税率高时,企业可以适当提高资本结构中的负债比例。 此外,贷款人对企业信用等级的认可程度,也直接影响着企业获取债权资金的额度。企业在安排筹资方案时,要注意并非成本最低的资本结构就是最佳的资本结构,债务筹资是成本最低的筹资方式,但其风险较大。这就要求企业财务管理者在资本结构决策中,不仅要考虑资本结构的综合资金成本,而且要充分认识到企业内外部因素对企业资本结构的影响,审时度势,认真分析,通过不断优化资本结构,使其趋于合理,寻求最佳的资本结构。 2.3.4资金成本与资金时间价值的关系 作为让渡资金的使用权而向企业索取成本从出让人看属于投资收益与资金时间价值有关。作为利润再分配的基本形态资金成本是一种投资收益而时间价值是指不考虑风险报酬和通货膨胀贴水后的真实报酬率。 从量上看资金成本作为投资收益要考虑投资报酬因素而时间价值则无须考虑。当资金所有者出让资金其投资风险与市场平均风险一致时资金成本即为时间价值而当所有者出让资金其投资风险与市场平均风险有偏差时则其资金成本应为平均收益率加上投资风险报酬率。 资金时间价值与资金成本一样, 也是企业财务管理中的一个重要问题。它是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。资金成本与资金时间价值是两个既

有联系、又有区别的概念。它们都是相对于资金而言的, 都是随着商品经济产生和发展, 资金出现“两权分离”。即资金所有权与资金使用权的分离#后的产物。但一般地, 资金成本是从资金使用者的角度而言的, 是资金使用者因筹集和使用他人资金而应支付的代价, 即它是站在所费” 的角度来看问题! 而资金时间价值是从资金所有者的角度而言的, 是资金所有者通过投资或借出资金而应取得的报酬, 即它是站在“所得”的角度来看问题。此外, 从数量上看, 资金成本通常要大于资金时间价值, 它既要考虑资金时间价值, 还必须考虑投资者投资或借出资金的风险价值与通货膨胀因素! 而资金时间价值是不考虑风险价值与通货膨胀因素的, 是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金报酬率。 资金成本和资金时间价值都是资金所有权和资金使用权相分离而产生出来的一种观念。资金时间价值是资金成本的基础, 但资金成本不仅要考虑时间价值, 而且考虑风险价值。两者之间有重要的联系, 但也有明显的区别 1角度不同。资金成本是站在筹资者的角度来认识的, 是筹资者筹集和占用一定数量的资金所付出的代价; 资金时间价值是站在资金所有者( 即投资者) 的角度来认识的, 是资金所有者推迟使用资金所获得的报酬。 2确定方法不同。资金时间价值的大小由于考虑风险和通货膨胀下的平均资金利润率决定, 它的大小与资金来源无关。资金成本是特定筹资主体为筹集和占用一定数量的资金所付出的代价, 它的大小与筹资方式、时间、条件等因素有关, 不同企业、不同时期、采用不同的筹资方式其资金成本是不同的。因此, 资金时间价值是客观存在的, 是可以统一规定的, 而资金成本的计算是比较难的。 3用途不同。资金时间价值适用面广, 可运用于经济活动所有涉及不同时点的现金收支的比较和分析, 它主要运用现值和终值的有关概念及计算, 使不同时点的资金建立在可比的基础之上。而资金成本是一个反映筹资效益的指标, 其作用则主要用于筹资、投资方案的选择和评价。 资金成本包含资金时间价值但不等于资金时间价值。 2.3.5关于资金成本与产品成本的区别 资金成本和产品成本虽然都具有成本的基本属性——补偿性, 但两者之间存在很大不同, 资金成本的某些内容不能计入产品成本, 甚至不能作为费用处理, 而构成产品成本的项目都是生产经营过程中实际发生的费用, 它们的区别主要表现在以下几个方面: 1资金成本是一种管理成本产品成本是一种财务成本。

作为一种财务成本, 产品成本的计算受有关财务制度的约束, 它以实际发生的费用为基础, 按照 成本开支范围的规定, 采用权责发生制的原则计算出来的。因此, 产品成本的计算要求真实、准确, 反映的是已经生产出来的产品成本。而作为一种管理成本, 资金成本是根据内部管理需要而计算的成本, 它是为了更好地进行决策和控制服务的。 2降低成本的要求不同第一资金成本侧重于降低全部资金总成本,即综合资金成本。而产品成本侧重于降低个别产品的单位成本。这是因为, 某种产品成本不受其它产品成本高低的影响, 因此降低个别产品成本必然也会使整个企业产品成本降低。但资金成本则不同, 采用成本较低的筹资方式筹集的资金如果超过一定的限度, 不仅不会使综合资金成本降低反而可能会带来综合资金成本的上升。第二, 资金成本的降低侧重于相对水平的降低而产品成本的降低更重视绝对水平的降低。由于资金成本相对于投资者来说, 是投资者要求的最低报酬率, 不管是债权投资者还是股权投资者, 都是企业的利益相关者。从现代企业理财目标的实践来看, 利益相关者收益最大化是一种值得推崇的目标模式。显然绝对降低资金成本与企业的理财目标不相符。故企业应从降低相对资金成本的角度来努力, 即尽量减少资金成本在企业收益中所占的比重。而产品成本的降低不仅要重视相对水平降低, 绝对成本降低意味着以尽量少的消耗生产出更多更好的产品。 3成本的责任不同影响企业产品成本的因素很多涉及到企业生产经营的各个部门和各个环节降低产品成本不只是财务部门的事, 需要把成本控制的责任落实到全员、全过程。而控制资金成本的责任主要是财务部门财务部门可通过合理筹集资金、优化资本结构来达到降低资金成本的目的。 2.2.6筹资与融资、融资渠道与融资方式的区别联系 筹资是通过一定渠道、采取适当方式筹措资金的财务活动是财务管理的首要环节。融资是指从企业外部筹集资金的方式包括直接融资和间接融资其中直接融资主要是指直接向资金持有人如股东、投资人等筹集资金的方式比如在股票市场发行股票以获取资金用于企业的发展、经营等间接融资主要是指通过金融机构如银行、财务公司、信托公司等以借入长短期借款、发行债券等方式获得资金的方式。 而筹资活动除包括从企业外部筹集资金即融资之外还应包括通过对企业内部资金的合理安排如税后利润、折旧、投资收益等以筹集企业为

发展某一项目的资金而所做的财务安排。 也即是说筹资的范围远远大于融资 筹资和狭义上的融资在实际中往往被混用而融资渠道与融资方式也是不同的概念应得以区分。 融资渠道是指从那些渠道可以得到融资目前主要有银行、信托、基金、证券市场、产权市场等融资方式是指资金从提供者到达需求者的方式包括直接融资内源融资和间接融资外源融资两种方式。直接融资即将本企业的留存收益和折旧转化为投资的过程提供的是资本优点是投资多元后可以分解经营风险缺点是增加了经营决策上的约束与管理难度间接融资即吸收其他经济主体的储蓄以转化为自己投资的过程提供的是负债。优点是融资数额大、时间快缺点是必须按时还本付息。 融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。 3、资金成本的计算 既然企业的一切有效经济活动都是在收益大于成本的原则下进行的, 企业就需将资金成本与使用资金所取得的预计收益进行配比来进行融资与投资决策, 资金成本也就必然地成为了企业进行融资与投资决策的依据与评价企业理财绩效的一项不可缺少的指标。在我国过去的计划经济体制下, 企业没有投资与融资的自主权, 企业在“财政拨款” 的机制下运作, 也就不必去考虑资金成本问题。随着市场经济体制的建议与我国投、融资体制的改变, 企业已成为了投、融资的主体, 对任何资金的使用不再是无偿的, 而是必须付出代价、作出补偿, 企业的负债经营与融资中必须考虑与重视资金成本问题。在西方发达国家, 资金成本被列为财务管理中的一项“财务标准”。资金成本对于作为投、融资及其经营主体。 3.1个别资金成本 个别资金成本是指各种长期资金的成本。又分为长期借款成本、债券成本、优先股份成本、普通股成本、留存收益成本。前两种为债务成本, 后三种为权益成本。 3.1.1债券资本 发行企业债券的筹资成本较低。主要有三个原因一是企业债券利息在所得税前利润中开支的属于免税费用这样可使发行债券筹资的实际成本降低而发行股票筹资向股东支付的利息属于利润分配的内容是在所得税后的利润中支付的属于非免税费用。存在公司法人和股份持有者的双重课税的问题。故发行企业债券筹集的资金成本较股权资本筹集方式的资金成本低二是发行债券筹资也可使股东获得财务杠杆收益不论公司赚钱多少债券持有人只收取固定的有限的利息而更多的收益可用于分配给股东增加

其财富或留归企业以扩大营业三是债权人的求偿权先于普通股和优先股股东使债权人风险相对于股东风险较小债券持有人无权干涉公司的管理事务从而使股东保证了控制权。 债券筹资的缺点一是风险高债券有固定的到期日并定期支付利息。二是限制高发行的契约书中往往有限制条款并且比优先股和短期债务严格的多可能会影响公司的正常发展和以后的筹资能力三是筹资的有限性利用债券筹资有一定的限度当公司的负债比率超过了一定程度后债券成本迅速上升甚至会使发行失败。 债券成本计算公式 所得税率债券实际利息率债券成本T1KK1db 而通常为了更全面的考虑各种情况我们可用给下列通式表达 fBTiBf1()1(**1BT1IK00b 其中Kb代表债券成本I代表债券每年支付的利息T代表所得税税率B代表债券面值i代表债券票面利息率B0代表债券筹资额按发行价格确定f代表债券筹资费率。 【例一】某企业发行期限为25年、债券票面利率为12%的债券10000万元发行费用为筹资总额的3%所得税率为25%则把数据代入上式得到 %8.29%3-1*100005%2-1*%12*10000Kb 3.1.2银行借款成本 借款筹资资金成本也较低。原因有借款属于直接筹资筹资费用较少借款利息在税前开支属于免税支出借款筹资可使股东获得财务杠杆收益债权人风险较小使筹资者的资金成本较低。 缺点是风险大限制条款多筹资数额有限。 银行借款成本计算公式如下 ff1LT1*L*i1LT1IKl 其中Kl代表银行借款成本I代表银行借款年利息L代表银行借款筹资总额i代表银行借款利息率f代表银行借款筹资费率 由于通常借款手续费较低甚至忽略不计则上式简化为Kt=i*(1-T) 【例二】某企业向银行借出8000万长期借款借款利息率为8%所得税率为25%则银行借款成本为8%*1-25%=6% 3.1.3优先股成本 经过实践表明发行优先股筹资的资金成本一般虽低于发行普通股股票筹资的资金成本但高于发行企业债券或取得银行借款的资金成本。低于普通股的筹资成本有两个原因一是由于优先股股东按照股票面值和固定的股利率取得股利风险较普通股股东小所以其投资报酬也较普通股低使得优先股的筹资成本低于发行普通股筹资成本二是优先股的股利支付是确定

的当企业的资产收益率高于优先股股利率时发行优先股筹资就可以提高普通股股本收益率普通股股东可获得财务杠杆的好处增加每股税后盈余。 发行优先股筹资的资金成本高于发行企业债券或取得银行借款的资金成本是由于一是发行优先股筹资费用较发行企业债券筹资或取得银行借款的筹资费用要高一些二是主要是由于优先股的股利是在所得税后利润中支付的而债券利息或借款利息都是在所得税前利润中支付的。这是发行股票筹资相对于债务筹资方式最不利的地方三是优先股股东的求偿权在债券持有人之后导致优先股股东的风险大于债券持有人的风险这使得优先股的股利率一般要大于债券的利息率。 优先股成本的计算公式为 )1(PDK0pf 其中Kp代表优先股成本D代表优先股每年的股利P0代表发行优先股总额f代表优先股筹资费率 【例三】某企业发行面值为100元年股息率为14%的优先股股票筹资费率为3%则该企业优先股的资金成本为 %3.414)%3-1*10014%*100Kp 3.1.4普通股成本 发行普通股没有固定的利息负担没有固定到期日并且能够增加公司的信誉。而从资金成本角度考虑发行普通股的资金成本较高。主要有两个原因一是由于投资者购买普通股股票既没有取得固定收益的保证也不能抽回投资所以普通股股东的风险最高当然也相应要求有较高的投资报酬即股利。由于投资者要求较高的投资报酬即预计下一年股利较高导致普通股资金成本上升二是普通股发行成本较高。观察普通股资金成本公式不难发现发行费较高导致分母较小从而使整个分式比值较大即普通股资金成本率较高。 普通股现值公式为 n1ini0Ks1VnKs1DiV再由于股票没有固定到期日现值可转化为 n1iis0K1DiV 其中Vo代表普通股现值Di代表第i期支付的股利Vn代表普通股终值Ks代表普通股成本 发行股票必然产生筹资费用那么考虑后得出下式 gf)1VDK01s 其中D1代表下一期的股利f代表普通股筹资费率g为股利年增长率。 【例四】某企业发行普通股股票每股的发行价格为10元筹资费率为5%第一年末每股股利为0.5元股利的预计年增长率为6%则该企业的普通股资金成本为 %3.56%6%5-1*1000.5Ks 3.1.5留存收益成本 留存收益是企业税后净利在扣除当年股利后形成的,

股东将其留用于企业而不作为股利取出投资于别处, 可视为是股东对企业进行追加投资总是要得到与普通股等价的报酬。因此, 留存收益也有成本, 留存收益成本的确定方法与普通股成本基本相同, 只是不考虑筹资费用。在股利稳定的情况下其资金成本计算公式为 0eVDK当股利不断增加的留存收益成本计算公式如下g01eVDK 3.2加权平均的资金成本 企业的性质和发展要求决定了企业可以从多种渠道、用多种方式来筹集资金而各种方式筹资的成本是不一样的。为了正确进行筹资和投资决策就必须计算企业综合的资金成本。综合资金成本是以各种资金所占的比重为权数对各种自今年的成本进行加权平均计算出来的故称为加权平均的资金成本。 目前各方公认的加权平均资金成本的计算公式为 eessppbbKWKWKWKWWllwKK 其中Kw代表加权平均资金成本 llKW、代表银行借款成本及银行借款在企业资金总额中的比重 bbKW、代表债券成本及债券在企业资金总额中所占的比例 ppKW、代表优先股成本及优先股在企业资金总额中的比重 ssKW、代表普通股成本及普通股在企业资金总额中的比重 eeKW、代表留存收益成本及留存收益在企业资金总额中的比重 可表示为 jjKWwK 其中Kw代表加权平均的资金成本Wj代表第j种资金占总资金的比重Kj代表第就种资金的成本。 【例】某企业共筹集资金4000万元其中债券500万长期借款1200万优先股400万普通股1800万留存收益100万且已知个资金成本分别为 Kb=6%Kl=7%Kp=8%Ks=10%Ke=9%则 加权平均资金成本计算表 筹资方式 筹资数额万 资金成本 第一步 第二步 所占比例 加权平均资金成本 债券 500 6.00% 12.50% 0.7500% 长期借款 1200 7.00% 30.00% 2.1000% 优先股 400 8.00% 10.00% 0.8000% 普通股 1800 10.00% 45.00% 4.5000% 留存收益 100 9.00% 2.50% 0.2250% 合计 4000 100.00% 8.3750% 则得之该企业所筹资金的加权平均资金成本为8.375% 3.3资金的边际成本 在经济学和金融学中边际成本指的是每一单位新增生产的产品或者购买的产品带来到总成本的增量。边际成本作用就是研究成本变化规律 边际成本的变化规律边际成本的变动规律与平均成本的变动规律相似也先随产量增加而降低达到一定规模后开始增加。只不过它达到最低时的产量比平均总成本及平均变动成本的较小在平均总成本与平均变动成本达到最低点时边际成本等于平均成本。 资金的边际

成本是指资金每增加一个单位而增加的成本这也是企业投资、筹资过程中必须考虑的问题。加权平均的资金成本是企业过去筹集的或目前使用的资金的成本。但是企业资金状况随着时间和筹资条件的变化资金成本也是在不断变化的。 iWiiTFBP 其中iBP代表筹资总额分界点iTP代表第i种筹资方式的成本分界点Wi代表目标资金结构中第i种筹资方式所占的比例 4、房地产企业的资金成本问题 近年来形成的房地产热吸引着众多投资房地产企业像雨后春笋一样迅速冒出来急速增长。随着我国政府对房地产业实施一系列宏观调控“组合拳”后,金融业门槛逐步加高,再加上土地招投标政策的实施,房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产业是资金密集型产业,高投入、高风险、高产出,房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业发展的瓶颈。 4.1房地产企业资金成本影响因素 房地产企业的资金成本除了受总体经济环境、证券市场条件、企业内部的经营和融资状况及项目融资规模等因素的影响外还有——房地产资金管理因素的影响。 房地产企业的资金管理是一套系统工程, 它涉及企业管理的方方面。企业的战略是生存和发展, 资金管理会影响企业总体的生存和发展。资金管理上去了, 成本降低了, 就赢得了企业效益。因此搞好房地产企业的资金管理, 是施工企业提高企业经济效益, 促进企业发展的关键所在,才能使企业效益实现又好又快地发展。 4.1.1房地产企业在资金管理存在的问题 1资金预算管理制度不完善。由于一些房地产企业的领导对资金的预算管理认识不到位对企业资金的管理不够重视没有建立完善或根本没有建立企业的资金预算管理制度缺少对企业在项目投资、经营等各个环节中资金管理的控制导致项目各个环节中成本及各项财务费用超支。 2资金结算管理模式落后。房地产企业的特点是项目成本高、分散周期长、投资额度大一个房地产企业通常会在不同的地点不同区域或者不同省内外都存在项目这些项目组或者队伍通常又会设立单独的银行账户导致企业的资金分散上级单位很难掌握或了解资金的使用情况。由于这种落后的资金结算管理模式的存在使得房地产企业存在严重的账外循环资金。 3资金管理意识淡薄。我们知道大多数房地产企业都采用项目承包责任制度项目的一系

列责任分散给了项目承包责任人由于企业的管理人员资金管理意识淡薄造成这些项目承包责任人只重视工程的质量控制缺少对资金方面的控制。另外这些项目承包责任人既有财务权又有采购权这种管理结构存在很大的弊断既不能很好的控制成本又不能真实的反应资金的使用情况。由于企业领导对资金管理的不重视造成企业在进行工程项目的考核时只注重项目的质量和安全等忽略了项目中资金的使用情况缺乏完善的项目资金管理考核制度由于这种制度的不完善很容易出现项目资金被挪用的现象增加了企业在建项目的风险。 4资金管理不善。企业在预算前期没有做好充分的可行性分析没有预期项目的投资风险盲目开发加大了不必要的公关费用造成资金浪费施工期间由于缺乏责任心造成工程质量不过关使得工期延长加大了工程成本的占有量另外由于预售前期的销售策划不完善售后服务欠佳等等行为都直接影响企业投入的资金不能按时回收造成企业资金的短缺。尽管大部分房地产企业都可能制订了资金预算管理制度但是制度形同虚设企业并不能按计划执行造成预算与实际脱节影响企业资金的正常周转和有效利用。 5缺乏资金使用监督激励机制。大多数房地产企业对资金预算执行情况不重视不能定期对资金使用情况进行检查通常表现为对资金的使用情况没有进行全面深入的了解特别是应收账款预付账款其他应收款等往来账目都不能进行逐笔跟踪管理不能将项目承包责任人绩效同应收款项的回收速度和回收金额挂钩也没有制定相应的奖罚激励制度缺乏对项目的事前预防和事中控制。 6房地产企业融资渠道狭窄。在现有的经济体制条件下我国的房地产行业的融资主要来源于银行贷款加大了企业的资产负债率高银行在一定程度上承担了企业的风险这种融资方式是我国房地产业融资存在的“瓶颈”。 4.1.2房地产企业资金管理存在问题的对策 1完善资金预算管理制度。加强企业领导对资金预算管理的重视完善房地产企业的资金预算管理制度成立企业资金预算管理小组明确责、权、利依据制度制定项目资金预算计划。使项目负责人全面了解项目资金预算计划并给予一定的权限鼓励其对预算的执行力度在预算执行过程中资金预算管理小组要及时全面的对项目的各环节进行追踪与检查全面了解预算的执行情况分析预算与实际的差异对存在的问题提出改

进措施与建议定期向预算管理部门报告以利于预算管理部门掌握整个预算的执行进度情况。因为预算的不合理或者是不确定因素造成的预算失误企业可以分析原因适当修正并纳入预算外支出以确保经营目标和预算目标的实现。 2加强内部资金集中管理。基于房地产企业项目成本高、分散周期长、投资额度大工程项目分散等特点企业应积极寻找资金集中的管理办法避免这些现象引起的财务风险。首先企业应当建立和完善内部资金集中管理制度设立专门的资金结算中心给予合理的权限和责任将企业内部资金都由资金结算中心进行集中、统一调配和监督使用使其对多头开户和资金账外循环现象进行严格控制。但在施工企业设立结算中心实际实施过程中也应在内部合理划分权责加强管控手段。 3加强全员资金管理意识。首先房地产企业各级领导必须切实认识到资金管理对企业生存发展的重要性将资金管理提升到企业战略的重要位置上。要从支出上加强控制。其次要强化全员参与的成本管理意识、全员全方位的成本控制合理规避资金使用的财务风险。企业应利用现代化的网络平台实施资金在线监控。通过在线监控各项目的资金流动情况企业可以及时发现资金使用中存在的问题并加以解决减少或避免项目在资金使用上的风险使各项目在资金的投向和使用上更加趋近于企业的整体利益。 4强化内部资金管理。企业在预算前期应当作好充分的项目可行性分析在充分估计风险的前提下将资金投资于高收益项目。加强应收账款的管理设立应收账款台账记录每笔的回款情况财务部门和销售部门要定期沟通及时做好催款工作保证资金的回收减少资金的积压。加强企业内部流动资金管理减少资金闲置应贯彻并执行分期滚动开发的理念减少在建工程成本的占有量。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度准确核算占用量及占用期努力降低企业资金的占用成本。 5加强监督。企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查既通过日常的报表了解全面情况又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题特别是应收款、预付账款、其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理将项目负责人及业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回笼金额挂钩制定相应的奖罚办法把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进

行审计与监督前移监督关口强化事前预防和事中控制确保资金的安全和完整。 6拓宽企业的融资渠道。房地产企业应拓宽企业的融资渠道除在银行贷款外如果企业的自身条件允许可考虑上市或发行债券。对大型的房地产企业可建立房地产投资信托其特点是证券化。从长远来看房地产投资信托是能为房地产企业提供长期稳定资金拓宽了企业融资渠道这是我国房地产企业发展融资模式的必然趋势。对一般的房地产企业可采用强强联手共同开发或联合集资等方式减轻企业的融资压力。 4.2房地产业现存问题 房地产业是个复杂的行业其资金密集型的属性意味着对金融有非常强的依赖性。由于中国金融体制的不健全银行业长期处于高度垄断地位这就使得金融行业一直面临较大的系统性风险而另一方面也在一定程度上左右着房地产业的发展。 4.2.1房地产业现状 我国房地产业从20 世纪80 年代改革开放起经过三十年的发展房地产固定资产投资快速增长随着人民的生活水平不断提高购房需求不断增长房地产业得到飞速发展取得了令人瞩目的成就。各种专业指标都放映出房地产业如今的蓬勃发展状况。房地产投资的总体规模逐年增大销售量持续增长商品房销售面积、销售额持续上升开发规模快速增长等等而这其中也存在不少问题房价上涨导致地荒、地王、房奴等社会民生问题的蔓延泡沫经济、金融危机、货币收紧、银行信贷等一系列经济问题也影响着我们的生活。 商品房价上涨是综合因素导致的这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年属于新兴起的产业存在较高的利润同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性形成垄断竞争市场; 而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性加强了房地产商的市场力量提高了他们进行垄断定价的能力进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。、 房地产企业资金的匮乏企业融资难贷款门槛高房地产业新型融资方式的产生等融资市场体系的健全等顺应着经济社会各方的

发展要求。 4.2.2房地产业资金短缺的原因 1政策性原因造成企业融资更加困难。国家实施宏观调控措施后各商业信贷政策从紧一些企业原贷款计划受挫或贷款额度减少如有的企业有房产、土地作抵押但因承办银行受信贷规模的限制或没有贷款指标等而不能落实银行贷款。2固定资产投资建设进度较快,企业需要大量的生产流动资金,但一些部门拖欠工程款特别严重直接影响企业的正常运营。3原材料价格上涨使企业资金需求量上升。同时由于资金紧缺企业之间的资金链延长形成新的三角债降低了企业的资金利用效率。4生产经营规模扩大流动资金需求量增加。 4.2.3房地产现行融资方式的不足 1现行融资渠道较为单一主要以银行信贷为主。目前房地产业资金来源当中上市融资、债券融资、利用外资等均受现行金融政策极大约束。资金来源过度集中于银行信贷会导致融资风险高度集中银行风险增大。2融资渠道受国家调控政策影响较大缺乏灵活性在房地产企业融资渠道当中银行信贷、上市融资、债券融资以及房地产信托融资和利用外资一直是开发商获得资金的渠道。在国家宏观调控政策密集出台的情况下这些融资渠道不是那么畅通。政府为了防止房价的过快上涨出台了一系列规范房地产市场的政策。例如2010 年出台的“新国十一条”和“国十条”使银行信贷收紧房地产市场交易量明显下降严重影响了房地产企业资金的快速回笼增加了资金成本。 4.3房地产其他筹融资方式及分析 4.3.1 联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。 大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营因此容易出现开发商在时销售火爆但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致 4.3.2预售房屋 房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者,由此获得房屋预售款。开发商可将预售款及时投入建设项目。在房地产市场前景看好的情况下,投资置业人士及机构对预售楼花都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金,就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说,预售可以筹集到必要的建设资金,又可以将部

分市场风险转移给买家,虽可能会丧失一些未来利益,但相对于总体利益终究是微不足道的。 4.3.3利用外资 房地产公司利用外资的方式可分为两种,即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资,一般以成立合资或合作公司的方式。外商的投资构成外商资本金,故此方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题,但需要用外汇还本付息,除了一些国际性或政府间优惠贷款外,国外商业贷款利率一般都很高,故其资金成本高、风险较大。一般来说, 大都选择大型的房地产企业对企业的信誉、规模和实力要求比较高。除从事大型项目的开发外,中小型企业不宜采用此种策略。 4.3.4房地产信托 房地产信托,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目。该方式具有股本金低较高流动性其次收益平稳、波动性小市场回报高可享受税收优惠股东收益高专业化团队管理降低风险为委托人获取安全、稳定的收益的特征。 但是,信托行业受到银监会的监管。融资规模小二是流动性差由于受“一法两规”的严格限制远远无法满足投资者日益增长的转让需求三是对私募的限制尤其是集合式信托的规模,因为受到信托法的限制规定资金信托计划不超过200份相当于提高了投资者的门槛。 投资房地产信托应注意风险一般而言房地产信托产品的投资期限是两年以内并且很少有超过3年的。相比基础设施信托产品4%左右的年收益率社会投资者投资房地产信托产品一般可以获得5%6%的年收益率。信托进入地产后由于它的进入门槛相对会比较低可以给很多中小企业提供更多的融资机会这有利于房地产结构的优化调整。 信托独具制度优势,创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。相对银行贷款而言,房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本,节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展;信托在供给方法上也十分灵活,可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。信托已成为房地产业融资的新热点,成为与银行并驾齐驱的融资模式。 4.3.5融资租赁 融资租赁又称金融租赁是相对于实物租赁的另外一种租赁方式目前运

用较多。主要是投资者购置设备资金匮乏时由设备出租方购或租进设备再出租给项目投资者使用项目投资者按照约定时限、额度及范围给付设备价款、贷款利息及手续费租赁期满项目投资者取得设备所有权。这种方式能迅速获得所需资产限制少可在睡前扣除。 按现行会计制度要求进行会计处理时融资租赁资金成本的确定。未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。企业应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。这种方式的缺点在于较负债方式资金成本高。 融资租赁的资金成本公式如下 n11**AinrTCiTDiFi 其中A是租赁设备的公允价值一般可以采用设备的现行市价它和设备的入账价值是两个概念n代表租赁期F代表第i 个租赁期支付的租金一般情况下各期租金额是相同的D代表第i 个租赁期设备计提折旧额C代表第i 个租赁期租金支付时记入费用部分T代表所得税税率。 4.3.6房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段 进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。 5 房地产资金成本的优选 5.1筹资结构优选 1单项资金成本确定来源比例未确定 【例】通过以下简单数据选定最优方案 资金来源 来源结构 资金成本% A B C D 债券 4000 2000 2500 2500 7 贷款 2500 3000 3000 2000 6 股票 3300 1500 4000 2000 8 信托 200 3500 500 3500 7.5 KA=40%*7%+25%*6%+33%*8%+2%*7.5%=7.09% KB=20%*7%+30%*6%+15%*8%+35%*7.5%=7.025% KC=25%*7%+30%*6%+40%*8%+5%*7.5%=7.125% KD=25%*7%+20%*6%+20%*8%+35%*7.5%=7.175%, 四个方案比选KD>KC>KA>KB,则B方案资金成本最低是最优方案。 2单项资金成本未定来源结构确定 【例】通过以下简单数据选定最优方案 资金来源 来源结构 单项资金成本% A B C D 债券 15% 6 7 5 5 贷款 20% 7 8 6 6 普通股 15% 8 6 8 8 优先股 8% 5 5 7 7 信托 12% 8.5 8 6 5 租赁 10% 5 6 5 6 预售 12% 5 6 5 5 联合 8% 6 5 6 5 KA=15%*6%+20%*7%+15%*8%+8%*5%+12%*8.5%+10%*5%+12%*5%+8%*%=6.5%; KB=15%*7%+20%*8%+15%*6%+8%*5%+12%*8%+10%*6%+12%*6%+8%*5%=6.63% KC=15%*5%+20%*6%+15%*8%+8%*7%+12%*6%+10%*5%+12%*5%+8%*6%=6.01% KD=15%*5%+20%*6%+15%*8%+8%*7%+12%*5%+10%*6%+12

%*5%+8%*5%=5.91% 四个方案比选KB>KA>KC>KD,则D方案资金成本最低是最优方案。 5.2还款方式优选 银行借款筹资方式下, 信用条件和还本付息方式的不同,形成不同的筹资成本。企业应选择满足企业资金需求和资金成本最低的银行借款方式, 保持合理资金结构, 降低筹资成本, 避免财务风险。企业在生产经营过程中, 由于资金周转需要, 经常会面临资金筹集问题。企业在银行借款筹资方式下, 如果不考虑借款利息的减税效应, 借款的资金成本体现为使用借款的实际利率。由于借款期限、限制条件、偿还方式等因素的影响, 银行借款的实际利率经常与名义利率出现差异, 使相同额度的借款在不同信用条件和付息方式下, 形成不同的融资成本。 5.2.1信用条件受限借款方式的资金成本 1周转信贷协定借款。这种借款是银企双方签订银行具有法律义务承诺为企业提供不超过某一最高限额的贷款协定。在协定有效期内,只要企业借款总额未超过最高限额, 银行必须满足企业任何时候的借款要求。企业享用信贷协定, 通常在协定有效期满后对未使用的借款余额要给银行支付一定比例的承诺费。 【例】 某公司与工商银行签订一年期周转信贷协定金额为1000 万元, 贷款利率5.31%, 承诺费率为1%, 协定期内公司实际使用借款900 万元。 借款实际利率=(900×5.31%+100×1%) /900×100%=5.42% 2补偿性余额借款。这种借款方式是银行为了预防贷款风险, 要求企业按借款总额的一定比例(通常为10%- 20%)在银行存款账户保留最低存款余额。 【例】某公司按年利率5.31%向工商银行借款1000 万元, 银行要求保留10%的补偿性余额, 补偿性余额的存款利率为0.72%, 公司实际可使用的借款为900 万元。这种情况以银行存款为例 借款实际利率=5.31%- 10%×0.72% /1 - 10%×100%=5.82% 信用条件受限的借款方式降低了银行的贷款风险和收贷成本, 并使沉淀资金的时间价值得到补偿。但对于借款企业来说, 则减少了企业实际可用的借款数, 提高了借款的实际利率。 5.2.2不同还本付息方式下的资金成本 1单利法 这种方式是企业从银行获得借款后, 到期日按合同规定的利率计算利息, 然后将本息一并支付给银行。如果借款期限等于一年, 则实际利率等于名义利率; 如果借款期限短于一年, 则实际利率会高于名义利率; 而且, 期限越短, 实际利率与名义利率的差距越大。 【例】 某公司从银行申请取得一年期借款1000 万元, 借款利率为5.31%, 借款到期日, 公司向银行支付本息共计1053.1 万元。 借款实际利率=1053.1- 1000 /1000×100%=5.31% 假设上

例中借款期限为半年, 分两期使用该项借款, 则需两次还本付息。虽然全年还本付息总额仍然是1053.1 万元, 但由于其中的一半的利息支付时间被提前了半年, 因而导致实际利率要高于名义利率。 借款实际利率=(1+5.31%/2)2- 1=5.39% 显然, 借款期限短于一年时, 由于多次借还, 付息时间提前, 使借款的实际利率高于名义利率。 2贴现法 这种方式是银行向企业发放借款时, 先从本金中扣除利息部分, 借款到期时企业再偿还全部本金。由于企业实际可利用的借款只是本金扣除利息后的差额部分, 因此, 其借款的实际利率也高于名义利率。而且, 借款期限越长, 实际利率与名义利率的差距越大。 【例】沿用例3 资料, 假定借款利息53.1 万元, 银行放款时借款利息一次性预扣, 公司实际使用借款946.9 万元(1000- 53.1), 银行同期活期利率为0.72%。 借款实际利率=53.1 /1000- 53.1(1+0.72%)×100%=5.61% 贴现法下利息的预扣, 提高了借款的实际利率; 补偿性余额的存在, 也使得实际利率高于名义利率。由于补偿性余额和贴现法的共同作用, 将会使借款的实际利率大幅度提高。 【例】某公司按年利率5.31%向工商银行取得一年期借款1000 万元, 银行要求保留10%的补偿性余额, 补偿性余额的存款利率为0.72%, 放款时银行一次性预扣全部借款利息。 实际使用借款=1000(1- 5.31%- 10%)=846.9(万元) 借款实际利率=5.31%- 10%×0.72% /1 - 5.31%- 10%×100%=6.18% 3分期等额偿还法 普通借款和贴现借款一般都是在到期日一次性偿还本金。有些情况下, 银行还会采取分期偿还的方式提供贷款。分期偿还贷款方式的基本做法是, 借款本金和应付利息相加后在借款合同有效期限内分期等额偿还。企业从银行获得借款后, 由于只有第一个月足额使用借款, 其余各月借款数逐期减少, 但借款利息并未减少, 所以企业实际负担的利息费用较高, 借款的实际利率成倍高于名义利率。 【例】某公司按年利率5.31%向工商银行取得一年期借款1000 万元, 放款时银行要求在借款期内按12 次分期等额偿还本息。 偿还本息总额=1000(1+5.31%)=1053.1(万元) 借款实际利率=53.1 /1000÷2×100%=10.62% 5.2.3方式优选 通过对上述资金成本差异分析分析如下图 其中 上浮比率= 得出 1企业在银行借款筹资方式下无论采用还本付息法, 还是信用条件受限借款法, 除单利法下一次还本付息方式外, 其他方式都会不同程度地提高借款的实际利率, 不可避免地造成企业的隐性利息负担, 增加企业的筹资成本。 2银行借款筹资方式下短期借款存在利率差异,

长期借款也同样存在利率差异。长期借款由于期限长、利率高, 同样方式下利率差异比例明显高于短期借款。在实际工作中由于银行一般按季收取利息, 单利法下一次还本付息方式也同样存在利率差异, 借款的实际利率高于名义利率。 3银行借款筹资方式与其他筹资方式相比, 具有筹资速度快、筹资成本低、借款弹性好等优点, 但由于银行一般限制借款用途, 监督资金使用, 企业需要定期还本付息等原因, 企业在经营不利的情况下, 财务风险较大。 4因此, 企业在选择筹资方式时应结合自身的生产经营特点, 分析资金需求周期, 充分利用银行借款筹资的优点, 选择满足企业资金需求和资金成本最低的最佳借款方式, 保持合理资金结构, 提高负债偿还能力, 降低借款筹资成本, 尽可能地避免或降低银行借款筹资的财务风险。 在如今银根紧缩我们依然可以通过不同的借款方式还款时间达到企业使用资金的目的。 5.3效益方案优选 根剧各资金成本的不同房地产开发各环节合理的融资方式。 5.3.1各阶段最优资金成本方案 房地产开发可以分为七个环节开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。按照融资的不同需求我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段按照不同阶段面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。 1准备阶段货币资金转化为储备资金。这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长数额较大受到政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制一般房地产企业难以达到要求为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切资金流稳定性较高因此可以接受较高的融资成本。 夹层融资既包括债券融资又包括股权融资规避了政策限制可以作为此阶段融资的首选用以补充自有资金。使用夹层融资后自有资金比例达到30%以上便可以使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券、房地产信托与海外资金合资设立项目公司进行投资上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发实现地产商和经营商联盟合作统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险

。 2生产阶段建设阶段储备资金转化为生产资金 这一阶段的开发成本包括“七通一平”等土地开发成本建筑、安装工程配套设施建设等支出房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合既满足工程需要又不能因过度融资导致过高的资金成本。 基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用信托、夹层融资等方式融资成本较高但受政策限制较少相对容易筹得资金。短期融资券一般在9个月内还本付息具有利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点是信誉良好的房地产开发企业在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候解决短期资金缺口的理想融资选择。 3销售阶段成品资金转化为货币资金 开发商销售房地产回笼资金这一阶段房地产企业面临贷款利息税升高购房者拖欠款等风险。本阶段购房者需要融资。对于工作时间不长但有较高收入预期和还款能力的年轻人可选用按揭贷款工作时间较长或有一定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担实现真正意义上的“零首付”。 5.3.2不同房地产开发项目融资方式的选择 不同开发项目金融创新方式的选择取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果包括银行风险、资本市场发展状况和企业信誉等方面。 1住宅 住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式是开发并销售融资相对商业用房较为容易享受税收优惠但其贷款抵押期一般较长。不同档次的住宅类型资金运作规律、消费群体乃至政策环境都不一样考虑融资方式的选择时应进一步细分住宅市场。 别墅、高档住宅区这类住宅消费群体针对高收入阶层目标消费群狭小、需求个性化隐含着较大的销售风险总体看空置率较高。高档住宅通常要求较高设计水准可行性研究和专业设计费用高昂因此在开发的准备期融资需求大而准备期又是不确定性最大的开发阶段。类似于商业用房开发商更需要拓宽融资渠道为保证资金的可得性和稳定性愿意接受较高的融资成本。夹层融资、信托、项目融资、reits等是较为理想的融资方式。 普通商品房中端客户贷款比例较高违约率略高于高端客户。融资租赁可以构造

事实上的“零首付”“卖方信贷”可以通过开发商补贴的方式为他们提供贷款上的优惠减轻他们的还贷压力这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。 经济适用房该类型住宅适宜中低收入人群贷款比例最高、违约率也最高。低收入人群难以获得高额的购房贷款额度对金融创新融资工具需求不强在市场失效的情况下政府应该承担更多的责任。由于并非所有人的住房问题都要通过购买新建商品房解决可以通过发展二手房和房屋租赁市场解决经济拮据人群的住房需要。 2商业房地产 商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异经营模式是开发并持有以出租获取回报为主产权和现金流较稳定融资规模大、时间长因此它对新融资渠道的需求更旺盛。 我国现有的reits都是投资物业靠租金获取回报适用于投资于办公楼、购物中心等。大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目保证项目开发期间获得稳定的资金流。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差联合开发可以实现优势互补帮助企业顺利转型。海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。 5.3.3不同规模房地产企业的融资方式选择 对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说几乎所有的融资方式都可以选择其中有几种融资方式譬如上市融资、发债融资、海外资金等几乎成为他们的专利。 而对于为数众多的中小企业来说应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。 相信通过以上分析企业就能满足企业资金使用的需求实现资金最佳组合减低企业用资风险。

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