土地转让合同

　　

甲方：_____________________________
　　

乙方：_____________________________

丙方：_____________________________

　　甲乙双方依据中华人民共和国有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就承包土地转让事宜协商一致，订立本合同。

　　一、转让标的
　　甲方将其承包经营的__________区 __________乡（镇）__________ 村__________组__________亩土地（等级、四至、简图附后）转让给乙方。

二、转让期限

自合同签订之日起__________归乙方所有。

三、转让价格
　　甲方转让的该宗土地转让金为__________元/亩，合计总金额为__________元人民币。

四、支付方式和时间
　　乙方采取现金方式分次支付转让金，支付的时间为甲方签订合同后支付乙方__________元人民币；甲方取得全体村民同意转让该宗土地的签字（签章）书后支付剩余部分__________元人民币。支付凭证以甲方出具的收据为准。
　　五、土地转让的交付时间和方式
　　甲方应于__________年__________月__________日前将转让土地交付乙方。交付方式为土地及地上附着物一次性全部交付。

六、土地转让和使用的特别约定
　　1．合同签订后，凡与转让土地发生的一切矛盾和纠纷均由村、组及土地转让方协调解决，保证甲方交付的土地符合双方约定的标准。
　　2．乙方获得土地转让权后，依法享有该土地的处置、使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。

3、以上约定丙方全部同意。
　　七、违约责任
　　1．甲、乙、丙三方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如甲方当事人违约，应向乙方支付违约金。违约金的数额为该宗土地转让金的三倍。
　　2．如果违约金尚不足以弥补甲、乙方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。

　　八、争议条款
　　因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第__________种方式解决：
　　1．提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农村土地承包管理机关调解；
　　2．提请____________________仲裁委员会仲裁；
　　3．向有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　九、生效条件
　　甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经__________乡（镇）政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。

　　十、其他条款
　　本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
　　本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。
　　四、甲方的权利和义务
　　1．有权按时收取土地承包金及资产转让费；
　　2．承包期间，甲方应协助乙方处理周边关系；
　　3．甲方负责为乙方办理__________土地使用权、林木资产所有权的变更登记，所需费用由甲方承担；
　　4．承包期间，甲方不得将__________土地使用权向第三方作任何处置，如转包、转租、抵押、作价入股等；
　　5．甲方与土地所有者（发包方）的承包合同仍然有效，甲方作为承包方应履行的义务仍由甲方自行承担；
　　6．甲方必须确保乙方在承包经营期限内享有持续、有效的承包经营权；
　　7．承包期限内，如遇自然灾害，上级或发包方给甲方核减或免除相应土地承包费义务和核发的抗灾款，甲方应及时如数转给乙方，如需甲方办理手续的，甲方应负责及时协助办理；
　　8．甲方应在_________年_________月_________日前将土地交给乙方经营，在_________年_________月_________日前办理过户。

　　五、乙方的权利和义务
　　1．承包期间，乙方享有经营自主权，独立享有和承担承包期间形成的债权、债务和经营风险；
　　2．承包期间，乙方有权依法砍伐林木；
　　3．承包期间，如国家建设需征用土地，就林木及地上附属资产所获得的补偿款归乙方所有；
　　4．承包期间，乙方应守法经营，严格按约定的用途使用承包的土地，不得擅自改变土地的用途；
　　5．承包期间，乙方应按时交纳土地承包金和资产转让费；
　　6．承包期间，乙方有权将依法取得的林木及林地使用权依法转包、转租、转让、拍卖、抵押、作价入股或作为合资、合作造林等；
　　7．乙方有权要求甲方按合同约定的标准交付林地及林木等资产；
　　8．承包期间，如遇自然灾害，乙方有权向甲方要求缓交、免交承包金，乙方也有权直接向有关部门申请税费减免及申请核发救灾款项；
　　9．承包期间，为了充分发挥土地的使用率，乙方可以在进行林业开发的同时，套种其他农作物，但承包金不增加；
　　10．乙方有权依法在林区内进行生产配套的基础设施建设，并对所建设施享有所有权；
　　11．乙方有权对取得的林木采伐许可证进行转让并收取转让所得。

　　六、合同的解除和终止
　　1．甲乙双方中任何一方要求解除合同的须提前_________个月通知另一方；
　　2．未经乙方同意，甲方不得擅自与发包方终止承包协议；
　　3．因不可抗力，国家征地及其他有关政策调整，导致乙方难以继续经营的，乙方有权终止合同，且双方无需承担违约责任；
　　4．合同期满，乙方有权直接与发包方签订承包协议，甲方应予以协助；
　　5．合同期满，本合同终止，乙方有权处置承包土地上的林木及相关生产经营设施等资产，或要求甲方按当时的评估价收购；

　　七、违约责任
　　1．乙方应按本合同约定的时间支付土地承包金、林木资产及其他资产转让费。每逾期一天，按应付未付部分的万分之五支付滞纳金，逾期累计超过20天，甲方有权解除合同。
　　2．承包期间，乙方若擅自改变土地用途，则甲方有权解除合同，同时乙方应按未支付承包金1%承担违约金。
　　3．承包期间，因甲方或发包方的原因使乙方无法继续行使土地承包经营权的，乙方有权解除合同，并要求甲方按总承包金的2倍赔偿损失；
　　4．承包期间，因甲方或发包方原因致使乙方林木及相关生产经营设施等资产受损失的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失；
　　5．甲、乙双方有违反合同其他约定的，违约方支付守约方违约金人民币　　万元。

　　八、湖北华林公司所租赁的土地到期后（_________年_________月底），甲方于_________年_________月________日移交给乙方承包经营，如不能及时移交，超过2个月，则乙方免除该土地当年租金，甲方并承担当年租金1%的违约金。

　　九、本合同未尽事宜，甲乙双方协商解决，产生的补充协议与该合同具有同等法律效力。

　　十、本合同自签字盖章之后生效。

　　十一、本合同一式五份，甲乙双方各执一份，鄂州市林业局、鄂城区林业局、公证机关各一份。

广东省农村土地承包经营权流转合同（示范文本）

_________市_____________县（市、区）_____________镇_____________村合同编号：_____________
　　签订日期：__________
　　广东省农业厅       
　　广东省工商行政管理局
　　甲方（原承包方）：_____________住址：__________________________
　　乙方（受 让 方）：_____________住址：__________________________
　　为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的有关法规条例规定，经双方自愿平等协商同意订立本合同。
　　第一条　流转标的、形式、期限和交付标准
　　甲方将享有承包经营权的座落在__________________________的土地（四至为：东至__________________________，南至__________________________，西至__________________________，北至_____________，）共_____________亩以_____________流转（转包、出租、转让、互换）方式从_______年______月______日起至______年______月______日止，流转给乙方用于______________________________________________________________________________ 。
　　上述土地交付标准：______________________________________________________________________________ 。
　　第二条　双方权利及义务
　　（一）甲方的权利和义务：
　　1．享有按时收取流转价款权利；
　　2．该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的土地使用补偿：
　　3．不得干涉和破坏乙方的生产与经营。
　　（二）乙方的权利和义务：
　　1．享有该土地的自主生产经营使用权及产品处置收益权；
　　2．不得改变该土地的农业用途，不得用于非农建设；
　　3．保护和合理利用土地，不得给该土地造成永久性损害；
　　4．环保方面应按国家标准达标排放；
　　5．该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的青苗及乙方所搭建的建筑物补偿。
　　第三条　流转价款及支付方式
　　双方协商同意以第______方式支付流转价款：
　　（一）现金形式支付：
　　1．第一年流转价款为人民币______元，以后递增方式及比例为 _________________________________________。
　　2．本合同生效后______天内乙方向甲方支付______元人民币作为合同定金，定金在最后一年的流转价款中抵扣。
　　3．本合同生效后______天内乙方向甲方一次性支付本年度的流转价款，以后每年______月______日前乙方向甲方支付下一年度的流转价款。
　　（二）实物（稻谷）折现形式支付：
　　1．协议流转价款为每年每亩    斤稻谷，以后递增方式及比例为                      。
　　2．本合同生效后     天内乙方向甲方支付______元人民币作为合同定金，定金在最后一年的流转价款中抵扣。
　　3．每年结算支付两次，分别以当年______月______日和______月______日的稻谷市场价为准折以现金兑付，每年______月______日和______月______日为兑付日。
　　第四条　违约责任
　　（一）乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付土地流转价款，逾期一天乙方应向甲方支付应付款的______%滞纳金。逾期______个月视为乙方单方违约，甲方有权收回该土地使用权及没收合同定金，该土地上的建筑物归甲方所有。
　　（二）乙方擅自改变该土地的农业用途或不合理使用土地给该土地造成永久性损害的，经国家有关部门确认后，甲方有权收回该土地使用权及没收合同定金，乙方还应承担土地功能恢复责任，无法全部恢复的，承担赔偿责任。
　　（三）甲方应按合同规定按时向乙方交付土地，逾期一天应向乙方支付当年流转价款的______%滞纳金。逾期______个月视为甲方单方违约，乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还乙方所交合同定金，给乙方造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
　　（四）甲方违反合同约定擅自干涉和破坏乙方的生产与经营,使乙方无法进行正常的生产经营活动的，乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还乙方所交合同定金，给乙方造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
　　第五条　合同的变更、解除和终止
　　（一）本合同效力不受甲乙双方法人代表变动影响，也不因集体经济组织的分立或合并而变更或解除。任何一方不得随意终止合同。因不可抗拒自然灾害严重毁损该土地，造成合同无法履行除外。
　　（二）经双方协商一致，可另签协议对本合同内容进行变更。
　　（三）合同期满后，甲方有权收回该土地的使用权，乙方应清理所有承包土地的地面设施，将土地整平后交给甲方，如甲方提出要保留地面设施的，地面设施归甲方所有。乙方如需继续经营，享有同等条件下的优先承包权，但需与甲方重新协商签订合同。
　　（四）土地流转的期限超过国家规定的家庭承包期的，超过的时间无效。
　　（五）合同期内，如因国家及农业基础设施占用或征用该土地的，本合同自动终止，补偿款按本合同第二条规定分配，甲、乙双方均不负违约责任。
　　第六条　合同争议的解决方式
　　发生合同纠纷，双方应协商解决，协商不成，可由农业、工商等政府行政管理部门调解，调解不成时，采取以下第______种解决方式：
　　（一）向__________仲裁委员会申请仲裁；
　　（二）向____________人民法院申请诉讼。
　　第七条　本合同如有未尽事宜，经双方平等协商后可在补充栏目中（附后）完善合同内容并与本合同具有同等法律效力。
　　第八条　本合同自______年______月______日起生效，一式四份，甲乙双方、发包方和鉴证机关或镇土地流转指导中心各一份。

甲方：________________（签字盖章）
乙方：________________（签字盖章）
签订日期：______年______月______日
　　附：补充栏目

甲方代表人（签章）：__________
身份证号：____________________
住址：________________________

乙方代表人（签章）：__________
身份证号：____________________
住址：________________________

签约日期：____________________
发包方（签章）：______________
法定代表人身份证号：__________

鉴证单位（签章）：____________
鉴证日期：____________________

 

第二篇：土地承包经营权转让合同效力的认定

土地承包经营权转让合同效力的认定

姜梅

裁判要旨：在具备法定理由的情况下，发包方不同意承包方采取转让方式流转其家庭土地承包经营权的，法院应认定转让合同无效。

案情:

原审法院查明：20xx年10月29日经人介绍，双方当事人就以被告韩文德为户代表承包的7200平方米菜田签订土地承包经营权流转协议，协议约定，被告将土地承包经营权永久性转让给原告，原告一次性交付流转费人民币2万元，如有国家和有关部门征占该地块时，地上、地下一切补偿费归原告所有，与被告无关，如单方违约，双倍赔偿对方损失，双方当事人及证人陈晓峰在协议书上签字按印。协议签订后即进入履行状态，原告在协议签订当日支付流转费用人民币2万元，被告将土地交付原告使用，原告开始果树种植。20xx年4月，被告提出其所在村全村范围内进行新一轮承包，原流转给原告的土地不再属于其所有，原合同解除，并在原告已经进行耕种的诉争土地上进行其他作物耕种，虽经原告多次要求停止侵害未果，为此，原告诉至原审法院。

二审法院另查明，19xx年，被告韩文德从沈阳市东陵区汪家镇石庙子村以家庭承包方式承包了双方诉争土地，现该块土地石庙子村并未调整给其他农户。詹晓明将韩文德诉至原审法院，请求法院判决双方当事人之间的合同继续履行，在原审法院第二次开庭审理时，增加诉讼请求，要求韩文德排除妨碍。被告在二审审理期间表示：可以全部退回土地转让费2万元。

二审法院再查明，上诉人向一审法院提交了石庙子村委会出具的证实，该证实的具体内容为：“本村村民韩文德与詹晓明私自转包土地一事，双方没有通过村委会，到村委会登记。根据相关文件精神，完善第二轮土地承包，詹晓明不是本村农业人口，不具备土地承包资格，韩文德原承包地，有优先权，落实人均地权。”上诉人方没有稳定的非农职业或稳定的收入来源。 判决:

原审法院认为，双方当事人之间签订的协议系农村土地承包经营权流转合同性质，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方在协议签订后均已履行主要义务，现韩文德以进行新一轮土地承包为由提出合同不具有履行条件既未提供有效证据且不符合相关法律规定，双方应依照原合同履行;韩文德在已流转给詹晓明的土地进行耕种的行为属违约行为，应予停止，并排除防碍，詹晓明诉讼请求符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、三十四条、五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条(一)、(二)、(五)项之规定，判决：一、确认原告詹晓明与被告韩文德于20xx年10月29日签订协议合法有效，双方当事人应依照合同继续履行;二、被告韩文德于本判决书生效后30日内将其在本案诉争土地上耕种的作物拆除，恢复原告种植原状。案件受理费810元，由被告韩文德负担。

韩文德不服一审判决，以双方签订的转让合同无效为由提起上诉。

二审认为，本案双方当事人之间签订的是家庭土地承包经营权转让合同，上诉人方没有稳定的非农职业或稳定的收入来源，发包方出具的证实上虽未以此为不同意的理由，但该理由是客观存在的，故可以认定发包方不同意转让具备法定理由。由此可以认定，双方当事人之间所签订的合同无效，对被上诉人詹晓明提出的继续履行合同、排除妨碍的诉讼请求不应予以支持。

鉴于上诉人在二审审理期间曾明确表示同意退回2万元转让费，故应准予上诉人返还2万元转让费。故原审法院适用法律错误，依据《中华人民共和国土地承包法》第三十七条、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款(二)项之规定，判决如下：

一、撤销(2005)沈高新法民初字第128号民事判决;

二、准予上诉人韩文德于本判决生效后10日内返还被上诉人詹晓明2万元;

三、驳回被上诉人詹晓明继续履行合同、排除妨碍的诉讼请求。

一、二审案件受理费共1620元，由韩文德、詹晓明各承担810元。

本判决为终审判决。

解析:

本案双方当事人争议的焦点是：双方当事人所签订的土地承包经营权转让合同是否有效? 土地承包经营权流转可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。依据《土地承包法》第三十四条、三十七条规定，以转让方式流转土地承包经营权是承包方依法享有的权利，三十七条规定，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转的，应当报发包方备案。转让与转包、出租、互换等土地承包经营权的流转不同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转的，无需发包方同意。发包方是否同意主要看双方转让合同书上是否有发包方签字盖章明示批准同意转让。根据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”

土地承包经营权转让应当经发包方同意是一种审批权，是实质权利，不是可有可无，不经审批不能默示同意，也不能推定同意，认定发包方同意必须以发包方的明示为依据。

最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，发包方无法定理由不同意或拖延表态的，不影响土地承包经营权转让合同的效力。以“无法定理由”和“拖延表态”认定转让合同有效，须以充分的证据为依据，不能无视发包方的审批权。如何正确理解《解释》第十三条中的“法定理由”也是处理好此类纠纷的关键所在。根据《农村土地承包法》第三十三条，第四十一条的规定，发包方不同意土地承包经营权转让的法定理由一般应包括：1、承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的。在农村土地承包经营权转让的实践中，有一些农户可能因为生活所迫或为偿还债务，被迫转让自己赖以生存的土地承包经营权，从此失去生活保障，由此可能引发新的社会矛盾和社会问题。因此，承包方只能在有稳定的非农职业、非农收入或者其他稳定的生活来源的情况下，才能转让其土地承包经营权。2、转让合同不符合平等、自愿、有偿原则，如果土地承包经营权的转让是一方受强迫或者胁迫的，应当认定发包方不同意具备“法定理由”。3、改变了承包土地的农业用途的，土地承包经营权转让的对象不是所有权，所以不能擅自改变土地的农业用途。4、土地承包经营权的受让方必须是从事农业生产经营的农户，其他单位和个人不能成为受让方。5、同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权，同一集体经济组织的成员作为土地所有者的一员，对土地享有特殊的权益，在转让时间、转让费和内容等方面条件相同的情况下，本集体经济组织成员应当享有优先权。6、至于流转的期限超过了承包期的剩余期限的问题，则属于超出部分无效，而非整个转让合同无效的理由。

以上无论是《土地承包法》的规定还是最高人民法院解释的规定，归根到底都是为了保护农民的土地承包经营权这项关系到其生存权的最重要的权利，在法律上对这项权利的转让作出

必要的限制，是为了保护土地承包权人不至于轻易失去土地的保障，沦为失地农民而流离失所。其立法本意应当是：鉴于家庭承包方表现在经济上、风险判断和防御上以及法律意识上等方面的普遍弱势地位以及土地承包经营权对农民基本生存的重要意义，有必要通过合理的外界帮助(发包方同意)，为其利益保护作出更加细致的考虑，达到保护土地承包经营权人合法权益的目的。

本案双方当事人之间签订的是土地承包经营权转让合同，家庭承包方韩文德未经发包方村委会同意，将土地承包经营权转让给詹晓明，转让合同应无效。因韩文德没有稳定的非农职业或稳定的收入来源，发包方出具的证实上虽未以此为不同意的理由，但该理由是客观存在的，故可以认定发包方不同意转让具备法定理由。由此可以认定，双方当事人之间所签订的合同无效，对被上诉人詹晓明提出的继续履行合同、排除妨碍的诉讼请求不应予以支持。鉴于上诉人在二审审理期间曾明确表示同意退回2万元转让费，故应准予上诉人返还2万元转让费。