光大国际服装城20##年度策略规划报告

（20##年1月）

一、05年度经营管理工作总结        

（一）经营指标完成情况（20##年9月1日——20##年12月25日）（财务）

（二）重要业务工作完成情况：

1、销售

完成 8760万销售额，占总额63.3%；销售商铺380间，占总商铺数63.02%。

2、出租

完成324万元出租额，占总额(594万元)的54.55%；出租商铺368间，占应出租数(438户)81.73%。

3、品牌引进

引进服装品牌170家，占总户数36%；

4、成本控制

日常管理费用万元      ；广告宣传费用180万。

（三）取得的成绩与存在问题

1、取得的成绩

（1）销售

完成销售额8760万元，实现现金流入         

（2）商户入驻

²  出租313间,总出租率为71.8%

²  自营户为159户

²  入驻商户共计472家，总入驻率为79.3%

（3）解决前期遗留问题

公司决策层克服了项目开发、投资、销售、招商、运营主体不统一的困难，果断解决了：

²  前期销售、招商遗留的劳资纠纷

²  前期遗留问题引起的客户纠纷

²  为后期市场运营创造了条件

（4）开业

²  在工程比预期延迟交付，大楼设备边调试边验收的困难条件下，劝服了商户对物业各项收费的抵触情绪，仅用十二天时间完成的收楼交验，并督促三百一十多家商户进行了二次装修；

²  在短短的20天内完成了包括中庭布置、总服务台制作、公共区域的指示系统及室内外环境整体规划和布置；

²  按期开业并举行了开业典礼

2、存在的问题

（1）销售

²  商铺价格结构：中厅与边缘商铺价格差异太小；一层和二层商铺价格差异太小；本楼盘均价略高于周边同类楼盘。

²  客户结构：投资商（投资后出租户）比重较大，占33.17%；优质客户占     24.6%；对未成熟商业项目的市场运作会带来较大阻力。

（2）出租

²  商铺租价结构同售价结构同样存在不合理因素

²  客户结构：优质客户占24.6%，投机客户占9.46%

（3）B区：

²  规划：尚未定位；在品牌延伸和差异化策略的选择上难以取舍；

²  招商：由于尚未定位，招商的准备工作未能先期开展，可能会丧失宣传的最佳时机；

（4）企业团队建设:前期员工中

²  人员来源渠道复杂

²  水平参差不齐

²  文化背景有很大差异

²  在短期内未能对企业价值观形成统一认识和行动意志，从而削弱团队行动力量

（5）员工专业能力与职业素养

²  个别员工与公司讲价钱,斤斤计较，职业素养需进一步培养

²  员工经验不足，专业能力有待于提高

（四）经验与教训

1、经验

（1）公司决策层的果断决策和对市场运作的有力支持是项目取得成绩的前提；

（2）按照市场运作规律操作并保持对公司决策的坚定执行力是项目取得成绩的主要原因；

（3）建立规范的内部运作体系、有效的激励体系和具备实力的策略联盟是项目运作成功的基础；

（4）利用自身优势并在与现有市场的差异化基础上进行创新，能形成吸引客户的卖点。

2、教训

（1）开盘时间

² C区从开盘至开业，各项准备工作较为仓促，虽取得了一定业绩，但也遗留了一些问题

² 开业错过了品牌入驻、下游招商的最佳时机，商户入驻后不敢大量上货，进退两难；而商户不上货则不能吸引下游客户，对市场培育造成很大困难。

² 建议公司尽快商议对B区决策和定位。

（2）管理团队

²  部分员工特别的管理人员素质低下,会影响团队合作及整体战斗力

²  对于后期的人才引进应充分考虑品德，对于品德不好的员工，能力再强也不能聘用

（3）系统问题

²   项目操作上缺乏计划性

²   项目运作中各结点之间不顺畅，低效率丧失市场机会

二、SWOT分析

（一）优势

1、地理位置、硬件环境

²  光大国际服装城占据了新站主路口，是新站商圈的核心位置

²  硬件设施是目前几大服装批发市场中最先进

²  客观上具备了高速发展的基本条件

2、自有资源

²  光大国际服装城的宣传、招商和公关在目标客户和公众中产生一定社会影响

²  通过C区项目的运作拥有了几百位价值客户和一些潜在客户资源

²  积累了服装市场的招商、经营和管理的经验

3、管理团队

² 公司注重人才的理念将吸纳更多的有责任心、有敬业精神、有专业知识的人才

² 专业人才将其他成熟服装批发市场成功的管理经验和管理文本带入到光大，使市场运营迅速进入正轨

² 结合本项目的运作经验制定光大自有的市场管理和运营体系，将为开发新项目奠定基础

（二）劣势

1、客户关系

²  招商人员的几次更叠以及前招商人员对部分客户做出无法兑现的承诺，恶化了部分客户与公司间的关系

²  公司以售为主的经营策略，增加客户投资风险

²  客户对优先购买条款的曲解，加剧了客户对公司的对抗情绪

²  客户将市场初期所面临的困难完全转嫁至对公司开业时机、宣传力度

2、配套设施

²  仓库：没有能提供给品牌代理商的仓储设施；

²  停车位：缺少提供开车采购或购物的顾客的停车位；

²  交通条件：外广场无直接通向公路的出入口，车辆进出不便；广场旁无出租车停靠点，顾客上下车不便；公汽车站距其它同类市场更近，乘公车的顾客购物不便。

3、基础管理；

光大作为一个刚建成的服装批发市场，内部制度和体系有待健全和完善：

²  作业流程不规范

²  责权不清晰

²  缺乏最基本的管理体系

²  多数人员无相关工作经验，需进行一段时间培训和实践锻炼

4、客户质量

²  一类客户（品牌、批发）88户,占总户数的12.8%；(总户数603户)

²  二类客户（品牌、零售）82户,占总户数11.8%；

²  三类客户（散货、批发）194户数，占总户数31.9%；

²  四类客户（散货、零售）65户,占总户数10.8%；

²  五类客户（炒商铺投机商）户数43户，占总户数9.79%；

优质客户(一、二类客户)仅占24.6%

5、市场体量

²  营业面积2.3万方，品牌450个左右，与其它服装市场规模相比处于劣势

²  单位宣传成本、经营管理成本高出其它市场

²  采购者和消费者没有更多的品牌或品种选择

（三）机会

1、安徽区域内的商业地产存在机会

²  据WTO协定，国内的商业零售业向外资全面敞开后，境外资金逐步进入，商业地产的发展趋势仍然看好

²  以合肥为中心，以南京、武汉、郑州为边际线的市场圈中，人口为5亿，安徽商业地产以大商圈的高度从宏观上制定整体发展战略，将有更广阔的发展机会

²  安徽服装业起步较晚，工业基础较为薄弱，发展空间巨大，还没有真正意义上的一级品牌服装批发市场，所以品牌服装批发市场在安徽潜力巨大

²  商业地产的高回报率已能够被部分当地投资者接受

2、安徽批发市场及新站区商圈发展

²  合肥新站前现已形成安徽最大的服装商业圈，服装批发市场的扎堆效应已经形成

²  白马二期的开盘，光大B区的规划，将放大服装批发市场的总量，形成消费习惯，消费习惯的形成及服装批发总量的上升对光大来说是机会

²  其它日用消费品如：鞋帽、皮具、箱包、首饰、小百货市场也存在广阔的发展空间

3、外部客户资源的聚集

²  安徽市场的高速发展引起各地市场商户及行业组织的关注，其中不乏有意与公司合作操作者

²  中绿市场生意不景气，一些商户会出来寻找新的发展机会

（四）威胁

1、商业物业的价格起伏增加资风险；

2、市场培育与销售策略失当或执行不力，可能造成不应有的损失；

3、C区运作不成功可能使投资者和商户对项目的发展失去信心，影响后期项目的运作；

4、周边商业楼盘开发与销售摊薄市场份额

²  白马二期的较高认购率，增加了白马市场对服装圈的影响力

²  近期中绿的造势频繁，广告投入量明显增大，费用降低（免一年物业管理费），对我市场形成压力。

²  浙江商贸城已开工、七浦服饰城即将改造、中绿筹划二期会进一步摊薄现有的市场份额

五、主要成长策略可供选择的方案

方案一：C、B区以培育、为主销售辅；

方案二：C、B区以销售为主、培育为辅；

方案三：C区经过短期强效培育后销售，B区以培育为主销售为辅。

方案一是相对光大服装城公司及市场发展都较为理想的选择，但对现金流需求最大；方案二是急速发展方案，公司和市场发展均有较大风险；方案三对现金流需求不大，符合市场培育规律。

建议选择：方案？

六、06年度经营指导思想

以收益最大化为目标，年度内伺机去化C区90%以上楼盘；适时启动B区销售60%。

七、06年度的经营管理目标及愿景描述

（一）经营目标（20##年1月1日——20##年12月31日）：

                                                单位：万元

说明：

1、出租总额：255万元；（经营）；

2、宣传、招商、管理费用控制在500万元以内

3、C区洗牌，优质客户占70%以上；

4、启动B区；

（二）软体建设目标：

1、品牌

（1）提炼“时尚、精品、批发”三个概念作为品牌的DNA。       

（2）找准目标顾客、精准定位、选择细分市场，在细分市场中获得第一位置。

（3）选择“先合肥，后安徽”品牌传播策略。

（4）B区延伸现有的品牌价值

（5）改善客户关系，提高品牌的美誉度。

2、人力资本建设

（1）奖优汰劣，建立全力以赴，率先垂范，具有严谨执行力的骨干员工队伍；

（2）培养、引进足以支撑新项目运作的专业人才；

（3）全体员工的专业能力与职业素养不断提高，超过同行业竞争对手水平。

3、顾客维系

（1）通过顾客维系计划的执行，客户关系得到明显改善；

（2）适应新项目（B区）运作需要，建立新的良好目标客户关系；

（3）通过上游渠道的开拓引入新的客户，发掘优质客户。

4、制度流程建设

（1）建立公司内部管理流程并执行:对现在公司的制度进一步完善,注重操作化,执行力.按客观规律办事,按规章制度办事,按规定程序办事,规则面前人人平等.

（2）建立商业管理服务制度流程体系；

（3）建立商业地产运作的制度流程。

5、策略联盟

（1）根据新项目需要，在本地和省外建立1－2个互惠互利的策略联盟，共同开发客户资源，为招商、销售创造条件；

（2）策略联盟良好关系长久保持。

6、企业文化

（1）骨干员工的个人理念价值观（主动、敬业、忠诚、学习,一切对事业高度负责,实现双赢,实现个人价值）初步形成；

（2）企业与员工相互拥有，同荣辱、同成败；

（3）团队行动意志统一，同向合力:团队的凝聚力得到增强，公司要为员工自己发展提供保障,员工要为企业的繁荣尽职尽责。

（三）06年度目标实现后的愿景描述

1.       成功去化C区，获得较丰厚的价值回报且市场基本稳定；

2.       B区定位、成功招商、开业，销售率50%以上；

3.       “光大文化”深入人心，成为多数员工自觉遵从的理念原则；

4.       骨干员工与时俱进，专业能级与敬业素养达到较高水平。

八、05年度工作任务

（一）05年度工作任务一览表（待分解）

1、盈利（财务）

2、销售、出租（含边际收入）（经营）

3、项目（C、D区）拓展（经营）

4、成本控制（宣传、工程）

5、市场管理（管理）

6、市场培育（经营、企划）

7、顾客维系（经营、企划）

8、品牌建设（企划）

9、广告与媒体宣传（企划）

10、人力资本建设（人事）:公司骨干人员保持相对稳定,优胜劣汰,形成有活力\有激情的工作氛围.

11、执行力强化（人事）:公司实行层层负责制,一级对一级负责,由公司办公室,人力资源部跟踪监督各部门对工作计划和领导安排工作执行情况的核查.

12、策略联盟建设（经营）

（二）06年度重点瓶颈工作

1、C区剩余楼盘，出租收入元以上；出租率％以上；

2、完成B区启动，实现销售收入，租金收入；（经营、企划）

3、优质客户率%以上。（经营、企划）

4、管理体系（管理）

（1）重点抓住市场内的经营管理提升管理水平，打造品牌平台；

（2）严抓管理流程的执行，定期进行流程执行情况检查。

5、团队建设（人事）：逐步建立一支高效、负责、创新的管理团队，勇于面对和处理各种矛盾。

（三）06年度上半年重点瓶颈工作

1、C区剩余楼盘，租赁收入    元以上；出租率92%以上；（经营、企划）

2、完成B区启动，实现销售收入   ，租金收入    ；（经营、企划）

3、优质客户率40%以上；

4、管理体系建立主体部分。

5、管理团队形成凝聚力，员工队伍专业素质普遍提高。

九、06年度工作成败评估标准

1、租金收入    元以上；

2、出租率95%以上；

3、优质客户率%以上；

4、成本控制：广告宣传费用控制率   %；管理费用控制率    %。

5、运营体系建立；

6、建立有凝聚力团队；

7、顾客维系计划落实执行90％以上；（企划）

8、建立并维系1－2个策略联盟；

9、广告计划实现90％（计划实施、广告收益）；（企划）

10、员工配备齐全，淘汰不合格员工，在职员工满意度达到70％；（人事）

11、骨干员工主动追求高绩效目标，部门及个人平均绩效评估80分以上（100分制）。

十、需要董事会特别支持的方面

²  为项目拓展及宣传提供所需资金；

²  明确责权体系

十一、结束语            

招龙引凤    悉心培育

把握机遇    相机变现

打造品牌    持续发展

 

第二篇：20xx-20xx年勐海县产业园区规划与招商引资策略咨询报告

第一章 产业园区的功能与类型

第一节 产业园区的概述

第二节 产业园区的功能

一、资源集聚功能

二、企业孵化功能

三、技术渗透功能

四、示范带动功能

五、外围辐射功能

第三节 产业园区类型分析

一、综合型产业园

二、单一型产业园

三、复合型产业园

第二章 勐海县产业园区发展环境与影响因素

第一节 勐海县产业园区发展经济条件研究

一、GDP增长速度分析

二、产业结构比例

三、固定资产投资

四、工业经济规模

第二节 勐海县产业园区发展“硬”条件研究

一、能源水电

二、道路交通

三、通讯网络

四、公交设施

五、绿地系统

第三节 勐海县产业园区发展“软”条件研究

一、土地政策

二、税收政策

三、财政支持

四、行政审批

五、管理制度

第四节勐海县产业园区社会环境影响因素

一、人口人力资源

二、基础教育条件

三、卫生医疗条件

四、社会保障制度

五、法律法规环境

第三章 勐海县重点产业与产业定位研究分析

第一节 勐海县重点产业发展研究---农产品加工

一、产业政策分析

二、产业总体规模

三、产业重点企业

四、产业经营效益

五、产业集聚情况

第二节 勐海县重点产业发展研究---食品

一、产业政策分析

二、产业总体规模

三、产业重点企业

四、产业经营效益

五、产业集聚情况

第三节 勐海县重点产业发展研究--医药

一、产业政策分析

二、产业总体规模

三、产业重点企业

四、产业经营效益

五、产业集聚情况

第四节 勐海县重点产业发展研究---建材

一、产业政策分析

二、产业总体规模

三、产业重点企业

四、产业经营效益

五、产业集聚情况

第五节 勐海县重点产业发展研究---化工

一、产业政策分析

二、产业总体规模

三、产业重点企业

四、产业经营效益

五、产业集聚情况

第六节 勐海县重点产业发展研究---装备制造

一、产业政策分析

二、产业总体规模

三、产业重点企业

四、产业经营效益

五、产业集聚情况

第四章 勐海县产业园区规划目的意义研究

第一节 勐海县产业园区现实作用

一、聚集创新资源

（一）人力创新资源

（二）技术研发成果

二、培育新兴产业

三、改善投资环境

四、促进产业升级

五、推动城市建设

第二节 勐海县产业园区规划目的

一、高效利用土地资源

二、高效利用人力资源

三、弥补产业发展缺陷

四、集约化规模化经营

五、推动产业升级转型

第三节 勐海县产业园区规划意义

一、积极增加当地GDP

二、积极提高当地就业

三、拓展延伸产业链条

四、节约资源保护环境

五、促进当地经济活力

第五章 勐海县产业园区投资建设运营主体研究

第一节 勐海县产业园区投资主体研究

一、地方政府

二、核心企业

三、投资机构

四、房地产商

第二节 勐海县产业园区建设主体研究

一、传统地产商特点研究

二、工业地产商特点研究

三、商业地产商特点研究

四、产业地产商特点研究

第三节 勐海县产业园区运营主体研究

一、物业公司

二、地产商

三、管委会

四、地方政府

第四节 勐海县产业园区开发模式研究

一、“园中园”开发模式

二、“市场化”开发模式

三、“行政化”开发模式

四、“官助民”开发模式

第五节 勐海县产业园区盈利模式研究

一、土地出让或租金收益

二、房地产开发建设收益

三、有偿出让无形资源收益

四、入园企业经营税收收益

五、园区运营管理服务收益

第六章 勐海县产业园区建设运营管理研究

第一节 勐海县产业园区开发运营问题研究

一、开发商经验不足

二、运营商经验不足

三、资金链条缺乏保证

四、过分依赖土地增值

五、产业链还有待完善

第二节 勐海县产业园区开发运营危害研究

一、区域集聚效应较差

二、土地利用效率偏低

三、企业同质化竞争

四、忽视构建产业环境

五、配套产业发展不平衡

六、产业带动作用不明显

第三节 勐海县产业园区开发运营策略研究

一、公开招标建设运营

二、进行系统科学规划

三、加强园区自主建设

四、合理出台税收政策

五、提高企业入驻标准

第四节 勐海县产业园区提升竞争力策略

一、促进产业集群方面

二、加强财政税收扶持

三、建立科技服务机制

四、完善人才培养机制

五、品牌营销推广方面

第七章 勐海县产业园区重点企业分析

第一节 企业A

一、企业发展基本情况

二、企业主要产品分析

三、企业经营情况分析

四、企业竞争优势分析

五、企业发展战略分析

第二节 企业B

一、企业发展基本情况

二、企业主要产品分析

三、企业经营情况分析

四、企业竞争优势分析

五、企业发展战略分析

第三节 企业C

一、企业发展基本情况

二、企业主要产品分析

三、企业经营情况分析

四、企业竞争优势分析

五、企业发展战略分析

第四节 企业D

一、企业发展基本情况

二、企业主要产品分析

三、企业经营情况分析

四、企业竞争优势分析

五、企业发展战略分析

第五节 企业E

一、企业发展基本情况

二、企业主要产品分析

三、企业经营情况分析

四、企业竞争优势分析

五、企业发展战略分析

第八章 勐海县产业园区招商策略研究

第一节 勐海县产业园区招商主要方式

一、企业入园行为分析

二、产业园区招商环境

三、产业园区招商标准

四、产业园区招商方式

（一）中介招商

（二）协会招商

（三）网络招商

（四）其他方式

第二节 勐海县产业园区招商流程分析

一、确立产业园区目标

二、广泛搜集各方资料

三、制订各类招商方案

四、比较选择招商方案

五、招商方案具体实施

六、方案的跟踪和反馈

第三节 勐海县产业园区招商策略探究

一、定位招商策略

二、价格招商策略

三、招商渠道策略

四、广告宣传策略

五、跟踪服务策略

第九章 勐海县产业园区规划设计研究

第一节 勐海县产业园区建设和运营

一、园区开发规划设计

二、产业空间布局设计

三、运营管理模式设计

四、招商引资系统设计

第二节 勐海县产业园区招商引资研究

一、园区的投融资策划

二、招商引资政策设计

三、招商方案设计管理

四、招商策略程序设计

第三节 勐海县产业园区服务体系建设

一、园区土地运营体系设计

二、园区增值服务体系构建

三、园区金融投资体系设计

四、园区模式输出盈利模式

第十章 勐海县产业园区创新机制研究

第一节 勐海县产业园区发展选择研究

一、区位地点选择

二、规划产业选择

三、招商对象选择

四、运营管理选择

五、运营模式选择

第二节 勐海县产业园区市场风险研究

一、宏观经济风险

二、国家政策风险

三、招商定位风险

四、园区经营风险

五、开发建设风险

第三节 勐海县产业园区创新发展策略研究

一、人才引进创新

二、科技研发创新

三、招商引资创新

四、服务发展创新

第十一章 勐海县产业园区投资前景与可行性研究

第一节 勐海县产业园区项目的必要性研究

一、国家政策要求

二、经济发展要求

三、产业升级要求

四、环保发展要求

五、资源发展要求

第二节 勐海县产业园区项目的可行性研究

一、经济可行性

二、政策可行性

三、技术可行性

四、财务可行性

五、管理可行性

六、投资必要性

第三节 勐海县产业园区投资变量因素研究

一、政策变量

二、竞争变量

三、区位变量

四、人力变量

五、环境变量

第四节 勐海县产业园区市场前景分析

第十二章 勐海县产业园区建设投融资战略分析

第一节 勐海县产业园区的投融资分析

一、产业园区投资环境情况分析

二、产业园区融资的必要性阐述

三、产业园区融资方式的选择

第二节 勐海县产业园区建设行业融资研究

一、企业融资模式

（一）政府特殊支持融资

（二）通过银行贷款融资

（三）通过社会资金融资

二、项目融资模式

（一）特许经营（BOT模式）

（二）公私合营（如PPP模式）

（三）施工方垫资承包

（四）使用者预付费

三、多元化融资方向研究