加油站项目土地评估报告

土地估价报告

项目名称：某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块国有

土地使用权出让参考价格评估〔某某省某某市某某县〕

受托估价单位：某某万源评估咨询有限公司

土地估价报告编号：土价估案[2011]XXX号

提交估价报告日期：20xx年9月27日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块国有土地使用权出让项目参考价格评估（某某省某某市某某县）

二、委托估价方

某某县石龙加油站

三、估价目的

某某县国土资源局因对石龙加油站地块国有土地使用权出让的需要，按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）的要求，某某县石龙加油站特委托某某万源评估咨询有限公司对该项目所涉及的土地使用权进行价格评估，为其依法办理出让手续提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

四、估价基准日

20xx年9月26日

五、估价日期

20xx年9月26日至20xx年9月27日

六、地价定义

估价对象位于某某县夹山镇杨坪社区居委会，登记用途商服用地，实际用途为商服用地，根据《全国土地分类》规定，设定用途为商服用地；估价对象于评估基准日为拟出让土地使用权，评估时土地使用权类型按出让设定，土地使用年期按照法定最高出让年期40年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、红线内场地平整，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、红线内场地平整。

本次评估的土地使用权价格是在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日的正常市场条件下的土地使用权价格。

七、估价结果

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：

土地总面积：1823.0元/平方米

综合单位地价：387.42元/平方米

土地总地价：70.6267万元

大写：柒拾万陆仟贰佰陆拾柒元整

估价对象估价结果详见附表《土地估价结果一览表》(货币种类：人民币)。

土地估价结果一览表

估价机构：某某万源评估咨询有限公司估价报告编号：土价估案[2011]XXX号估价期日：20xx年9月26日估价期日的土地使用权性质：出让

加油站项目土地评估报告

1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制 2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表 3、规划限制条件：依据现状规划条件不变 4、影响土地价格的其他限定条件：无二、其他需要说明的事项：

1、估价对象土地面积及权利状况以当地国土资源行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。

2、本评估报告仅作为某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块国有土地使用权出让价格的依据。 3、本次估价未考虑国家产业政策等宏观经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。

估价对象基础设施条件表

估价机构：（盖章） 20xx年9月27日

八、土地估价师签字

姓名土地估价师资格证书号签名

杨启英 2003430228

胡志文 2003430229

九、土地估价机构

估价机构负责人签字：

某某万源评估咨询有限公司

20xx年9月27日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：某某县石龙加油站

单位地址：某某县夹山镇杨坪居委会

法人代表：徐辉平

联系人：覃平平

联系电话：130xxxxxxxx

邮政编码：415000

二、受托估价方

受托估价机构：某某万源评估咨询有限公司

机构地址：某某市朗州路

资质等级：全省

资质注册号：B200943017

法人代表：杨启英

联系人：王光华

联系电话：0736-5330057

邮政编码：415000

三、估价对象：

某某县石龙加油站委托评估的估价对象，是指位于某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块，评估设定用途为商服用地，土地总面积为1823.0平方米。

四、估价对象概况：

㈠土地登记状况

1、估价对象的来源：估价对象是某某县国土资源局新征的集体土地，拟进行公开出让，暂未进行土地登记，无土地证号与土地使用权人。

2、国有建设用地使用权人：未定

3、估价对象的地理位臵：某某县夹山镇杨坪社区居委会

4、登记用途：商服用地

5、界址：见附图

6、土地面积：1823.0平方米

7、土地级别：一等3级

8、土地使用权类型：拟出让

9、土地使用权终止日期：拟定于20xx年9月26日

10、国有土地使用证号：暂无

11、登记时间：暂无

12、宗地号及图号：无

㈡土地权利状况

1、估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家

所有。

2、估价对象的土地使用权状况：根据该地块相关用地审批资料，估价对象的土地使用者未定，使用权类型为国有拟出让。

3、土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。

4、相临关系权利：无共用土地使用权关系。

㈢土地利用状况

估价对象位于某某县夹山镇杨坪社区居委会，用地性质商服用地，临X021线，临街面宽约46米，临街深度约47米。20xx年6月22日经某某县城乡规划管理处批准（石规设2011-018），进行规划利用，根据批准的规划设计条件指标，规划用地性质为商服用途，用地规模1823.0平方米，规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米，绿地率为≥25%。

五、影响地价因素的因素说明

㈠一般因素

一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。

1、地理位臵

某某县位于某某省西北部，武陵山脉东端、澧水中下游的一个山区县城，隶属某某市。东与澧县、临澧县交界，西与桑植、鹤峰相邻，南连桃源、慈利；北接五峰、松滋。东西横跨109公里，南北纵长106公里，地理坐标为东经110°29′04″-111°32′30″，北纬29°16′06″-30°08′49″之间。全县辖11个建制镇、8个行政乡、1个管理区等，土地总面积3970.2平方公里,占全省总面积的1.88%，为全省八大县之一。

2、地形地貌

某某位于武陵山地向洞庭湖滨湖平原过渡带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山地为主的“倒葫芦”状地形，整个地势西北高峻、东南平缓，从山地、丘陵到平原的过渡中有梯级降低现象，分别在1200米、1000米、800米、600米、300米五级间常见陡坡过渡形式，呈明显梯级降低地势，山峰海拔多在1000米以上，壶瓶山为全省地势最高点，海拔2098.7米，最低处在易家渡镇的蔡家溪与澧水汇合处，海拔42米。各土地类型占全县土地面积比例为：高原占2.17%，山地占69.62%，丘陵占5.53%，岗地占7.74%，平原占13.61%，水面占1.32%，地貌形态以山地为主，高原、山地、丘陵、岗地、平原、水面等类型齐全，地势相对高差2056.7米，地势比降为23.4%。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形成冲积平原。

某某地层发育较全，从远古界冷家溪群到新生界第四系均有出露。在元古代早期（距今10亿年前），我县处于地槽发展阶段，普遍为海水淹没，沉积了变质的砂岩、泥岩为主的泥砂屑堆积物。直到距今3.5亿年前的晚泥盆纪，才出现海相沉积和陆相深积。在第四纪时，为冰川相、河湖相、冲击相等沉积物，由砾石

层、砂层、粘土层、红土及表土组成，厚度在40-60米左右，分布广泛。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但均能反映地史上地壳运动的性质、程度、形成。地基承载力平均为20吨/平方米。

3、气候条件

某某县地处中亚带向亚热带过渡的季风湿润气候区内，据1990-19xx年气象资料统计，历年年平均气温16.7℃，一月平均4.9℃，七月份平均气温28.3℃。年平均日较差7. 5℃。气温随海拔升高而递减，平均递减率为0.49℃/100米。日照充足，年日照1646.9小时，年无霜期280天。雨水充沛，年均降水量1364.8毫米，降水集中期为春夏季节，冬季雨水少。主导风向为东风。

4、水文条件

县境内地表水系发育良好，有大小河流236条，澧水、道水、沱水横贯，渫水纵注，呈树枝状展布，全县多年平均地表水资源41.9248亿立方米，人均占有水量6420立方米，目前，全县工农业和人畜需水共占地表水资源的9%，人均占有量高于全国水平。地下水分布于各乡镇，有地下河流49条，可利用的35条，总流量达16540升/秒，可提水总量36512万立方米；另有泉水144处，可利用的67处，总流量为1890升/秒，可提水量4172万立方米。全县水能贮量68.6万千瓦，可开发量29.9万千瓦，占全省开发量的7.2%，其中地表水能贮量66.9万千瓦，可开发利用量28.17万千瓦，地下水能贮量1.5万千瓦。地热资源有5处，每年可供热水83.9-117.1万立方米，维新镇热水溪温泉之大、水温之高居全省第四位。水质较好，以重碳钙镁型为主，水污染也未超过国家允许的范围。

5、社会经济发展状况

全年完成地区生产总值122.23亿元，比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值32.17亿元，增长5.0%；第二产业增加值46.09亿元，增长20.2%；第三产业增加值43.97亿元，增长15.8%。一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为9.2%、48.9%和41.9%，分别拉动经济增长1.3个百分点、7.1个百分点和6.1个百分点。

全县三次产业结构由上年的29.2:34.9:35.9转变为26.3：37.7：36.0。规模工业增加值占全部工业增加值的比重为73.6%，比上年提高2.5个百分点。全县非公有制经济增加值82.19亿元，增长21.7%，占全县GDP的67.3%。

全县居民消费价格指数103.1%;商品零售价格指数103.0%。

年末全县从业人员38.6万人。年内新增就业人员0.81万人，其中新增城镇就业人员0.51万人。城镇登记失业率为2.8%。全年农村外出就业劳动力（县外）12.3万人，在外务工总收入14.0亿元。

全年完成县级财政总收入（统计口径，指一般预算收入和上划中央“三税”之和）62335万元，比上年增长39.2%。财政一般预算收入38239万元，增长21.5%，其中税收收入28196万元，增长27.9%。上划中央“两税” 及上划所得税共24096万元，增长80.9%。国地两税共完成各项税收收入56995万元，增长24.2%，其中国税完成各项税收31516万元，增长28.2%；地税完成各项税收25479万元，增长19.6%。财政一般预算支出153796万元，增长20.2%，其中，农林水事务支出24423万元，下降15.7%;社会保障和就业支出30795万元，增长15.3%;教育支出

30947万元，增长22.4%;科学技术支出207万元，下降18.5%;文化体育与传媒支出1381万元，增长23.7%;医疗卫生支出13766万元，增长51.6%。

全年承担的省市县为民办实事合并40项，其中省为民办实事分解为27项，市为民办实事分解为17项,各项指标均已全面完成。其中：新建乡镇到村水泥路384公里; 解决农村饮水不安全问题45746人，新建沼气池2011口;林权证发放率99%；城镇和农村“低保”对象月补助标准分别达到163元和66元；新增城镇廉租房868套，改造农村危房710户；新增城镇就业人员5130人，城镇零就业家庭动态就业援助100%;城镇居民医保补偿率52.3%，新型农村合作医疗住院综合补偿率55%；建设义务教育阶段合格学校5所；建设农家书屋120个；新增通电话自然村42个。

6、工业和建筑业

全年完成工业总产值118.41亿元，比上年增长51.7%,其中规模以上工业企业完成总产值96.26亿元，增长47.5%。实现全部工业增加值41.81亿元，比上年增长21.8%，其中规模以上工业增加值30.75亿元，增长31.2%。规模以上工业企业产品销售率达98.2%。

全县规模以上工业主要产品产量中，石膏、罐头、硫酸、炸药、连杆快速增长；服装、磷肥、水泥产量下降。

规模以上工业企业综合效益指数为220.6%，增长22.4%；完成主营业务收入90.86亿元，增长44.5%；实现主营业务税金及附加0.50亿元，增长27.7%；应交增值税1.86亿元，下降17.3%；利润总额为亏损0.70亿元, 比上年减亏0.08亿元；亏损企业27家，亏损面24.1%，亏损额0.41亿元；实现利税总额1.66亿元。

全县实现建筑业增加值4.28亿元，增长4.6%。全县具有资质等级的建筑企业17家，其中总承包和专业承包建筑企业13家，完成建筑业总产值4.22亿元，增长38.2%；房屋建筑施工面积55.90万平方米，增长20.6%；房屋建筑竣工面积23.87万平方米，下降0.8%。

7、固定资产投资

全年完成全社会固定资产投资62.77亿元，增长53.3%。按经济类型分：国有经济固定资产投资23.06亿元，下降5.4%；非国有经济固定资产投资39.71亿元，增长139.4%。按城乡分：城镇以上投资54.33亿元，增长54.7%；农村投资8.44亿元，增长43.8%。在城镇以上固定资产投资中：一产业投资0.46万元，增长6.6倍；二产业投资39.64亿元，增长66.1%；三产业投资14.23亿元，增长27.5%。

年内新开工500万元以上工业项目135个，增长28.6%。全年完成工业固定资产投资额39.64亿元，增长66.1%，其中工业技术改造完成投资额31.16亿元，增长125.7%。

全年完成房地产开发投资额3.46亿元，增长26.1%。房地产开发房屋竣工面积14.90万平方米，其中住宅13.56万平方米，分别增长31.4%和43.8 %；商品房销售面积19.68万平方米，其中住宅面积18.62万平方米，分别增长57.7%和63.6 %；商品房销售额达4.17亿元，增长92.9%。

8、国内贸易

全年实现社会消费品零售总额46.01亿元，增长18.8%。完成批发和零售业增加值6.73亿元，比上年增长6.9%;住宿和餐饮业增加值1.70亿元，增长4.2%。

9、对外经济

全年海关进出口总额453万美元，其中出口额379万美元，进口额74万美元。全年利用外资签订合同项目4个；外商直接投资实际到位资金2365.33万美元，增长12.2%。到位境内省外资金15.98亿元。

10、交通、邮电和旅游

全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值9.27亿元，增长10.2%。

年末，全县公路线路总里程4103公里；民用汽车保有量1.2万辆，其中私人汽年保有量0.98万辆，私人轿车保有量0.36万辆。全年完成全社会货物运输周转量19.70亿吨公里;旅客运输周转量14.71 亿人公里。

全年完成邮电业务总量2.41亿元，增长5.2%。其中邮政业务总量0.28亿元，增长14.7%；电信业务总量2.13亿元，增长3.9%。年末局用交换机总容量达到14.3万门。本年新增固定电话用户0.42万户；年末固定电话用户10.23万户。本年新增移动电话用户6.45万户;年末移动电话用户达到31.33万户。全县电话普及率为61.2部/百人。年末互联网宽带用户2.66万户。

全年共接待国内游客23.8万人次，增长41.6%；创旅游收入10550万元，增长55%。全年出境人数4861人。

11、金融、证券和保险

年末全县金融机构本外币各项存款余额73.77亿元，增长19.8%。金融机构本外币各项贷款余额52.86亿元，增长9.8%。

年末有15家商业保险分支机构，其中从事寿险业务的有7家。全年完成保费收入2.76亿元，增长13.7 %。赔款和给付0.75亿元，增长21.5%。

12、教育和科学技术

全县中等职业技术学校6所，招生1789人，在校生5131人，毕业生1776人。全年中学计校数37个，其中高级中学5个，初级中学25个，一贯制学校7个。高级中学招生3714人，在校生10546人，毕业生3479人。初级中学招生5922人，在校生18782人，毕业生6946人。初中学龄人口入学率达100%，初中毕业生升学率80%。普通小学195所，其中小学教学点95所，招生5816人，在校生32426人，毕业生5514人。小学适龄儿童入学率和毕业生升学率均达到100%。幼儿园81所，在园幼儿9259人。各类民办学校70所，在校学生12605人。义务教育阶段合格学校建设12所。

年末拥有产品检实验室1个, 法定计量技术机构1个, 卫星云图接收站点1个, 地震台站2个, 各类科普协会64个。年末国有事业单位各类专业技术人员7706人。举办科普讲座45次,科普展览7次，实用技术培训4次。全年获得县级以上科技成果12项，其中市级科技成果1项。专利申请111件，授权专利89件。签订技术合同27项，成交金额3394万元。

13、文化、卫生和体育

全县文化站19个,艺术表演团体15个。博物馆1个，文物藏品1640件/套。

公共图书馆1个，总藏量17.15万册。文化馆1个,报批非物质文化遗产20个，其中省级2个，市级5个，县级13个。档案馆1个，开放各类档案1.39万卷。

年末，拥有广播电台1座, 中、短波广播发射台和转播台2座,广播综合人口覆盖率达100%。电视台1座，有线电视入户数10.59万户，电视综合人口覆盖率达到97%。

全县卫生机构186个，其中医院9个,卫生院29个，卫生监督机构、疾病预防控制中心、妇幼保健院和专科疾病防治站各1个。医院、卫生院拥有病床2154张，其中乡镇卫生院床位862张。全县卫生技术人员2509人，其中乡镇卫生院卫生技术人员892人。在卫生技术人员中,执业医师和执业助理医师1034人；注册护士826人。全县参加农村合作医疗的农民达54.67万人，参合率94%。

年末全县体育场681个，体育馆2座，运动场677个，游泳池2个，各种训练房15个。参加全面健身运动的人数达7.5万人, 开展全面健身项目32项，新建农民体育健身工程的行政村72个。我县运动员参加全国比赛获金牌1枚；参加省级比赛获金牌16枚。

14、人口、人民生活和社会保障

据公安部门统计，全县总户数237308户，户籍总人口679382人，其中农业人口574533人，非农业人口104849人。在总人口中，男性人口351218人，女性人口328164人。

全县人口出生率9.72‰，死亡率3.71‰，人口自然增长率6.01‰。农村部分计划生育家庭扶助对象5388人, 发放农村部分计划生育家庭奖励扶助金388.9万元,增长18.6 %;独生子女伤残死亡家庭扶助对象546人, 发放独生子女伤残死亡家庭扶助金9.43万元, 增长5.6%。

全县城镇居民年人均可支配收入15295元，增长10.5%，剔除价格因素，实际增长7.2%。其中人均工资性收入8965元，经营净收入1388元，财产性收入657元，转移性收入4997元。农村居民人均纯收入4825元，比上年增长16.6%，剔除价格因素，实际增长13.1%。其中工资性收入2115元，增长33.3%；家庭经营纯收入2307元，增长10.8%；转移性和财产性收入403元，下降14.4%。

城镇居民年人均消费性支出11139元，增长7.2%，其中人均食品支出3578元，家庭设备用品及服务支出985元，衣着支出1068元，交通通信支出1715元，人均旅游消费154元；城镇居民家庭恩格尔系数为32.1%；人均住房使用面积50.2平方米；每百户居民宽带上网52户。农村居民人均生活消费支出4903元，增长12.5%，其中食品消费2519元，衣着消费188元，居住消费788元，家庭设备用品及服务消费300元，医疗保健消费263元，交通通信消费376元，文教娱乐用品及服务消费416元；农村居民家庭恩格尔系数51.4%；人均住房面积47.30平方米。

休人员基本养老保险金12303万元。城镇居民得到政府最低生活保障人数9116人，发放保障经费2017万元，增长3.7%；农村低保覆盖率3.5%，发放救灾救济款1010万元。城镇居民参加基本医疗保险人数7.5万人。

15、资源、环境和安全生产

年内批准建设用地951亩，建设占用耕地395亩，出让国有土地使用权821亩，补充耕地1025亩。年末耕地面积67.49万亩，其中水田面积39.12万亩，旱地面积28.37万亩。全县基本农田57.15万亩。

全年完成造林面积11805亩;退耕还林面积7005亩。国家级自然保护区1个，面积6.66万公顷;水土流失地区封育保护面积44.68平方公里。全县森林覆盖率为70.7%。县城人均绿地面积30平方米。年降水量1542毫米，上升2.9%。人均水资源4921立方米,年人均用水量707立方米。

工业项目环保“三同时”执行合格率99%。淘汰水泥落后产能33万吨。二氧化硫削减率14.5%,COD削减率11.8%；工业废水排放达标率66.9%；工业废气排放达标率89.1%；工业固体废物综合利用率100%。建成烟尘控制区面积12.6平方公里；建成环境噪声达标区面积8.75平方公里。城市污水集中处理率12.2%；城市生活垃圾无害化处理率70%；城区空气质量达到国家三级标准。

全年共发生各类安全生产事故72起，死亡21人, 受伤87人，经济损失162.9万元，分别比上年下降12.2%、下降34.4%、上升6.1%和下降31.0%。亿元GDP生产安全事故死亡人数0.17人,下降45.2%;工矿商贸企业从业人员10万人生产安全事故死亡人数3.6人;煤矿百万吨死亡人数为2.5人, 下降46.8%;道路交通万车死亡人数10.3人, 下降16.3%。

16、城市规划与发展目标

为满足某某县城发展需要，某某县城总体规划用地布局与发展方向是东进西扩，逐渐丰满两翼的发展思路，近期主要向东向南拓展的同时，适当向西发展，远期主要是进一步向东、向南拓展，将城市用地由城市建设区25平方公里增大至188平方公里。总规确定某某县城的城市用地形态为典型的“带状组团式”形态，将县城规划区分为“八个组团”，通过在澧水河南北两岸各规划一条交通性主干道，将各个城市组团有机串联起来，通过组织高效的组团隔离开敞空间将各个组团清晰地隔离开来。某某县城市总规确定的城市性质为：湘西北地区主要的能源基地和铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇、某某市域的次级中心城市，某某县的政治、经济、文化中心，具有山水特色的生态旅游城市。规划城市人口规模为：近期城镇人口16万人，远期（20xx年）城镇人口25万人，远景（20xx年）县城人口规模按35万人控制。城市建设用地规模为：近期16.8km2，人均用地105m2/人；远期（20xx年）25km2，人均用地100m2/人。

规划将主干路与过境公路共同构成“四纵二横二环”的道路网结构。连接澧水河南北城区的四座桥形成“四纵”（澧水一桥、二桥、三桥、三江口大坝桥），澧阳路——永兴路与夹山路形成“两横”，澧阳路——永兴路、夹山路与三江口大坝、澧水二桥形成“内环”，南北规划过境公路与夹山过境公路桥形成大“外环”。其中，主干路又可单独形成“两链套三环”的路网结构形态，“两链”分别指澧水北岸的“北

链”澧阳路——永兴路以及澧水南岸的“南链”夹山路，“三环”指由澧水一桥、二桥、三桥及三江口大坝桥，结合南北两链形成的三个主干路环。

某某城市自然地形地貌特征为南、西、北三面环山，东区多为平原地，形成开敞面，城区“山城相间”，澧水自西蜿蜒而来，往东蜿蜒而去，把城区自然分隔，整个城市有一种内聚、安全、亲切、自然的空间感受，规划结合这种地理环境及历史形成的布局特征，构造一种“山水城相间”的组团式城市平面形态，城市由南至北为：山—城—水—城—山格局。而城市立体空间形态则确定为：“群山错落，中心突出，高低有序，节奏分明”的形态。以十九峰山麓错落有致形成的节奏分明的轮廊线为背景，并在宝峰组团和东城组团设立对景建筑，构筑城市通透的视线走廊，形成一种秩序井然，节奏分明的空间效果。

某某县规划加强工业、对外交通、道路广场建设，整合行政办公用地，使行政办公用地更为集中，在东城组团沿永兴路西端，石长铁路以西地段集中布臵县级行政次中心。将商业用地整合为商业街、专业市场、物流等集约型商业形态，使得商业用地更为集中、集约。某某县规划建设成为生态园林城市，以县区为中心，高标准建设澧水风光带，完善城区道路绿化，建好城区绿化广场、小游园、小绿地。规划加快城市外围生态绿化圈的建设，重点抓好荒顶山等重点地域的保护和开发，使某某成为环境秀美、空气清新、适合人居、温馨秀丽的现代化城市。

综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政策的影响，随着城市基础设施的进一步完善，某某县的地价总体水平平稳上升，估价对象所在位臵的地价具有一定的增值潜力。

㈡区域因素

区域因素指估价对象所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

1、区域概况

估价对象位于夹山镇。夹山镇是某某县南部重镇，毗邻夹山国家森林公园。辖13个行政村，4个居委会，总面积187平方公里，人口5.7万。耕地面积6.4万亩，柑橘面积3.5万亩。全镇生产总值58641万元，农民人均纯收入4279元。

2、交通条件

该区域距县城21公里，石（门）陬（市）公路穿境而过，县乡公路四通八达，距张家界荷花国际机场150多公里、某某桃花源机场130多公里，全方位立体交通方便快捷。

3、基础设施条件

⑴供水

该区域无市政供水设施。

⑵排水

该区域无市政排水设施。

⑶供电

区域内电源由市政供电，主要来源于某某火电厂及三江水电站，供电保证率

95%以上。

⑷通讯

域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%以上，通讯线路基本畅通。 ⑸供暖

区域内无供暖设施。

⑹供气

区域内无供气设施

⑺配套设施

区域内有中学、小学、幼儿园和医院、卫生设施机构等配套设施。

4、环境条件

区域内居民主要从事行政、服务等行业；教育程度、收入水平等均比较高，属于市级文明卫生城镇；文化、体育设施齐全。区域内绿化率一般达25%～35%，水系发育良好，山林植被发育良好，空气质量符合国家环境空气质量二级标准，噪音污染程度轻微。

5、产业集聚状况

区域内石膏、煤、石煤、泡泡石等矿产资源储量大，现有9家规模企业，年产值2.1亿元。

6、规划限制

区域内用地性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等没有规划限制。㈢个别因素

影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地本身的条件和特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素。

估价对象位臵：某某县夹山镇杨坪社区居委会

宗地面积：1823.0平方米

设定用途：商服用地

设定土地使用权年限：40年

设定容积率：0.2

宗地形状：形状规则

土地开发程度：宗地的实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、宗地红线内场地平整。

交通状况：临X021线，属综合型主干道

临街深度：大于18米。

第三部分土地估价

一、估价依据

㈠有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）

4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[1994]国土[法]字第153号）

5、原国家土地管理局19xx年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

6、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）

7、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处臵审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）

8、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[20xx年]105号）

9、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）

10、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

11、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

12、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）

13、《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发

[2006]307号

14、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

㈡有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）㈢地方文件、规定

1、常政发（2002）20号某某市人民政府关于印发《某某市征地拆迁管理办法》的通知

2、《某某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（石政发[2011]13号）

㈣其他资料

1、委托方提供的有关资料

2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

3、受托估价方掌握的有关资料

二、土地估价

㈠估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中，根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况和对应的估价方法，主要遵循以下原则：

1、合法原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

2、替代原则

土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来决定。市场比较法、基准地价系数修正法等估价方法都以替代原则为基础。

3、供需原则

遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。进行供需分析时须注意土地供方主要由国家控制，不能实行完全竞争；土地的个别性导致替代性有限；需考虑将来发展状况，考虑时间因素，作动态分析。

4、变动原则

遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。估价时应把握影响地价的各因素之间的因果关系及其变动规律，不但要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按照变动原则修正到估价期日的标准水平。

5、预期收益原则

遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。收益还原法和假设开发法（剩余法）等评估方法以及还原利率的确定、交易实例价格的检查等技术过程都会应用本原则。

6、报酬递增、递减原则

土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的

增加而出现由递增到递减的特点。

7、最有效利用原则

遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

㈡估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：

考虑到估价对象位于本地基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。

㈢估价结果

1、地价的确定方法

根据以上评估过程，得到不同方法的评估结果。基准地价系数修正法评估结果378.32元/平方米，收益还原法评估结果396.52元/平方米，通过对当地土地市场和土地价格的分析，考虑到两种估价方法的结果相差不大，其差额不超过30%，均与当地地价市场水平比较接近，故选取两种方法测算结果的算术平均值作为最终评估结果。

土地单价＝（378.32＋396.52）÷2

＝387.42（元/平方米）

2、估价结果

单位面积地价 =387.42元/平方米

地价=单位面积地价×土地面积/10000

=387.42×1823.0/10000

=70.6267万元

大写金额：柒拾万陆仟贰佰陆拾柒元整 (货币种类：人民币)

三、估价结果和估价报告的前提条件、假设条件及其使用与需要特殊说明的事项

㈠估价的前提条件和假设条件

1.本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策文件及

《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。

2.本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵。

3.本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：

（1）具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场；

（2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；

（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；

（4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。

（5）估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值。

（6）估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证其持续发展。

㈡估价结果和估价报告的使用方向与限制条件

1.使用本报告及其估价结果须依照本报告所列明的“估价依据”。任何有关估价对象的处臵、运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。

2.土地估价结果仅为某某县石龙加油站核定土地资产价值，办理土地使用权出让手续提供客观、公正的土地价格参考依据。

3.本次评估土地估价结果的有效期自提交报告之日起壹年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应作相应调整或重新估价。

4.本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有，受托估价方对估价结果有解释权。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得委托方书面同意；受托估价方承诺未经委托方同意，不得以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律法规政策有规定的除外。

5.违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土地估价报告和土地估价结果，土地估价机构不承担任何法律责任。

㈢需要特殊说明的事项

1.本项估价所依据的资料源于委托估价方和估价对象所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。

（1）土地现状利用状况、土地产权等资料由委托方提供。

（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

2.本次估价所引用的地价指数是估价人员根据当地土地管理部门提供的资料和估价对象所在区域土地市场的变化状况编制的。

3.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如在估价报告有效期内，估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土

地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

4.用除中文以外的其它文字翻译制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价机构认可。

5.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

6.本次估价未考虑国家产业政策等宏观经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。

㈣有关参数说明

根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再考虑一定的风险因素等方法，确定此次评估的土地还原利率为8%、房屋因有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害影响，其还原利率一般要高于土地还原利率1-2个百分点。

㈤其它说明

1、委托方对所提供资料的真实性和合法性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

2、受托估价机构及估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与委托方有关当事人没有利害关系或偏见。

3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

4、本报告由估价机构负责解释。

第四部分附件

附件1 估价对象《国有土地使用证》或相关资料复印件附件2 估价机构营业执照复印件

附件3 估价机构资质证书复印件

附件4 土地估价师资质证书复印件

土地估价技术报告

项目名称：某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块

国有土地使用权出让参考价格评估〔某某省某某市某某县〕

受托估价单位：某某万源评估咨询有限公司

土地估价报告编号：土价估案[2011]XXX号

土地估价技术报告编号：常石土价估技案[2011]014号

提交估价报告日期：20xx年9月27日

关键词：某某省某某市某某县

某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地

块出让

某某万源评估咨询有限公司

20xx年

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块国有土地使用权出让项目参考价格评估（某某省某某市某某县）

二、委托估价方

委托单位：某某县石龙加油站

单位地址：某某县夹山镇杨坪居委会

法人代表：徐辉平

联系人：覃平平

联系电话：130xxxxxxxx

邮政编码：415000

三、受托估价方

受托估价机构：某某万源评估咨询有限公司

机构地址：某某市朗州路

资质等级：全省

资质注册号：B200943017

法人代表：杨启英

联系人：王光华

联系电话：0736-5330057

邮政编码：415000

四、估价目的

五、估价依据

㈠有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）

4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[1994]国土[法]字第153号）

5、原国家土地管理局19xx年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

6、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）

7、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处臵审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）

8、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[20xx年]105号）

9、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）

10、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

11、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

12、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）

13、《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号

14、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

㈡有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）㈢地方文件、规定

1、常政发（2002）20号某某市人民政府关于印发《某某市征地拆迁管理办法》的通知

2、《某某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（石政发[2011]13号）

㈣其他资料

1、委托方提供的有关资料

2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

3、受托估价方掌握的有关资料

六、估价基准日

20xx年9月26日

七、估价日期

20xx年9月26日至20xx年9月27日

八、地价定义

㈠用途设定

估价对象土地登记用途为商服用地，根据《土地利用现状分类》GB/T 2

21010—2007的规定，此次估价设定用途为商服用地。

㈡开发程度设定

估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、红线内场地平整，根据此次评估目的，设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、红线内场地平整。

㈢土地利用和现状条件说明

㈣国有建设用地使用权年限设定

估价对象于评估基准日时为国有土地使用权拟出让土地，法定最高出让年期为40年，此次评估设定土地使用权年限为40年。

㈤国有建设用地使用权价格类型设定

估价对象于评估基准日时为国有拟出让土地，此次评估的土地使用权价格是指估价对象法定最高出让年期为40年的出让国有建设用地使用权价格。

本报告评估的使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于基准日20xx年9月26日出让国有建设用地使用权价格。

九、估价结果

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下。

土地总面积1823.0平方米

综合单位地价：387.42元/平方米

土地总地价：70.6267万元

大写：柒拾万陆仟贰佰陆拾柒元整

各估价对象估价结果详见附表《土地估价结果一览表》(货币种类：人民币)。

土地估价结果一览表

估价机构：某某万源评估咨询有限公司估价报告编号：常石土价估技案[2011]014号估价期日：20xx年9月26日估价期日的土地使用权性质：出让

加油站项目土地评估报告

1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制

2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表

3、规划限制条件：依据现状规划条件不变

4、影响土地价格的其他限定条件：无

二、其他需要说明的事项：

1、估价对象土地面积及权利状况以当地国土资源行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。

2、本评估报告仅作为某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块国有土地使用权出让价格的依据。

3、本次估价未考虑国家产业政策等宏观经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。

估价对象基础设施条件表

估价机构：（盖章）

20xx年9月27日

十、需要特殊说明的事项

㈠估价的前提条件和假设条件

1.本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。

2.本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵。

3.本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：

（1）具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场；

（2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；

（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；

（4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。

（5）估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值。

（6）估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证其持续发展。

㈡估价结果和估价报告的使用方向与限制条件

1.使用本报告及其估价结果须依照本报告所列明的“估价依据”。任何有关估价对象的处臵、运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。

2.土地估价结果仅为某某县石龙加油站核定土地资产价值，办理土地使用权出让手续提供客观、公正的土地价格参考依据。

3.本次评估土地估价结果的有效期自提交报告之日起壹年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应作相应调整或重新估价。

5.违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土地估价报告和土地估价结果，土地估价机构不承担任何法律责任。

㈢需要特殊说明的事项

1.本项估价所依据的资料源于委托估价方和估价对象所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。

（1）土地现状利用状况、土地产权等资料由委托方提供。

（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

2.本次估价所引用的地价指数是估价人员根据当地土地管理部门提供的资料和估价对象所在区域土地市场的变化状况编制的。

3.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如在估价报告有效期内，估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

4.用除中文以外的其它文字翻译制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价机构认可。

5.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

6.本次估价未考虑国家产业政策等宏观经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。

㈣有关参数说明

根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.50%，再考虑一定的风险因素等方法，确定此次评估的土地、房屋还原利率。

本次评估所取土地、房屋还原利率取自《某某县城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》（20xx年6月30日实施）。以下计算过程源自该技术报告：

还原利率是用以将房地产纯收益还原成房地产价格的利率，可分为土地还原利率、房屋还原利率及综合还原利率三种。由收益还原法的计算公式可知，确定合适的土地还原利率和房屋还原利率是利用收益还原法准确计算样点地价的关键之一。

目前我国确定土地还原利率的方法主要有以下几种：错误！未指定书签。

a.租价比法。即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价格等资料反求出还原利率。

b.安全利率加风险调整值法。安全利率通常选择同一时期银行一年期的定期存款年利率或一年期国债年利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济因素确定。

c.投资风险与投资收益率综合顺序插入法。收集社会上各种类型投资的收益率，按其大小由低到高排序，然后根据经验判断土地还原利率应落在哪个范围，并确定所要求取的还原利率的具体数值。

某某县土地还原利率和房屋还原利率的确定主要考虑以下因素：

第一，还原利率的本质是资本投资的获利率，以银行存款利息率为基础确定土地还原利率既简便易行，又有较充分的理论依据。19xx年5月前，我国曾实行高利率政策，一年期定期存款年利率高达10.98%，经多次下调后，我国目前的一年期定期存款年利率仅为3.50%。我们认为，我国目前实行的低利率和19xx年5月前实行的高利率都是政府在特定情况下为刺激消费或控制通货膨胀而进行宏观调控所实行的政策性利率，难以反映货币投资的真实盈利率，因此，以19xx年第二次银行利率下调后所执行的一年期定期存款年利率7.47%为基础，再适当考虑风险调整值来确定土地还原利率可能较为合理，风险调整值在综合分析和试算的基础上确定。我们选取评估基准日中国人民银行公布的一年期存款年利率3.50%作为安全利率。根据当地国土资源局提供的资料，目前在当地土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度，确定风险调整值为4.50%，由此求得土地还原利率约8%。

第二，租价比法以交易案例的纯收益与其价格比率的均值作为还原利率，其客观性和依据性较强，在考虑资料易得性的前提下应尽量采用这一方法来测算还原利率。通过调查该区域范围内房地出租情况与房地销售情况，经综合分析计算，确定土地还原利率为8.0%左右。

第三，投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，于评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为6.56%；投资在房地产开发方面风险较大，其平均利润率为15-20%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为8%左右。

综合以上三个方面的分析，本次评估所采用的土地还原利率为8%。房屋因有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害影响，其还原利率一般要高于土地还原利率1-2个百分点。

㈤其它说明

1、委托方对所提供资料的真实性和合法性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

2、受托估价机构及估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与委托方有关当事人没有利害关系或偏见。

3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

4、本报告由估价机构负责解释。

十一、土地估价师签字

姓名土地估价师资格证书号签名

杨启英 2003430228

胡志文 2003430229

十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：

8 某某万源评估咨询有限公司20xx年9月27日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

㈠土地登记状况

1、估价对象的来源：估价对象是某某县国土资源局新征的集体土地，拟进行公开出让，暂未进行土地登记，无土地证号与土地使用权人。

2、国有建设用地使用权人：未定

3、估价对象的地理位臵：某某县夹山镇杨坪社区居委会

4、登记用途：商服用地

5、界址：见附图

6、土地面积：1823.0平方米

7、土地级别：一等3级

8、土地使用权类型：拟出让

9、土地使用权终止日期：拟定于20xx年9月26日

10、国有土地使用证号：暂无

11、登记时间：暂无

12、宗地号及图号：无

㈡土地权利状况

1、估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。

2、估价对象的土地使用权状况：根据该地块相关用地审批资料，估价对象的土地使用者未定，使用权类型为国有拟出让。

3、土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。

4、相临关系权利：无共用土地使用权关系。

㈢土地利用状况

二、地价影响因素分析

㈠一般因素

1、地理位臵

某某县位于某某省西北部，武陵山脉东端、澧水中下游的一个山区县城，隶 9

属某某市。东与澧县、临澧县交界，西与桑植、鹤峰相邻，南连桃源、慈利；北接五峰、松滋。东西横跨109公里，南北纵长106公里，地理坐标为东经110°29′04″-111°32′30″，北纬29°16′06″-30°08′49″之间。全县辖11个建制镇、8个行政乡、1个管理区等，土地总面积3970.2平方公里,占全省总面积的1.88%，为全省八大县之一。

2、地形地貌

某某地层发育较全，从远古界冷家溪群到新生界第四系均有出露。在元古代早期（距今10亿年前），我县处于地槽发展阶段，普遍为海水淹没，沉积了变质的砂岩、泥岩为主的泥砂屑堆积物。直到距今3.5亿年前的晚泥盆纪，才出现海相沉积和陆相深积。在第四纪时，为冰川相、河湖相、冲击相等沉积物，由砾石层、砂层、粘土层、红土及表土组成，厚度在40-60米左右，分布广泛。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但均能反映地史上地壳运动的性质、程度、形成。地基承载力平均为20吨/平方米。

3、气候条件

4、水文条件

位。水质较好，以重碳钙镁型为主，水污染也未超过国家允许的范围。

5、社会经济发展状况

全年完成地区生产总值122.23亿元，比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值32.17亿元，增长5.0%；第二产业增加值46.09亿元，增长20.2%；第三产业增加值43.97亿元，增长15.8%。一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为

9.2%、48.9%和41.9%，分别拉动经济增长1.3个百分点、7.1个百分点和6.1个百分点。

全县居民消费价格指数103.1%;商品零售价格指数103.0%。

6、工业和建筑业

全县规模以上工业主要产品产量中，石膏、罐头、硫酸、炸药、连杆快速增长；服装、磷肥、水泥产量下降。

规模以上工业企业综合效益指数为220.6%，增长22.4%；完成主营业务收入 11

90.86亿元，增长44.5%；实现主营业务税金及附加0.50亿元，增长27.7%；应交增值税1.86亿元，下降17.3%；利润总额为亏损0.70亿元, 比上年减亏0.08亿元；亏损企业27家，亏损面24.1%，亏损额0.41亿元；实现利税总额1.66亿元。

7、固定资产投资

全年完成全社会固定资产投资62.77亿元，增长53.3%。按经济类型分：国有经济固定资产投资23.06亿元，下降5.4%；非国有经济固定资产投资39.71亿元，增长139.4%。按城乡分：城镇以上投资54.33亿元，增长54.7%；农村投资

8.44亿元，增长43.8%。在城镇以上固定资产投资中：一产业投资0.46万元，增长6.6倍；二产业投资39.64亿元，增长66.1%；三产业投资14.23亿元，增长27.5%。

8、国内贸易

全年实现社会消费品零售总额46.01亿元，增长18.8%。完成批发和零售业增加值6.73亿元，比上年增长6.9%;住宿和餐饮业增加值1.70亿元，增长4.2%。

9、对外经济

10、交通、邮电和旅游

全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值9.27亿元，增长10.2%。

全年共接待国内游客23.8万人次，增长41.6%；创旅游收入10550万元，增长55%。全年出境人数4861人。

11、金融、证券和保险

年末全县金融机构本外币各项存款余额73.77亿元，增长19.8%。金融机构本外币各项贷款余额52.86亿元，增长9.8%。

年末有15家商业保险分支机构，其中从事寿险业务的有7家。全年完成保费收入2.76亿元，增长13.7 %。赔款和给付0.75亿元，增长21.5%。

12、教育和科学技术

13、文化、卫生和体育

全县文化站19个,艺术表演团体15个。博物馆1个，文物藏品1640件/套。公共图书馆1个，总藏量17.15万册。文化馆1个,报批非物质文化遗产20个，其中省级2个，市级5个，县级13个。档案馆1个，开放各类档案1.39万卷。

14、人口、人民生活和社会保障

全年共投入扶贫专项资金925万元，增长8.7%；年末农村贫困人口(按20xx年农村贫困标准1274元测算)7.45万人。年末参加基本养老保险职工人数42859人，其中离退休人员10808人；参加失业保险人数20150人；参加医疗保险人数50275人，其中退休人员15389人；参加生育保险人数30525人。发放企业离退休人员基本养老保险金12303万元。城镇居民得到政府最低生活保障人数9116人，发放保障经费2017万元，增长3.7%；农村低保覆盖率3.5%，发放救灾救济款1010万元。城镇居民参加基本医疗保险人数7.5万人。

15、资源、环境和安全生产

全年共发生各类安全生产事故72起，死亡21人, 受伤87人，经济损失162.9万元，分别比上年下降12.2%、下降34.4%、上升6.1%和下降31.0%。亿元GDP

生产安全事故死亡人数0.17人,下降45.2%;工矿商贸企业从业人员10万人生产安全事故死亡人数3.6人;煤矿百万吨死亡人数为2.5人, 下降46.8%;道路交通万车死亡人数10.3人, 下降16.3%。

16、城市规划与发展目标

综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和 15

国家土地政策的影响，随着城市基础设施的进一步完善，某某县的地价总体水平平稳上升，估价对象所在位臵的地价具有一定的增值潜力。

㈡区域因素

1、区域概况

2、交通条件

3、基础设施条件

⑴供水

该区域无市政供水设施。

⑵排水

该区域无市政排水设施。

⑶供电

区域内电源由市政供电，主要来源于某某火电厂及三江水电站，供电保证率95%以上。

⑷通讯

域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%以上，通讯线路基本畅通。 ⑸供暖

区域内无供暖设施。

⑹供气

区域内无供气设施

⑺配套设施

区域内有中学、小学、幼儿园和医院、卫生设施机构等配套设施。

4、环境条件

5、产业集聚状况

区域内石膏、煤、石煤、泡泡石等矿产资源储量大，现有9家规模企业，年产值2.1亿元。

6、规划限制

区域内用地性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等没有规划限制。㈢个别因素

影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地本身的条件和特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素。

估价对象位臵：某某县夹山镇杨坪社区居委会

宗地面积：1823.0平方米

设定用途：商服用地

设定土地使用权年限：40年

设定容积率：0.2

宗地形状：形状规则

土地开发程度：宗地的实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、宗地红线内场地平整。

交通状况：临X021线，属综合型主干道

临街深度：大于18米。

第三部分土地估价

一、估价原则

㈠合法原则

㈡替代原则

㈢供需原则

㈣变动原则

㈤预期收益原则

㈥报酬递增、递减原则

土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

㈦最有效利用原则

遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规

划限制、市场要求和最佳利用程度等。

二、估价方法与估价过程㈠方法选择：

㈡估价过程：

1、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

⑴基准地价成果介绍及内涵

根据《某某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（石政发[2011]13号），某某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

基准地价内涵为在乡镇范围内，以20xx年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准地价见下表。

某某县乡镇国有建设用地基准地价表

加油站项目土地评估报告

根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki）×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai

式中：∑Ki—宗地区域修正因素修正系数

Kai—宗地个别修正因素修正系数 KY—年期修正系数 Kv—容积率修正系数 Kt—估价期日修正系数 Kf—开发程度修正额

ΠKai—特殊因素修正系数。 ⑵确定估价对象土地级别及基准地价

根据估价对象的具体位臵及《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某某县乡镇土地级别范围表”，确定估价对象所在土地级别为一等3级，估价对象设定用途商业用地基准地价为300元/平方米。

⑶区域因素修正系数∑Ki

根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”，按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修正系数表”。

某某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

加油站项目土地评估报告

某某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

加油站项目土地评估报告

①商业用地临街深度修正

土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。

临街深度修正系数表

加油站项目土地评估报告

某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。

②宗地面积修正系数

估价对象评估土地面积为1823.0平方米，根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确定估价对象宗地面积状况修正系数为Ks＝1.04。

宗地面积状况修正系数表

加油站项目土地评估报告

估价对象宗地形状规则，根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状修正系数为Kv＝1.04。

宗地形状修正系数表

加油站项目土地评估报告

根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数为KLU＝1.0。

商服用地宗地用途修正系数表

⑤个别因素修正系数

商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数×宗地面积状况修正系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系数=1.0×1.04×1.04×1.10=1.1898。

⑸年期修正系数KY

当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：KY

1?1/(1?r)1?1/(1?r)

公式中：

KY——- 估价对象的土地使用年期修正系数 r－－－土地收益还原利率

m－－－估价对象设定使用年限 n－－－基准地价设定土地使用年期

根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》，某某县基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期，即商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。估价对象设定年期为40年与基准地价内涵一致，故不需作年期修正。KY＝1.0。

⑹容积率修正系数Kv

估价对象设定容积率0.2，根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“容积率修正系数表”确定估价对象容积率修正系数为Kv＝0.44。

乡镇商业用地容积率修正系数表

加油站项目土地评估报告

t由于基准地价所对应的基准日为20xx年7月1日，而本次评估的估价基准日为20xx年9月26日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据当地的地价指数水平，确定估价对象期日修正系数。

根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某某县城规划区地价交易时间修正系数表”，在综合考虑当地历年以来房地租金、物价指数的实际变化情况下确定地价交易时间修正系数。

某某县乡镇地价交易时间修正系数表

正系数Kt=1＋0.64%×27＝1.1664。

⑻开发程度修正Kf

某某县基准地价内涵界定的土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、

通讯）及宗地红线内场地平整，本次评估设定估价对象土地开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）及宗地红线内场地平整，与基准地价设定开发程度不一致。故需作土地开发程度修正。

根据某某县县城规划区各项土地开发费用表，确定估价对象土地开发程度修正额Kf=＋16元/平方米。

土地开发费表

单位：元/平方米

加油站项目土地评估报告

ai当估价对象有特殊因素会影响到地价水平时，应确定特殊因素修正系数以体现该影响情况。

由于估价对象所在区域的基准地价基准日为20xx年7月1日，根据20xx年8月13日《某某省人民政府办公厅关于印发〈某某省耕地开垦费征收使用管理办法〉的通知》（湘政办发[2010]47号）文件规定，某某县耕地开垦费征收标准由原来的水田12元／m2、旱地7.5元／m2调整为水田2万元/亩（即30元／m2）、旱地1.2万元/亩（即18元／m2），估价对象所在区域由于政策因素的原因，土地价格每平方米大约增加了10.5元—18元，平均上涨14.25元／m2，故可根据上述情况确定估价对象特殊个别因素修正系数ΠKai?1?上涨额度

所在级别基准地价＝1.0475。

⑽测算地价

宗地地价=（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki）×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai

＝（300＋16）×（1＋0.3726）×1.1898×1.0×0.6×1.1664×1.0475

=378.32（元/平方米）

2、收益还原法

收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。即：

加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须

依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重臵成本法评估其价值

加油站配套机器设备=配套机器设备重臵价格－折旧总额＝配套机器设备重臵价格－年折旧费×已使用年限

房产价值=房屋重臵价格－折旧总额＝重臵价格－年折旧费×房屋已使用年

限

⑴待估宗地区域加油站经营状况

根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位臵，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。

通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：

周边类似加油站近三年财务指标表

加油站项目土地评估报告

⑵该加油站年正常净收益预测

通过对周边类似加油站20xx年—20xx年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。由于周边类似加油站实例近三年综合平均净利润差额不大，且不大于20%，均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均净利润的算术平均值作为估价对象的年净利润水平，即：

（123.73＋134.62＋135.39）÷3＝132.58元/建筑平方米。根据该地块规划设计条件分析，用地规模1823.0平方米，规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米，钢结构网架长约45米，宽约27米，面积最多不超过1215平方米。包括钢结构网架建筑面积约1612平方米。则该加油站年净收益=132.58×1612÷10000＝21.3719万元。

⑶该加油站整体资产价值收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n] V表示整体资产价值；

a表示年纯收益(即年净利润)； r表示房地产资本化率； n表示房地产的剩余使用年限（房屋耐用年限50年，假定20xx年9月竣工，尚可使用年限50年，土地使用权剩余年限40年，土地使用权剩余年限先于房屋使用年限结束，故取40年）

资本化率的求取采用市场提取法，又称实例法，是利用收益还原法公式，通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。通过选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的交易价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式V＝a/r，反求出资本化率r=a/v。

加油站项目土地评估报告

V=21.3719÷9%×[1-（1+9%）-40]=229.9052万元。 ⑷特许经营权价值

采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取33%，则P=V×33%=229.9052×33%=75.8687万元。

⑸机器设备价值

据估价人员现场查勘，该加油站可规划储油罐4个，容量均为20m3，假定20xx年9月购臵，可使用寿命20年；加油机4台，假定20xx年9月购臵，可使用寿命8年；配电瓶1台，假定20xx年9月购臵，可使用寿命30年；发电机组1台，假定20xx年9月购臵，可使用寿命20年。

经估价人员市场调查，储油罐重臵价格约500元/m3，加油机重臵价格约1.2万元/台，配电瓶重臵价格约1.2万元/台，发电机组重臵价格2万元/台。

机器设备均为新臵，无需折旧。

储油罐价值＝0.05×20×4＝4万元

加油机价值＝1.2×4＝4.8万元

配电瓶价值＝1.2×1＝1.2万元

发电机组价值＝2×1＝2万元

机器设备现值S=4＋4.8＋1.2＋2＝12万元

⑹房产价值

该加油站规划房屋建筑面积397.0平方米，假定竣工时间20xx年9月，建筑结构为混合结构，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；钢结构网架面积1215平方米，竣工时间20xx年9月，建筑结构为钢架结构，建筑耐用年限60年，尚可使用60年。

依据石计物价[2003]7号公布的同类物业、用途相近、结构相似的建筑重臵成本，同时参照统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，结合估价人员市场调查情况，确定房屋重臵价格单价900元/平方米、钢结构网架重臵价格280元/平方米。

房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额

＝重臵价格－年折旧费×房屋已使用年限

年折旧指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

A、当在土地出让年期期满前，房屋已到经济耐用年限，则耐用年限的确定:钢混结构耐用年限60年；砖混结构耐用年限50年；砖木结构耐用年限40年。

年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷耐用年限或房屋可使用年限

B、如在土地出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，取房屋可使用年限。房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限

这时不计房屋残值，即残值率为0。

年折旧费=房屋重臵价格/房屋可使用年限

由于该宗地的地上建筑物在土地使用权出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，房屋可使用年限取40年、钢结构网架可使用限取40年。且均为新臵，无需折旧。

房屋价值=重臵单价×建筑面积＝900×397.0＋280×1215＝69.75万元。 ⑺、加油站土地使用权价值：

加油站土地使用权价值=229.9052-75.8687-12-69.75＝72.2865万元

⑻计算宗地单位面积地价

单位面积地价=总地价÷总用地面积= 72.2865×10000÷1823.0=396.52元/平 27

方米。

三、地价的确定

1、地价的确定方法

土地单价＝（378.32＋396.52）÷2

＝387.42（元/平方米）

2、估价结果

单位面积地价 =387.42元/平方米

地价=单位面积地价×土地面积/10000

=387.42×1823.0/10000

=70.6267万元

大写金额：柒拾万陆仟贰佰陆拾柒元整 (货币种类：人民币)

第四部分附件

附件1 估价对象《国有土地使用证》或相关资料复印件附件2 估价机构营业执照复印件

附件3 估价机构资质证书复印件

附件4 土地估价师资质证书复印件

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