昌平区农村土地流转状况调查

摘要：08年十月，十七届三中全会明确指出加强土地流转，专业人士预期土地流转制度、城乡一体化、粮食问题等方面将会有重大突破。伴随土地流转的大力加强，其中优缺点也逐渐呈现出来。我们调查组以昌平区百善镇的吕各庄村、牛房圈村、尚信3个村庄为例，对当前土地流转的现状以及存在的问题以问卷方式进行了实地调查，和当地村民进行了深入的交谈和访问，了解了当地土地问题的现状，结合土地流转给村民带来的实际好处和缺陷不足，我小组进行讨论分析，针对土地流转问题的当前状况，提出了相对应的措施和建议，帮助农民了解土地流转的相关知识，更好的促进农村土地流转。

关键词： 土地流转；流转机制；流转状

 

目    录

昌平区农村土地流转状况调查. I

一、调查概况. 1

（一）调查背景. 1

（二）调查目的. 4

（三）调查时间. 4

（四）调查对象. 2

（五） 调查地点概况. 2

二 、综述. 3

三、 北京农村土地流转现状. 6

(一) 家庭承包耕地总量保持稳定. 4

(二) 流转形式以出租和转包为主. 4

(三) 土地流转农户数、农村劳动力转移数量逐年上升. 7

(四) 土地流转受让方以企业为主,且主要用于非粮食生产. 7

四、流转问题. 5

五、 土地流转类型. 8

（一）土地互换. 8

（二）出租. 6

（三）入股. 6

（四）股份+合作. 9

六、 调查发现. 10

（一）土地利用状况. 10

(二)当前土地流转存在的问题. 10

（三）对百善镇土地流转建议. 11

参考文献. 13

附件：调查问卷. 17

 

一、调查概况    

（一）调查背景

党的十七届三中全会指出：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。推进农村土地承包经营权流转，成为落实科学发展观，推动城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设的客观要求，成为稳定完善农村统分结合的双层经营体制，转变农业经营方式，促进农业结构调整，发展现代农业的重要举措。近年来，北京市劳动力向二、三产业转移的人数逐年增多，到20##年，从事第一产业的人数仅为总就业人数的5.1%；同时，北京市农业基础条件不断改善，农业机械化水平逐年提高，社会化服务不断增强，对土地经营规模提出了较高要求。这些都为北京市加大农村土地流转，加快土地承包经营权流转市场的建立健全创造了良好的条件。五年过去了，作为首都的北京，在经济、政策、法规以及后续保障方面在全国有着示范意义。

（二）调查目的

了解当前土地利用状况，和政策实施后土地流转状况，以及土地流转中存在哪些优点和缺陷。结合中国农村的特定情况，考虑这一政策在实行过程中可能遇到的问题。对当地村民讲解有关土地流转的相关知识和政策，使农民懂得如何依法保护自己的合法利益、行使集体监督权，减少农民在土地流转后的后顾之忧。

（三）调查时间

2011年 7月1日至7月8号到昌平区百善镇吕各庄村、牛房圈村、尚信3个村进行实地调查。

2011年7月9号进行问卷讨论、分析。

2011年7月10日至12日进行数据统计和归类。

2011年9月16日至9月18日小组成员总结。

2011年9月19日至9月26日以文字方式表达。

（四）调查对象

 此次调查针对昌平区百善镇吕各庄村、牛房圈村、尚信3个村，共发放调查问卷116份，其中有效问卷85份，由于调查者年龄太大问题，土地主要是由他们的子女经营，对自己家土地状况已经不再过问。

（五） 调查地点概况

百善镇位于昌平区东南部，总面积35.14平方公里，人口1.5万，辖13个行政村。 百善镇北倚燕山山脉、京密引水渠，南濒温榆河。交通便捷，六环高速路横穿境内，顺沙、立汤路连接成网。基础设施完备，电力充足，通讯、邮电可直接办理国际国内业务。良好的地理位置和优越的自然条件，使百善镇成为理想的兴业之地。在改革开放的20年里，勤劳智慧的百善人民，充分展示了富于进取，勇于创新的精神，用心血和汗水浇灌出了全镇经济建设和社会发展的累累硕果。农业上形成了北部优质牧草种植基地、南部苗木花卉生产基地的格局；工业上形成了建材、印刷、机电、食品、医药等优势产业；三产将形成以旅游业为主导、以“温榆河绿色生态走廊”为代表的新的经济增长点。坚实的经济基础和巨大的发展潜力，标志着百善镇经济建设进入了良性循环的发展轨道。筑巢引凤、外向牵动是百善镇始终坚持的一项基本发展战略。我们的发展得益于对外开放和招商引资，我们的进步受惠于海内外朋友的关心和支持，对此，我们将创造更加宽松的环境，提供更加优质的服务予以回报！诚挚好客的百善人民珍视友情，渴望发展，真诚地盼望海内外客商和各界朋友来百善观光旅游、投资开发、共图大业。工业：以工业小区为龙头，建设村级工业园，扶持二、三产业专业村发展，加大招商引资力度，创造优越的投资环境，吸引了一大批企业落户百善，形成了建材、印刷、包装、造纸、机电、食品、医药等优势产业，促进了镇域经济的发展，提高了人民的生活水平。农业：百善镇以“减粮食、增苗木、兴养殖、促牧草”的农业发展思路，积极进行农业结构调整，经过两年多的大胆探索和精心开发，形成了“北牧草、南苗木”两个高效农业区和一个千亩肉羊养殖小区。同时，镇政府投资实施南水北调工程，对全镇中低产田进行改造，极大的改善了农业生态环境，有利推动全镇农业经济的全面快速发展。

二 、文献综述

2003年，北京市国土资源局制订的《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》中规定，农民集体建设用地使用权在土地所有者和使用者自愿的前提下，可以转让、租赁、作价出资(入股)。该办法规定，进行流转的土地必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划，并取得立项批复，农用地和未利用地则需履行申请、批转手续后方可变为建设用地，严禁利用建设用地进行商品住宅开发，不得擅自变更土地用途。同时，取得流转的土地所有者首次流转的土地受益原则上归拥有土地所有权的集体经济组织所有，提取一定比例作为农村社保投入外，其余转向用于农村基础设施、兴办集体公益事业等支出，再次流转受益归土地使用权的单位或个人所有。从当年9月开始，试点在北京市延庆县的大榆树镇、怀柔的庙城镇施行，“实践上很难操作”。日前，北京市延庆县国土资源局，试点实施的情况不好，基本处于停滞状态，实践很难操作，企业没有积极性，原因是土地不能抵押，得不到资金支持，企业没有积极性。王女士说，如果先征地再流转，补偿费用太高，手续复杂，进程缓慢，很难操作。“目前仍然在调查情况，了解民意”。在王女士看来，是征用还是直接流转，成了延庆大榆树镇试点的两难选择。北京市委政策研究室的黄庆杰告诉记者，上述办法在这两个试点进行得都不好，办法并没有贯彻下来。

十七届三中全会明确流转后，在短短几年，北京的土地流转取得重大进展。

三、 北京农村土地流转现状

北京市的土地流转呈现如下一些基本情况:截止20##年底，北京市农用地面积1562. 65万亩，到20##年底，土地确权总面积685.4万亩。确权后主要采取了三种流转形式:一是确权确地、按人分地后流转，具体流转形式有转包、出租、互换和转让，流转面积52.3万亩，占全市确权总面积的7.6%；二是确利流转，农户将土地流转给集体,凭借土地经营权参与土地收益分配,确利流转面积276.7万亩,占全市确权总面积的39.1% ；三是确股流转,农户将土地流转给集体，凭借土地股份参与分红，确股流转面积32.4 万亩，占4.7%。

（一）家庭承包耕地总量保持稳定

土地流转面积大幅增加到20##年底，北京市家庭承包耕地总面积267. 4万亩，比20##年底的264. 8 万亩增加了2. 6万亩，增长1%；土地流转面积12. 8万亩,比20##年的7. 1万亩增加了5. 7万亩,增长80. 3%；土地流转面积占家庭承包耕地总面积的4. 8% ,比20##年底的2. 7%上升了2. 1个百分点。

（二）流转形式以出租和转包为主

土地流转面积12. 8 万亩中：出租形式6 万亩, 占46. 9%；转包3. 5万亩，占27. 4%；转让2万亩，占15. 6%；入股0. 7万亩,占5. 5%；互换0. 3万亩，占2. 3% ,其他形式0. 3万亩,占2. 3%。各种流转形式中，转包的绝对面积增加最多，由20##年底的2万亩增加到20##年底的3. 5万亩，增加了1. 5万亩；转让的增长比率最快，由20##年底的0. 9万亩增加到20##年底的2万亩，增加了122. 2%。

（三）土地流转农户数、农村劳动力转移数量逐年上升

到20##年底，全市流转出土地的家庭承包农户为3. 9万户,比20##年增加85.9%；涉及农村劳动力转移的农户数为15. 7万户,增长13. 6% ，农村劳动力转移的数量为22 万人，增长了10. 6%。同时,由于土地流转的不断扩展、城市化加速导致大量农民转为非农人口等原因,使家庭承包的农户数量不断减少,由20##年底的56. 8万户减少到20##年底的50. 1万户,下降了11. 8%。

（四）土地流转受让方以企业为主,且主要用于非粮食生产

到20##年底,家庭承包的耕地有51. 2%流转给企业，6%流转给农户，还有6 %流转给外部个人、村集体、外部事业单位等从用途上看,企业转接的土地用于粮食生产的占19. 1% ,用于非粮食生产的占80. 9%。且企业转接的土地用于粮食生产的比例呈逐年下降趋势。20##年底,用于粮食生产的土地占26. 3% ,两年间下降了7. 2个百分点。

四、流转问题

本市土地流转中通过合同形式达成流转关系的不到30%，由此引发的改变土地用途、侵害双方利益事件也时有发生市政协十一届十一次会议通过《关于完善我市农村土地承包经营权流转工作的建议案》，呼吁健全完善全市统一的流转信息平台，建立健全农民土地流转意愿表达机制和满意度反馈机制，规范农地流转行为，保护流转双方合法权益。有地的不知道租给谁，想租地的不知道找谁租。市政协委员在调研中发现，虽然本市已经建立了市和区县两级的农地流转信息网络平台，但因为农民上网普及率和该网络平台的知晓度都还不高，部分区县通过平台达成土地流转的在交易总量中还不到7%。许多农民私下用口头协议，就把自家的土地转租给别人。耕地租给别人却盖成了住宅，租了地刚搞起生产农民又要收回……土地流转中存在改变土地用途、侵害流转双方权益等不当行为和不良现象，多数都是因为双方没有签订流转合同而长期难以解决。建议，健全完善两级农地流转信息平台，通过平台依照《北京市土地利用总体规划》和区县土地利用总体规划进行土地流转信息发布，指导农民与承租方签订合法有效的土地流转合同，减少侵害流转双方利益的行为发生。同时通过平台对农民进行农地流转满意度统计分析，有针对性地制定土地流转价格的指导办法和纠纷处置办法。

五、 土地流转类型

（一）土地互换

土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。

（二）出租

在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。

（三）入股

入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。

（四）股份+合作

土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

六、 调查发现

（一）土地利用状况

土地利用率  在我们调查的农户家中，所有的村名的土地利用状况都为全部利用，有几方面原因，一是当地机械化水平较高，从作物的播种到收割几乎全部实现了机械化。二是对于一些土地较少的家庭，土地的经营都为副业，而且有一部分村民只是为了种一些儿绿色蔬菜、锻炼身体。路途中也看到了成片没有耕种的土地，不过那些都是企业承包的工业用地。

1.被调查人员是否知道土地流转

如图所示，数据分析可以看出88%的村民只知道一些土地流转，还有9%的村民不知道土地流转，只有3%的村民对土地流转比较熟悉。

图1  ：被调查村民对土地流转了解情况

2.被调查人员对国家有关土地流转政策的认知状况

如图所示，只有11%的人对土地流转政策了解，大约57%的人不太了解，更有32%的人完全不了解土地流转政策。

图2  ：对调查人员对国家有关土地流转政策的认知情况

3.被调查人员对土地流转了解的渠道

如图所示，大约有百分之45%的农民是通过互相告知才知道土地流转，这显示出政府在土地流转方面做的宣传还不到位。

图3  ：从哪些渠道知道土地流转

4.被调查人员文化程度

被调查者年龄分布：在受访者中大部分人员都是初中学历，他们对于土地流法规只了解一部分，一些老年人有的没读过书，他们不知道土地流转是怎么回事，而文化程度较高的人群中，对土地流转有一定了解，而且非常支持。

图4  ：被调查者文化程度

图5  ：被调查者年龄分布

在受访的人群中，年轻人对土地的依赖程度最小，他们只关心土地将来的价值。而大部分中年人主要收入来源是靠打工，农业收入只占家庭收入的一部分，而老年人还对土地抱有非常强的依赖性，虽然他们现在有了养老金，但是传统的思想还是无法改变。

（二）当前土地流转存在的问题

1、对土地流转认识不够

个别基层干部特别是村级干部对土地流转工作不够重视，没有运用土地流转这种符合市场经济规律的形式去操作，仍然沿用行政干预和强迫命令的老办法；有的地方放松了对土地流转的管理，不闻不问，自行发展；不少群众对土地流转不重视，不了解流转程序，不了解如何流转其行为才合法有效，因而在流转中未能很好地保护自己的合法权益。

2、土地流转不规范

从调查看，不少地方还没有完善土地承包经营权证的发放，致使土地流转不规范主要表现在口头协议多，缺少书面的材料，发生纠纷后没有处理依据；不经发包方同意，私自流转，致使流转行为不受法律保护；流转合同不统一，个别地方条款繁琐，操作性不强。

3、流转机制不健全

尽管土地使用权流转已成为农村经济发展中的一种普遍现象，但土地流转无论有形还是无形的市场都未形成，转出、转入之间缺乏足够的信息联系，阻碍着土地流转在更多方式、更大范围和更高层次上进行。转包费、租赁费缺乏科学依据，没有与之相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构。

（三）对百善镇土地流转建议

1．政府部门

（1）完善自身部门建设

土地流转服务中心，村委也要安排专人负责本村的土地流转工作。每一个土地流转服务中心的工作人员和村委负责土地流转这方面的人应该进行土地流转相关知识、操作的培训，熟知国家土地流转相关政策和具体工作中的操作流程。

（2）政府部门应加大对土地流转方面的扶持

政府方面应加大对土地流转的财政补助，并帮助土地承包者解决其前期投资的困难，另外，土地流转工作比较繁重，所以应考虑土地流转部门工作人员的福利待遇问题。

（3）政府部门应注重土地流转相关政策的宣传

因为农民的文化知识水平有限，他们平时也不怎么主动关注政府对农业方面的政策，所以各地政府部门应注重对农民宣传土地流转的相关政策和相关法律知识，采取传单、电视广播等多种方式进行宣传，帮助他们正确认识这一惠农政策。

（4）制定具体的土地流转操作机制

建立土地租金评估制度。目前，土地使用权的租金多是流转双方自由协商确定，缺乏科学评估依据，建议建立农用土地评估机构，以土地流转前的评估作为确定租金的依据，租金的确定要考虑土地的肥力、可利用程度、粮价等因素。建立土地流转合同管理制度。流转双方要在平等互利的基础上，签订书面土地流转合同，明确流转的形式、数量、期限、条件和双方的权利和义务；涉及承包土地田块变动的，要及时办理承包权证变更手续。合同的签订和变更应到当地政府的土地流转部门进行备案。

2.土地承包者

首先，土地承包者应积极了解国家相关政策动态，及时捕捉有利于自身发展的政策机遇。其次，认真学习土地流转相关知识，按照国家政策要求的具体操作方法承包和使用土地，主动与土地出让者订立具有法律效力的书面合同，认真根据合同的条文执行合同，处理好自身与当地农民和政府之间的关系。

3.农民

 一方面，农民应该通过电视、广播等途径主动了解国家关于土地流转方面的政策，还要正确认识国家的这一惠农政策。另一方面，有意愿出让土地的农民应该了解市场土地行情，放弃小农思想，为自己争得最大利益。

参考文献

1. 刘卫柏.中国农村土地流转模式创新研究.湖南人民出版社，20##年12月出版。

2. 茆荣华，我国农村集体土地流转制度研究，北京大学出版社，20##年5月出版。

3. 唐文金，农户土地流转意愿与行为研究，中国经济出版社，20##年9月出版。

4．主力军，中国农村土地流转法律实用指南，上海社会科学院出版社有限公司，20##年11月出版。

5．邱道持，论农村土地流转，西南师范大学出版社，20##年5月出版。

6. 徐勇，赵永茂，土地流转与乡村治理，社会科学文献出版社，20##年2月出版。

7. 刘艳，农地使用权流转研究，北京师范大学出版社，20##年11月出版。

8．黄丽萍，中国农地使用权流转研究，厦门大学出版社，20##年12月出版。

9．吴晨，农地流转的交易成本经济学分析，经济科学出版社，20##年5月出版。

10. 黄烈佳，农地城市流转及其决策研究，中国农业出版社，20##年6月出版。

11. 林翊，中国经济发展进程中农民土地权益问题研究，经济科学出版社，20##年11月出版。

附件：调查问卷

您好，为了解本地区土地流转状况，实现农民朋友们增产增收，增加土地利用率，减少土地浪费，维护广大农民根本利益。我们特地开展此次调研，希望得到您的支持，谢谢。

______区（县）______  镇（乡）______村     日期   年  月   日

填表人信息：性别        与户主关系             

1 您家的土地利用状况

A充分利用 

B部分利用 

C没有利用

2 您知道土地流转么？

A知道 

B知道一些 

C不知道

3您是了解国家关于土地流转的政策

A很了解 

B了解 

C不太了解 

D完全不了解

4 您是通过什么渠道了解的

A电视 

B广播 

C报纸  

D网络 

E他人告知 

F________

5对于土地流转问题，当地政府、村委会持什么态度（     ）

A大力支持  

B很少支持 

C不支持  

D反对 

6您家是否有土地流转

A没有( 7-8) 

B有(跳转至10题)

7.（流出）您家为何没有把土地转包给他人的原因（多选或排序）_____________

A除了务农没有其他工作 

B自己有更重能力，不需要流转 

C流转出去比自己种收入低 ，所以不愿意流出 

D想转租出去，但是找不到合适的买家  E担心转租出去收入得不到保障 

F担心转出去，自己想种时收不回来 

G__________________________________________(请写明原因

8.（流入）您家没有从他人那里转入土地的原因是（多选或排序）_____________

A家里面劳动人手不够

 B耕种土地效益相对其他收益太低，增加种植面积对增收影响不大

C没人愿意转租

D担心转租后收入得不到保障

E找不到合适的卖家

F土地负担太重，不敢承包

G和其他农民交流协商太困难，没有合适的平台进行交流协商

H其他__________________________________(请写明原因)

9 如果条件允许您是否愿意流转______

A愿意 

B不愿意(原因：         ) 

C不确定

10 如果您愿意流转，先想通过怎样的方式流转

A村委会统一管理

B用地企业管理

C个人管理

D___________

11 您家的土地流转活动是什么类型.流入______ ,流出______.

（※流转形式包括：转让、转包、互换、代耕、出租、入股其他____________________）

12．您觉得土地流转的价格合理吗？

A较为合理

B比较合理

C不合理

13.请问土地流转后，您的生活有没有改善？

A有了很大改善

B有一点改善

C没有变化有一点改善

D变差

14 您的土地通过什么样的形式流转的________________

15流转的合同方式是怎样的______

A口头约定

B简单协议

C政府公正

D______

16您是否在土地流转后遇到纠纷   ______.

什么原因 ____________________

17您认为土地流转中存在什么问题____________________

18您对土地流转的建议____________________

19 土地流入后收入比较

20 土地流出后收入比较

21 家庭收入状况调查

22您家目前有______亩土地

23家庭情况调查表

24您目前所处的地区，一般工资为多少

25 近几年来务工人员工资的快速上升，是否对您种植土地或是流转土地带来影响？