关于城镇居民对房价问题的看法调查报告

实践参加者：张娟、杨梦玲、朱明艳

实践主题：城镇居民对房价问题的看法

实践时间：20xx年1月26日----20xx年1月27日 实践地点：盐城

目前，市场上最突出、老百姓反响最强烈的问题就是房价问题，房价在整体上是普通百姓不能承受范围，个别楼盘开发商利用购房者的从众心理，不断快速拉升房价，不但使自己的楼盘价格虚高，而且还带动了周边以及其他板块的楼盘。楼市处于疯长状态，最高金地每平方米6000-7000元普通市中心普通地段在4000--5000的价格让很多居民购房者遥不可及，房价备案制度楼盘起到了一定的限制作用。 现将此次实践活动的有关情况报告如下：

一、近年房价上涨较快

房价水平的高低是相对城镇居民收入而言的，由于收入差距不断加大，20xx年以来各年（除20xx年外）房价的上涨均超过除高收入群体以外城镇居民的收入增加，多数居民住房支付能力持续下降。我们以中位数收入和中位数房价计量的全国住房可支付性指数由20xx年的120持续下降为20xx年的83。

伴随房价的过快上涨，近年逐渐突出的住房问题主要体现在3部分群体上： 第一，毕业生等新就业群体。新职工收入较低，购房能力不足，同时又难以找到稳定的住房租赁房源，缺乏生活安定感。

第二，进城务工人员。农民工多数从事低端产业，收入较低；由于城乡二元体制的管理，在一定程度上制约了进城农民永久留在城镇，导致即使收入较高的农民工多数也选择低租金租房住。这些打工农民多数居住在城中村和城乡结合部地带，聚集形成了大量“贫民窟”地区。

第三，上世纪六七十年代出生的中年人。他们已经进入一生当中收入最高的时期，住房改善愿望十分强烈，他们的住房改善需求仍会持续10年左右，这个群体的住房改善需求也不能忽视。

二、体制性和政策性原因是导致近年房价过快上涨的重要原因

随着经济增长、收入增加、人口结构变化、城镇化快速发展，房价上涨是客观规律。但是，近年我国房价出现过快上涨，除房改形成的高住房自有化率间接提高了居民支付能力外，体制性和政策性原因是导致房价过快上涨的重要原因。

第一，土地供应端的绝对垄断是推动房价上涨的体制性原因。在土地财政巨额“快钱”的吸引下，作为房地产开发用地的唯一供给方的地方政府普遍采取“饥渴型供地”，加剧房价上涨预期，呈现地价房价轮番上涨的恶性循环。房改以来，保障性住房建设滞后，绝大多数城镇居民只能通过住房市场解决住房问题，住房市场长期处于供不应求状态。供不应求形势下，房价水平只能由高收入者来决定，不断加剧的收入差距，进一步提高了房价水平。

第二，宏观经济政策环境在一定程度上推动了房价超常上涨。住房作为一种实物资产，受货币政策环境影响显著。20xx年以来持续的流动性过剩、20xx年应对金融危机快速增发的货币量，不断推高通胀预期，也带动了大量以保值增值为目的的投资性购房。

三、未来我国房价仍将保持长期上涨态势

影响房价走势的长期因素是经济增长、城镇化发展和人口结构。

从发达国家的发展历程看，城镇化快速发展时期往往伴随着经济的较快增长，住房需求旺盛，住房建设增长较快，房价呈现持续上涨，且上涨速度较快。在经济水平向中等发达国家水平发展时期，住房改善性需求旺盛，住房建设增长较快，房价通常持续上涨。

由于我国城镇化进程滞后于经济发展进程，未来10年，我国仍然处于城镇化较快发展阶段，经济发展水平则逐步进入中等发达国家水平，并受人口结构的影响，住房需求并存养老性需求、改善性需求和刚性需求，总体看住房需求持续旺盛。我们认为，未来10年，只要不出现大的经济危机或过度从紧的调控政策，房价总体将呈现持续上涨态势。房价的调控目标应是保持房价的上涨与物价上涨和居民收入增长相适应，避免房价短期上涨过快，从而导致房地产市场的大起大落。

四、制定科学有效的住房政策体系是应对高房价的有效途径 通胀背景下，针对房价较快上涨和房屋成交量大幅攀升等问题，政府及时出台短期政策抑制过热是正确的选择，但市场的稳定和可持续发展最终要建立在促进房地产市场健康发展的长效机制上。

我国房地产市场的主要问题表面上看是高房价问题，实际上是结构问题，科学有效的住房政策体系可以保证每个居民都有公平获得住房的机会，是应对高房价问题的有效途径。一个有效的住宅供应体系应该包括市场内各种档次的住宅供应、准市场供应（有各种购房帮助的住宅供应）和市场外供应（廉租住房），使得不同收入群体都能找到有效解决自身住房问题的途径。在清晰界定政府和市场的住房责任之后，各群体对如何解决自身的住房问题均有稳定的预期，房价水平将由市场决定，并伴随经济政策环境的变化呈现出周期性变化的特征。此时的房价调控主要是防止过度投机和大起大落，保证经济稳定和金融安全。

未来较长时期，我国仍然处于住房需求旺盛阶段，增加房地产市场的有效供给应该是相当长时间内必须高度关注和解决的问题。房地产市场的有效供给包括新建住房、二手住房和租赁住房，因此增加住房有效供给的手段包括：可以制定住房发展规划用以指导住房建设，通过降低房屋租赁市场税费、调整房地产交易税收制度，从而促进二手住房市场和住房租赁市场的发展等等。

五、调查总结 尽管国家依次颁布了许多政策打算遏制住房价飙升的势头，但种种迹象表明，一线城市的房价仍然高的令人望而却步，二线城市也逐渐向一线城市的房价靠拢，而三线及其他城市的房价正在以极高的速度增长相信在不久的将来也会令当地人感到难以接受。

调查显示，房价居高不下的原因虽然因地而异，但很多地区的居民都把矛头指向了颁发政令的政府本身。官员和房地产商相互勾结，则很容易在饭桌酒席上达成购地协议。种种迹象表明，居民对于房价的减少不抱有任何希望，甚至产生怨恨政府官员和无可奈何之情。虽然这种看法有时会有些片面，但也确实表明广大居民对政府的宏观调控的不信任情绪。调控固然有一定作用，而其持久性和强制性都有欠缺。

虽然房价如此居高不下，仍然不乏有居民购买大量的房产用以投资敛财。即

使那些买不起房的居民，也都打算在今后筹够钱时势必投入大量资金进房产。房价的飙升，不仅没有遏制住人们买房的热衷，还督促了群众买房的紧迫感。这说明，今后房地产的市场不会减少，房价也不会有任何下降。

六、实践体会 通过这次的的社会实践活动，我们逐步了解了社会，开阔了视野，增长了才干，并在社会实践活动中认清了自己的位置，发现了自己的不足，对自身价值能够进行客观评价。这在无形中使我们对自己的未来有一个正确的定位，增强了自身努力学习知识并将之与社会相结合的信心和毅力。对于即将走上社会的大学生们，更应该提早走进社会、认识社会、适应社会。大学生暑期社会实践是大学生磨练品格、增长才干、实现全面发展的重要舞台。在这里我们真正的锻炼了自己，为以后踏入社会做了更好的铺垫，以后如果有机会，我会更加积极的参加这样的活动。

从群众中来，到群众中去。

在本次的社会实践中我们还同诸多群众谈心交流，思想碰撞出了新的火花。从中学到了很多书本上学不到的东西，汲取了丰富的营养，理解了“从群众中来，到群众中去的真正涵义，认识到只有到实践中去、到基层去，把个人的命运同社会、同国家的命运的发展联系起来，才是大学生成长成才的正确之路。

这次实践活动，丰富了我们的实践经验，提高了我们的团队合作能力，使我们通过这次实践更加了解社会，这次实践活动意义深远，对我们的帮助享用一生。作为一个21世纪的大学生，社会实践是引导我们走出校门、步入社会、并投身社会的良好形式；我们要抓住培养锻炼才干的好机会；提升我们的修身，树立服务社会的思想与意识。同时，我们要树立远大的理想，明确自己的目标，为祖国的发展贡献一份自己的力量！

学院：电气信息工程学院

班级：10电气1z

姓名：张娟

学号：10312136

 

第二篇：大学关于房价的调查报告

重庆交大思想政治理论课综合实践--“社会调研”报告

关于各收入群体对房价看法的调查

学    院： 

专    业：

学    号：

姓    名：

指导老师：

“团队分工说明及自评成绩表”

“社会调研”成绩评定表

                          年    月   日

关于各收入群体对房价看法的调查

一、  引言

（一）研究背景

房价，本是一个普通的词语，近年来，由于过快上涨的房价和人们工资上涨幅度较低的矛盾日益突出，房价成了人们关注的热点，并时刻牵动着人们那敏感的神经。中国有一句古话：“修身，齐家，治国平天下。”家这个概念由来已久，中国人对家有许多的难以割舍的情节。房子，作为家的实物代表，很自然地被人们作为了判断是否成家或是不是一个成功的家幸福的家的判断依据。

  十一届全国人大三次会议、全国政协十一届三次会议分别于3月14日、3月13日在北京胜利闭幕。盘点各网站后发现，收入问题、住房问题、物价问题等民生问题成为今年两会最受关注的话题。无论是代表、委员们的讨论，还是在记者会上的交锋，“民生”都是最核心的话题，汇聚成枝叶总关情的民生新亮点。作为民生中最突出也是人民最关切的问题之一，自然也成了 亮点中的亮点。

  接着各界人士围绕着房价展开了前所未有的大讨论。京广沪动辄都要单价过万元的房价，无疑成为今年两会最热话题。众多委员参与该话题讨论并在两会上引发一场房价“大论战”，该论战贯穿于两会始终。温家宝在政府工作报告中指出，合理的收入分配制度是社会公平正义的重要体现。中国不仅要通过发展经济，把社会财富这个“蛋糕”做大，也要通过合理的收入分配制度把“蛋糕”分好。要坚持和完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，兼顾效率与公平，走共同富裕的道路。“如果任由房价继续高涨，还将刺激投机性购房需求，进一步拉大再分配的收入差距。”全国政协委员、北京大学经济学院教授李庆云如此说。

  经过发放问卷等形式的调查后发现：结果显示，近三成受访者认为房价还在“上涨”，比认为“下跌”的多13个百分点，中、西部地区、县级市和县城居民感受最为明显；多达66%的受访者表示“不能承受”当前的房价水平，只有22%的人表示“能承受”；56%的受访者对“今年是买房时机”持否定态度。

   

　　在“对上半年本地商品房价格的感受”这一问题上，受访居民持“稳定”看法者居多，为35%。然而，持有“上涨”感受者仍明显多于“下跌”者13个百分点，达到29%。从不同地域的居民来看，中部地区对房价持“上涨”看法者最多，比例达34%。此外，县城等三线城市持“上涨”看法者达33%，比一线的直辖市、省会城市多11个百分点。进一步分析显示，认为房价“上涨”者最多的是中部地区的县城居民，达38%，较经济最发达的东部一线大城市多出17个百分点。

对于下半年本地房价的预期，中、西部居民持“上涨”看法者仍多于看跌者，每4人中就有一人判断房价会继续上涨；东部居民的预期相反，持“下跌”看法者较上半年增加了8个百分点至26%，明显多于看涨者。进一步分析显示，中部地区一线城市居民预期房价“上涨”的比例全国最高，达29%；相反，经济最发达的东部一线城市看涨者仅16%，而看跌者则全国最高，达27%。

（二）研究内容

1·问卷设计

   房价是每个公民都很关心也是很了解的话题，对房价的调查必须对不同阶层不同收入的人进行调查，才能保证调查结果的客观性，因此我采用了问卷调查和分层调查相结合的方式进行调查，保证了调查结果的客观性。

2·研究对象和方法

（1）   研究对象。本研究的研究对象是社会的各个不同阶层的各个收入群体。由于是在校大学生，所以不能对全国人民进行调查，因此我采取了分层调查的方法进行调查。即高收入群体，中等收入群体和低收入群体。这些调查对象中，有一部分是认识的，还有一些事不认识的，不过还好大家都对此调查比较配合。

（2）   问卷发放过程。 结合了研究对象的特殊性后，我先把问卷发给了相识的人进行填写，然后我叫了几个好朋友到街上和一些公共场所去发放问卷，并给配合调查的人发放了小礼物，调查进行得很顺利。

（3）   研究方法。此次研究主要采用了问卷调查和分层调查的调查方法，同时，为了方便分析调查结果，我还绘画了饼状图，制作了图表等。

二·关于居民对房价认识的概述

（一）居民对房价态度的转变

     中国20##年的城镇人口是6.5亿，我假设其中有2亿能够去买商品房，那还有4.5亿人口需要保障性住房，算3人住一套保障性住房，那就需要1.5亿套的保障性住房。而温总理在近期的谈话当中表示，未来5年只能提供3600万套保障性住房，可见距离老百姓的实际需求相差甚远。收到调控影响，日后房价的涨幅是有限的，但是，5年内跌价是不可能的。房价的涨跌，是随着保障房市场的情况，以及投资渠道的情况变化而定的。我们的房价之所以高，来源与两点。

（二）居民的新看法

第一，是我们没有保障房的市场。在国外，是有完整的保障房市场的，保障房虽然对于房屋和土地没有所有权，但是他的居住成本非常便宜，房租和居住权完全是由中、低收入人群的收入作为参考数据定价。这样的体制，就给了商品房一个很大的制约，如果商品房的房价过高，老百姓就全都跑去住保障房了，商品房就等于空着没人要了。所以在国外，非但商品房的房价会比较合理，而且商品房的品质也会非常的高，这多亏了保障性住房的强大制约。但是我们国家没有保障性住房，这就等同于让商品房处于一种毫无制约的境地，由于老百姓不得不去购买商品房，导致商品房这种带有金融产品性质的商品肆无忌惮的涨价。

第二、投资渠道的恶化。这几年很多人以为中国经济还在飞速发展，其实不然，在07年的时候，中国就出现了大批的倒闭企业，大量资金在实体经济里已经无法生存，从而转向股市和楼市，08年股市崩盘，所有资金都流入的楼市，是的楼市泡沫频发，再加上中国没有保障性住房，楼市泡沫更大。

三·关于各收入群体对房价看法的调查结果及其分析

（一）居民对房价看法调查结果

据调查显示，房产与普通的其它商品一样，物美价廉是最受广大消费群众的欢迎。据了解，国家相关部门数据统计，预计在未来十年内，全国范围内，将会有四至五亿的农村人口转为城市人口。面对这些城市新增人口，城市对住房的需求量仍将大幅度升高。在广大房产需求者当中，社会青年就业人员占了85%以上，所以社会青年就业人员是房产消费者的主力军。在社会青年就业人员这类人群当中，又可以分成很多种。一种是学历较高，条件较好的人，这类人由于自峰的条件比较优越，经如说金领，所以他们的经济收入较高，这也致使造成了比较奢侈的消费观。所以他们能够在短时间内购买高档的住房，毕竟这只有极少数的人；一种是普通白领，这类人由于经济收入比较有限，所以就没有能力在短期间内付清房款，他们只能靠贷款或者是分期的方式购房，日后在靠工资来支付房贷。不过当每月付清房贷和车贷后，工资就见底了，所以每个月的工资就差不多成白领了；另一种是蓝领，蓝领主要是指经济收入偏低的这类人群，这类人群连房贷也没有能力支付，所以他们需要租赁住房，再除去日常的生活开销，每个月的工资基本就没剩的了，所以每到月底连工资都懒得领了。还有一种是没有固定工作的社会基层人员，像这类人员的条件是最差的，一般月薪不足一千元，也就常说的廉价劳动力，所以他们只能暂时居住在集体宿舍中。毕竟还是要为将来作长久的打算，不可能一生都住在集体宿舍，这类人员需要的是目前政府所提供的廉租房。

据新闻报道显示，炒房风热潮不是将房价推到新高的最魁祸首，而是房产中介和房东。房产中介赚取的中介费为房产的实际价值所与出售价格的差价，也就是提成。众多的房价中介不断推动房产价格，就逐渐改变了房产的市场价值，形成了一个市场局势。房东看到市场的局势，认为别人的房子涨价了，自己的房子也要升值，就集体升高租赁价格。这一环节又更加稳定了房产市场的局势。俗话说：“百姓安居乐业，乃强国之根本”。安居与乐业工者是相互关联的，百姓先安居，后可乐业。但是，广大打工族的共同心声是：“房价涨，物价涨，就只剩下工资不涨。我们的老师也常说：我们辛辛苦苦工作了一个月，赚的钱才够买几块破砖瓦。我国现阶段仍处于社会主义初级阶段，这个阶段的小康社会是发展不平衡、普遍低水平、发展不全面的小康社会”。广大房产消费者普遍认为政府应该出面干涉房价的波动，对房产市场进宏观调控，调动房产的价格，使更多的消费者有能力购买住房。或者提供更多的廉租房，从而解决社会基层人员住房问题。再利用各种调整和措施，在大范围内解决民众的的住房问题，争取更加完善小康社会的建设，加快社会主义的建设步伐。

（二）居民对房价认识调查结果分析

 1：强大的购买力

把这条排列在第一位是有根据的，无论是从常驻人口和暂住人口的结构悬殊比例，还是从市民收入水平的全国综合排名，或者从尤其特殊的移民城市特性，地理位置，勿庸质疑，无论是在什么阶层，无论你做什么行业，无论你来自哪里，你都需要房子住，来久的要买，新来的也要买，混的好的买，活的差的要买，没房的要买，买了的还买，等等等。。。。。。造成全民皆有买房意愿！

2：市区关内房源的稀缺（供需失衡） 之所以这么说，大家可以参考一些新闻网站或者ZF网站上的资料，深圳每年推盘量是多少，购买需求量可以参考第一条，特别是最近两年，市区关内可供应商品房土地越来越少，这消息没人不知道，呵呵。。。关外虽然土地算是充足，楼盘开发的多，毕竟购买力量有限。关外工厂多嘛，一个工厂有一千人的话，老板以及管理层是没多少的，而员工对这个城市归属感不强，也收入及购买力有限，而工作在市内的人到关外去置业，也很难，不仅仅是交通问题，这样一来，市内可供选择的楼盘就不多了，道理一听就明白。

3：价格的市场化 任何产品都有其市场属性，房子也是一样，属于商品，定价包括ZF都无法硬性控制，都是随市场需求的变化而变化，买者多了自然价格就上去了，这是市场规律。以深圳这个号称国际性的大都市来说，相对同等级别城市而言，对比北京，上海，杭州，香港，甚至是温州，深圳均价八九千的房价，不算什么，觉得贵那是因为你我没钱，看看满街的宝马奔驰甚至小QQ，你就应该知道，很大部分人，他们没钱，买不起房。

4：开发商的市场化操作策略的哄抬 坦白来说，作为消费者，我对这些开发商搞这些种种变相策略的提价行为深痛恶绝！但是，如果我自己也是开发商，为赚钱，我会不搞分期销售吗？我会不为了谋取更多利润而放弃欺骗手段搞宣传吗？当然不会！你做贸易你为了赚钱，你开工厂也为了赚钱，你卖面条也为了赚钱，你能说你只是图高尚而不想赚钱吗？你能说你不想暴利吗？总有人在争论临城的房价是不是虚高？房子会因为填海或咸咸海风不适合居住？每个地方每种行业都有投机者，但在大多数的购房者都是为了满足居住的目的，有的是拥有第一处固定居所，有的是想换更好的居住环境，有的是想让老人住上合适的房子，有的是想为子女准备好。。。。虽然我们这些人心里或嘴上也会讲着：最多不行租掉或买掉好了，但那只会在形势恶劣不得已的情况下才会做的。我们也明白房价能不低于现在的均价水平已经是好了，也明白工资收入的增长永远赶不上房价物价消费指数的上升速度，我们也明白当菜场的带鱼买到50元一斤或车厘子买到200元一斤的时候，房价2W真不是传说。。。。所以我们不在意幽静的地方适不适合居住，不在意N年以后填出来的滩涂会不会下沉，不在意咸咸的海风会不会侵蚀居所或这就是海景房。我们也不会在意这里大型超市会不会开，这里还会开什么大型广场，那个传说中的集团会不会来这里投资？如果这些朝我们期望的方向发展最好，不是也就算了。因为我们在意了也没办法来影响我们去选择一个地方居住的最关键因素----那里的总价我承不承担的起？

四·相关成因的讨论或措施

（一）居民认为房价高的原因

房产作为一种商品，与其他商品———比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性。那就是它既可以像面包一样作为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样作为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。作为消费品，目前中国的商品房价格是被远远高估的，这个问题有很多人从居民承受能力的测算已经谈得很透了，我们这里就不重复。那么如果作为投资品，是否可以解释时下的高房价呢?按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现和，作为投资品的房产的基本价值与以下几个因素有关：租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值（由于我国房屋的设计使用年限是50年，而房屋产权年限是70年，因此考虑折旧以后，房屋的残值可以忽略不计）。在一段时间里，如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个；租金增加了；租金增长的速度加快了；投资要求的回报率降低了。如果房屋的租金回报率【实际有效租金（扣除空租、税费和通货膨胀因素）和房产价格的比率】远远高于投资者所要求的回报率（资本成本）的话，所谓“背离现象”———房产价格上升、房租却持续下降，尚可以理解为正常套利机制导致房产的价值回归。但是买卖价格和租赁价格并不是可以无限背离的，如果租金收益率的持续下滑至资本成本以下的话，那么投资房产的自有资金就会出现“负收益”，这也就是说，在这种情况下如果房屋本身不增值的话，则投资该房屋是亏本的。

（二）对居民房价认识的讨论

   房价的问题已争论多年了，20##年就有了泡沫与春东之争，而今年与20##年相比房价已上升了许多，这种泡沫与冬天的争论还在继续，房价也在叫骂声中依旧保持着上涨的趋势。

导致房价上升的原因有许多，导致房价下跌的原因也有许多，问题在于中国现有的发展阶段中，导致房价不断上升的因素在积极发挥着作用，而导致房价下跌的因素尚未成为主流，因此部长们得出了未来20年仍处于上涨的压力的结论：

我所观察的主要因素大约有如下几点，让中国的房价处于可持续上升的阶段：

一、     中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。

中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。

纵观全球曾经发生过的房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口告诉增长中发生的呢？当人口增长下降且住房能满足基本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的德国家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。

中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了20##年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。

中国的城市家庭新增户数从20##年的约700多万户上升到20##年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。

二、   中国的城市化需求。

中国正处于经济数十年持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。

历史上中国遗留下来的最大问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差别和发展不平衡问题。改革前的三十年中国是重重工业而轻城市化的进程。世界上，特别是亚洲的多数国家都在二战之后迅速的用低成本完成了本国的城市化进程。大多在人均1000美元GDP时实现了城市化率65—70%。而我国1949年时仅有城市132个，市区人口仅为全部人口的7.3%。到1978年只有城市194个，城市化率仅为17.92%，处于城市缓慢发展的阶段。而1978—1995年期间承包制解放了大量的农村剩余劳动力，进城、城市化率开始加速。1995年已有城市640个，城市化率达到了29.04%。

从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，1995年至今城市已达660个，城市人口已超过6亿，城市化率已达45%，虽然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增长，最高年份达4.65%的增长率。

中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20—30年，当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率65—70%的水平。

中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。

从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。

三、   土地资源的稀缺性。

中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地的面积约16.8万平方公里，占国土总面积的1.75%。如果拿出1%的国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题。实际中国是不缺少土地的。

但中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。

土地是再生的资源，但土地的用途则是多样性的。目前国土的可耕种面积约占国土面积的17%，但实际的农田只剩了18亿亩多一点，其中约13—15亿亩用于粮食的生产，其余用于经济作物等。但从土地利用的变化看，变成只剩18亿亩耕地的原因与建设用地的增减直接关系并不大，而最大量的则是退耕还林的生态保护。

而全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍挂中不断出现天价的种子。

四、    城市基础设施和公共服务提升。

都在抱怨政府天价地太黑的同时，也许大多数人将注意力放在了地价与房价上，尤其是关注政府的地价收入上。其实政府的地价收入都多重新回到了城市的土地之中，变成了房价上涨的基础条件。

中国经济的高增长中一个明显的特征正是城市之间的竞争。这种竞争之中，所有的城市政府都在努力的改变城市的形象，不断的加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。大量的城市在建高速铁路、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园和改善城市面貌，因此许多地王的出现正在于公路、轻轨的作用；正在于城市花园的环境改变；正在于学校与医院提供了转项的需求。不但所供的土地被社会与投资者重新认识了，周边的房价也在市场中得到了价值的重新认定。

环境的改善让价值被重估本就是件合理的事情，而城市的建设与政府的投入又有哪个不是希望提高国民的财富与城市的价值呢？难道会有一个政府专门去想让国民的财富不断的贬值、让国民的财富越来越不值钱吗？如果有这样的政府，也一定会很快被国民推翻的。而提高国民收入分配与提高国民财富价值是同样重要的事，要严厉批判的恰恰是那些想用国民财富贬值来达到推翻政府执政目的的短视者。

而政府的大量投入和环境的改变难道不同时应提升房屋的价值吗？

五、    价格的提升也是一种货币现象。

请问：除黄金作为货币发行的后盾因素之外，又有哪个国家的货币是永远升值的呢？有的货币在对其他货币升值时，对本国的购买能力也许仍然是贬值的。既然货币是一种长期贬值状态，相对于不动产而言就一定是货币的升值。

请问：三十年前十元钱能买多少东西，而今天能买多少同样的东西呢？这就是典型的货币现象。请问：三十年前的工资收入是多少，而今天又是多少呢？那么收入的增长基础除了生产效率的提高之外，则一定是货币的贬值，因此才有了货币流动性过剩必然导致通货膨胀的理论。

如果用银行存款来计算，所有人都会认为存款的货币是在贬值的，同样的钱办了不同样的事情，买不了同样多的东西了。那么对其他产品而言的贬值，在不动产上也同样存在。

六、    成本因素的变化。

沉默因素导致产品的价格上涨是个经济活动中的基本现象，当粮食的收购价格提高时，粮食产品的价格也会提高，房地产也是如此。

土地的价格在提高，钢材、水泥等建材的价格也在提高，使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高，连工人的工资也在提高，最终的产品——房子的价格自然也会是上涨的。总不能购买者的收入在提高时，让生产者的工资收入下降吧。

重要的是中国浪费了三十年低成本实现城市化发展的最终时机，如今不得不承受高成本城市化的现实。在石油每桶2美元时我们失去了机会，只好在大多数国家已在低成本时就实现了高城市化率的竞争中挣扎。煤、铁矿石的低价时代已不会再来了，正视这个成本加速增长的现实，就必须容忍不动产价格的上涨。

七、    不动产的多重功能作用。

从历史的经济周期看，不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品，许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具，使住房在居住之外增加了许多其他的功能。

在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。

这种融资作用不但可以提高帮助消费，也可以有助于提供投资、生产的资金更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。

正因为多重功能的作用同时集于一身，因此增加了民众对住房的偏好，特别是供不应求让升值的预期长期并稳定，更促成了价格的上涨。

八、    中国的传统文化。

“有恒产才能有恒心”中国的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观念。山西的大院就正式是这种传统文化的典型表现。从零开始的置业到逐步具备规模的大院，让人们安心和后顾无忧。

同时将遗产留给后人的文化，从历代皇帝传江山开始演变为民间的一种潜意识。没有遗产税，让这种传承的文化成为现代大多数老年人一种根深蒂固的观念。而对年轻的一代则成为没有私有住房的财富作为生活安全的保障就无法成家立业，让祖孙几代人共同为置业而奋斗。

现代的农村也同样，第一桶金大多不是用于再生产的投入，而是首先用于满足居住改善与扩张的需求，哪怕还有吃穿的困难也要先盖房。产的概念已超越了现实生活的能力，但却无法改变这种观念的存在。

九、   精神上的一种追求。

支撑和维系这种传统文化的恰恰是生活对比中的精神需求。租被看成是一种无能和耻辱。其实房改之前全社会不都是在租房住吗？但那时是制度让人们无法拥有财产的权利，一旦这张网被撕破之后，潮涌般的爆发出了一股置产热的力量，让社会与市场在毫无准备之中被冲得七零八落。

于是出现了一种特殊的情况，人口普查中发现：低收入阶层的住房私有化率最高，整体的住房私有化率中的高低与收入的高低成反比，反而是最高收入阶层的住房私有化率最低。同样的反比则反映在租房上，最高收入阶层的租房比重反而是最高的。

这正是生活的对比中高收入不再为自己的生活地位与消费能力发愁，有没有祖产不是最重要的，生活质量的好坏是最重要的。反之，最缺少精神需求的低收入人群则不得不靠拥有住房财产来保住尊严与地位。

正是这种对比中的作用让人们在实物财富的拥有中和精神需求上形成了反差。开着一辆小拉达车的年轻人会对奔驰车表示赞赏，并看不起电动摩托车。同样拥有住房的骑自行车的年轻人则不愿嫁给只有拉达车而无住房的对象，互补中的精神与物质的追求中，更多的人会以拥有住房资产而骄傲，甚至看不起那些租用住房而追求高生活质量的大款们。

住房在这种精神回家的追求中成为可靠的港湾，也变成了身份与地位的象征，价格则伴随着这种精神的需求而不断上涨。

十、不可忽略的收入增长。

几乎全社会听到的都是中国高房价的怨声载道，更培育出了无数的泡沫梦幻。既有人用不正确的计算方式中的房价收入比的概念来说明中国的泡沫，也有人用房价租售比来证明这个泡沫将要破裂，但却从来没有人承认房价的增长幅度与数倍远远小于收入增长的幅度与倍数。

如果用价格与收入的同比计算，1998年房改货币化时的全国商品房住宅平均价格只有1854元/平方米，同样城镇人均可支配收入为5425元/年，家庭平均为3.16人/户，则家庭年收入为17143元/年，一年的收入可以购买当年的商品房为9.5平方米，8年约购买74平方米的住房。全国1998年的住房中位数面积为62平方米，则房价收入比在1：7以下，也就是说大部分城市的房价收入比在1：6以下，少数地区的房价收入比在1：8左右（因为收入合理应用中位数，房价也应用中位数价格，则全国的平均房价收入比都在1：6以下）。

今天20##年的全国商品房住宅平均价格为4445元/平方米，同年城镇人均可支配收入为17175元/年，家庭平均为2.96人/户，则家庭年收入为50838元/年，一年的收入可以购买当年的商品房为11.44平方米，全国的住房面积中位数约为68平方米，则8年的收入可以购买91.5平方米的商品房，6年的收入正好购买68平方米。房价收入比都平均在1:6之内，换成中位数技术，则仍是绝大多数地区房价收入比在1：6之下。

再看各自的增长情况，房价从1854元/平方米增长到4445元/平方米，增长了1.39倍，而人均可支配收入则从5425元/年增长到17175元/年，增长了2.16倍，很明显收入的增长远远高于了房价的增长。

问题只在于平均数中只反映了一种统计中的对比情况，实际的生活中则一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人则大大的低于平均收入，于是就出现了一些人可以用更高的价格、更大的面积改善居住条件，而另一些人则只能靠政府的保障解决住房问题。恰恰是略低于活略高于平均收入的一群人，既不能纳入政府的保障范围之内，又没有充分的能力可以任意的选择消费，但又有较高的消费欲望，于是成了被美誉为夹心层的一群，也成为不管实际情况如何也要攻击房价与社会的主力。

问题还在于中国的商品房住房生产量每年仅有500万套上下，按城市现有家庭户数计算大约只占2.5%（城市人口约6.07亿，2亿多户），只能优先满足那些收入高于平均值的家庭，只有当供给量大量增长时，才能用不同的产品覆盖更大的受益群体。

因此在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。试想能在中国经济的高增长中停下收入增长的脚步吗？试想能在资产价格的增长中停下土地价格增长的脚步吗？除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。中国加快国民收入分配的政策只会提高民众收入增长的速度。

五·参考文献：

【1】罗宇，《房价只有在正确的认识与分析中才会具有理性》，上海，2011：3-4.

【2】王攀，《应对房价拐点正确认识》，北京：中华工商时报，2008：1-2.

【3】蒋彦鑫，《一线城市房价环比全面上涨 专家：有望现金九银十》，北京：新京报，2012：1-2.

【4】赵鹏，《房产税改革有限？ 国税总局：房产税抑制投机作用不乐观》，北京：中国新闻网，2012：1-2.

居民对房价看法调查问卷

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A有         B没有

（8）您觉得近期房地产调控作用如何？

A效果明显   B没什么效果   C没关注

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A 1-3年     B4-5年        C5年以上

（10）您对自己现阶段的收人满意吗？

A差不多     B满意         C不满意