德阳商业市场调查报告

一、

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六、 调查时间：20xx年9月15日—20xx年9月30日 调查地点：彩泉商圈、文庙广场、南街、旌东片区 负责人：伍志国 调查人员：李洪亮、刘益凯、曾娣 撰稿人：李洪亮 调查目的：

1、

2、

3、

七、 了解德阳几大主力商圈内的业态分布、物业配套 了解主要业态的经营环境、经营状况、业种结构、营管方式、租金水平 通过以上调查为本项目的业态定位，经营管理提供参考 调查总结：

本次调查选定了彩泉商业圈、文庙商业圈（庙街、东方影都、盛高明店）、南街商业街、旌东片区（盛唐摩尔、嘉信茂广场、黄河片区）几个重点商业圈，着重了解几个商圈的业态构成、主力店经营、规模、管理及费用情况。

(一) 彩泉商业圈

A. 商圈概况

1. 德阳最老、最传统的核心商业圈，该商业圈在德阳老、中、青三代人的心中都具有深刻的历

史印迹和意

义。随着政府

未来城市规划

方向的指引，

该商圈的设施

配套已经在逐

步升级。大体

量、成规模的

商业体相继呈

现，除正在加

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紧施工的本项目外，包括彩泉公馆、阳光摩尔、新洋洋百盛、福世春天、彩泉商场、商务大厦（人民商场）、新辉鞋业等商业体和商业卖场均在其中，使得该区域的商业氛围基本成形，正在向更高层次迈进，功能更加升级，品质更加提升，由此承载了更多商机。

2. 本商圈涵盖的经营业态主要包括大型百货卖场、专业卖场、生活超市、特色餐

饮、休闲茶坊、体育健身、美容美发、生活保健、商务写字间、便民配套服务等。其中，凉山街以两边商铺为沿街为市，经营业态丰富，以中端服装、箱包、化妆品、文具、鞋类为主，一层平均月租金在105—150元/㎡，二层平均月租金30-50元/㎡左右；绵远街主要经营业态以大排档、中餐、服装、茶坊、美容美发和便民配套（银行、诊所、副食店、蛋糕店等）为主，临街商铺平均月租金30—110元/㎡。凉山街与绵远街十字路口交汇处和越靠近长江路口等位置的商铺租金较高。

3. 经营情况：整个经营较改造之前有较大提升，形象和经营更加规范，经营业态

和品类以少量中档和大量低档的项目居多，因而面临的客层也是收入水平不高的人群。经营档次较高的商家主要集中于绵远街与凉山街的十字路口，比如洋光摩尔新店、鄂尔多斯服装、达芙妮女鞋等。新洋洋百货店在此商圈应为主力店，提升圈内的消费层次。

B. 重点分析

1. 阳光摩尔步行街

1) 该项目总体经营面积5000余平方米，目前商家入驻率不足70%，已入

驻的业态多以餐饮和休闲娱乐项目为主。

2) 该项目前期开展过与专业商管公司的合作，因此对项目的定位和形象

包装等之前都有统一的策略，然后期据商管公司中途撤出后，基本由

开发商自行招商管理，放任自留，致使该物业整体形象非常差，口碑

不佳，且引入的经营业态和档次均不高，营运管理混乱，入驻商家流

失率高。

3) 业态构成：一层包括电器（索尼电器）、服装（正黄旗服饰、ITAT连

锁店等）、鞋（老北京布鞋）、化妆品、快餐店、特色餐饮（蟹天蟹地）等，二层包括有餐饮（聚龙砂锅、老灶火锅、勇记干锅）、茶坊、美容

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院等，三层包括部分公司办公室、茶坊、台球室等。

4) 经营情况：因阳光摩尔的招商和管理上的无序状态，场内商家多数经

营状况堪忧，加之整个外围大环境在施工改造，交通动线很受影响，消费人群难以入内，导致商家流失率高，加之开发商的无序管理，使商家的经营积极性很受影响，特别是内街商铺，闲置率很高。

5) 租金水平：一层外街平均月租金60—110元/㎡，内街平均月租金30

—54元/㎡，二层平均月租金50元/㎡左右，三层平均月租金15—30元/㎡。租金半年一收。

6) 物业管理：物管费每月2.5元/㎡，按月收取；水费3.4元/方，业主每

月自行交付，电费1.1-1.3元每度不等，由物管每月代收。商业区域没有地下停车库，商家持停车卡免费停于内街，顾客停车要收费。

2. 洋洋百盛彩泉店

1) 彩泉商圈内现目前经营成规模、品类最全、档次最高、管理规范的专

业销售卖场，总体量近万余平米。

2) 业态构成：1F化妆品、香水、饰品、 珠宝首饰、鞋、手袋箱包、钟

表、照相器材 ；2F女装、时尚居家馆；3F男装、男饰品、运动装、健身器材、服饰修改室；4F超市、小家电、童装、玩具、学习用品

3) 经营情况：相对老店来说，商气和人流都有很大的差距，自然经营业

绩上也对比明显。但作为德阳有影响力的专业卖场，许多入驻商家都很力挺，促销活动频繁，很迎合老百姓的消费习惯，节假日许多淘宝族的顾客会因为优惠价格的吸引赶来抢购。随着商场在经营过程中不断地调整以迎合消费者的购物习惯，经营情况已经开始持续看好，相信随着绵远街的改造完成，本项目的商业成形，将共同繁荣整个商圈。

4) 经营模式：专业百货卖场，实行统一商管，以销售抽成的方式与入驻

商家合作。

5) 物业状况：设有地下停车场，顾客可凭购物#4@p免费停车4个小时。

3. 彩泉商场

1) 经营面积约1500平方米左右，划分成40余家独立商铺，主要经营各

式服装、个性饰品、鞋类、皮具箱包等档次较底、个性化的商品；

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2) 经营情况：彩泉商场是以前老跳蚤市场迁移过来的，而且其专门面向

低中端的市场，所以也具有一定的消费人群基础，以中、青年居多，

加之商家实行薄利多销，满足了部分人群的购物需求。

3) 租金水平：货柜租金在300—800元/月，商场内铺面平均月租金在80

—100元/㎡，收取方式有半年和一年付两种。

4) 物业管理：没有实行统一管理，由各商铺的经营商家自行负责。

4. 德阳商务大厦

1) 20xx年建成的德阳最早、成规模的商务办公楼。负一层为IT卖场，一

层划整为零，被分割成面积为10-50平米不等的独立小铺面，以皮具、

箱包、小电器、饰品、美甲、化妆品、烟酒、个性服装、书店、礼品

店等，二层为人民商场超市、三层及以上是茶坊和商务写字间。

2) 经营情况：因为是德阳人流量最大的核心地段，商场人气旺盛，旺盛

的人气带来了大量的商机，商场内商家转手率低，但商家与商家之间

的竞争激烈，经营的重复业态占据很大比重，但强大的人流缓解了这

一劣势，整体经营较好。

3) 经营模式：除人民商场外没有专业的商业管理公司介入商业管理，都

是由业主自行管理。

4) 租金水平：一层平均月租金150元/㎡左右，二层平均月租金50元/㎡，

写字间平均月租金15元/㎡，按年收取，部分有递增。

5) 物业状况：无管理公司，一层商铺由商家自行管理。商场后面设有小

型停车场，用于在此办公的商家停车，以及人民商场的卸货场地，外

来车辆以此停车需收取停车费。

C. 小结

彩泉商圈未来的发展需要绵远商业步行街成形的驱动，才能使整个区域商业繁荣。而驱动的动力应该是来自于瑞麒·旌都银座、阳光摩尔和新洋洋百盛三大核心商业体的专业化运作和经营管理，以此为核心来带动整个区域内业态的丰富和经营的繁荣，也才与政府未来城市规划相符。

目前政府已经开始动工打造绵远商业步行街，这将使区域内的公共形象、设施配套、商业环境更加完善、基础越加成熟。但因为绵远街交通组织的重要性，改造成商 - 4 -

业步行街后，必将牺牲一些交通组织的流畅，车流无法很好的贯通，客流吸引不进来，这将影响未来商户的经营，因此，矛盾的解决需要开发商的努力、政府的规划改造以及入驻商家的共同努力。

(二) 文庙商圈

A. 商圈概要

1. 德阳的文

庙商业广

场，依附于

古老的文

庙而得名，

处于城市

商圈的极

核地段。周

围一直是

城市人口

的密集居住地，拥有旺盛的人气，特别是在文庙广场改造建设后，文庙广场成为了市民休闲娱乐的首选之地。川流不息也为周边的东方影都、盛高名店、庙街等带来了在量的商机。

2. 经营业态包括IT商场、中高端百货超市、商务会所、休闲娱乐（酒吧、茶坊）、

美容美发、部分商务写字间等。整体商业结构比重，休闲娱乐50%、购物40%、配套服务10%。

3. 经营情况：入驻业态以中、高档的居多，这大大提升了商圈的形象和品质，具

有相当强的竞争力、影响力和吸引力，加上商圈所处的城市核心地理位置，抢占了很大的消费者市场。然且在业种搭配比例略欠协调，以休闲娱乐或是高档服饰、精品、化妆美容店为主的经营业态限制了部分没有消费能力的人群，无形之中形成了一个有针对性的消费区域，到此消费的顾客有定点、定项、定式消费倾向，商圈内的商家相互竞争性小，可实现客户资源共享，促进了整个区域的经营利益最大化。

4. 商圈内人流动线：文庙商圈交通通畅，四通八达，可轻松实现人流的分流和聚

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留。在庙街和东方影都都设有收费停车区，但因为文庙广场地下停车场每次停车收费4元限时4小时，时间延长一小时加收停车费1元，因此很多车主不愿意将车停至此停车场。地面停车场停车位又比较紧缺，街道两边存在乱停车现在，原本就狭窄的街道被堵得水泄不通，一层商铺门口也成了消费者的临时停车场，严重影响一层商家的经营。

B. 商圈内主力店分析

1. 庙街

1) 总营业面积6000多平米，一层分为独立商铺，以女装（TT女装、铁

丝丹尔）、化妆品为主，二层为网吧（宇宙战线、茶楼咖啡（水木咖啡）美容美发、三层为茶楼、办公等，

2) 经营模式：只租不售，由开发商统一招商，对入驻商家和经营的项目

有要求。

3) 经营情况：一层经营的高档化妆品和女装消费客流不大，但客单高，

商家能持续经营；二层4家网吧，经营面积200-500㎡左右、水木咖啡经营面积400㎡左右、茶坊3家，经营面积200-400㎡左右，美容美发2家，营业面积在150㎡左右。目前整体入驻率约为60%，除茶坊咖啡经营相对较好外，其他都不景气，其中部分商家经营较为困难。

4) 租金水平：一层平均月租金50-80元/㎡，年递增10元；二层平均月租

金25-28元/，年递增3元；三层平均月租金25元/㎡，年递增2元。

5) 物业状况：物业费用在每平方2 .5元/月，按月缴纳。

2. 盛高名店

1) 总营业面积15000平米，一层经营服装（盛高名店服装城、采轩）、化

妆品（卓悦），二层为网吧（神奇网吧）、酒吧（夜上海）、咖啡茶楼（名典、云峰茶楼）、台球室等，三层为商务办公。

2) 经营模式：只租不售，由开发商统一招商管理，对商家经营的业种以

及经营的档次有一定要求。开发商对商家的后期维护管理较弱。

3) 经营情况：因为经营的项目均属中高档类别，消费人群少（比如一件

衣服、一双鞋、一个包都在千元或几千元以上，普通消费者根本承受不起）但消费单价高人愿意消费的，所以，盛高名店就成了德阳高端

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产品的代言人。

4) 租金水平：一层平均月租金70—120元/㎡，二层平均月租金30元/㎡

左右，三层平均月租金20元/㎡，租金为半年一付。

5) 物业状况：有商管公司入驻，物业收费在每平方2.5元/月，有独立给

排水的自摊，无独立给排水的均摊。

3. 东方影都

1)

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3)

4)

5)

C. 小结 营业面积6000余平米，负一层为数码产品，一层为服装（九牧王、虎都）、化妆品、装饰品，婚纱摄影（群麓摄影）；二层为咖啡西餐（布莱特咖啡西餐）、网吧（诺丁山网吧）、酒吧（空瓶子）等，三、四层为太平洋影城，五层为商务会所及装饰公司。 经营模式：由开发商自行成立的商管公司进行管理，投资买商铺的业主可将商铺交给商管公司招商管理也可自行招商经营。 经营情况：东方影都是由开发商进行规划管理的，前期的规划管理计划很好，全方面规划管理，投资者购买商铺也是交付商管公司管理，对入驻商家有严格要求，但是由于后期招商过程中商家入驻很少，开发商为尽快将商铺招商完成，大大降低了商铺租金标准和对商家的要求，很多低档次商家产品入驻，大大降低整个卖场的形象档次，特别是靠庙街的小商户，经营很困难，换手率高。 租金水平：负一层平均月租金50-80元/㎡，一层平均月租金50-100元/㎡，负一层、二层、三层、四层、五层均为商家买下商铺自营 物业状况：负一层为众商家买断并自己成立的物管公司，一层至五层为商场物管公司，其物管费用都为每平方米1.8元/月，公共区域的电费众商家平摊，水费按经营面积平摊。停车收费3元/次。

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文庙商圈业态丰富，经营定位中档偏上，迎合了部分有消费能力的客层。庙街、东方影都、文丰楼（盛高名店）三个商业物业是文庙商圈中的核心商业，但他们存在的问题也非常明显，庙街的商业管理不到位，致使其业态规划和定位不合理，商户入驻率低；盛高名店管理规范，运作成熟，经营档次高，锁定中高端消费人群，拔高了德阳的消费档次；东方影都以休闲娱乐业态居多，人气较旺，但商气不足。由此可见，若庙街的三足鼎力成形，形成公园式全功能休闲消费模块，这将对其他商业区域形成很强的竞争和冲击力。加之成熟便捷的交通，早就成了德阳市休闲购物的首选之处。

(三) 南街商业街

A. 商圈概要

1. 南街作为德阳的核心商业街区，集聚了大量人气，各种商业业态都有触及，每

天往来人数都在10多万人次以上，辐射区域可泛盖整个德阳城区，为这一区域的商家带来了无限商机，其在德阳的商业价值是不可替代的，其地理商业位置深入人心。

2. 业态构成：南街的商业业态组合是经过长时间的优胜劣汰自然形成的，业态丰

富，包括百货（洋洋百盛、国贸大厦）、服装（雷池服装、杰克琼斯、劲浪）、箱包（啄木鸟）、珠宝眼镜（发鑫珠宝、平价眼镜行）、鞋类（康耐、奥康、百姓鞋业）、药房（海王星辰）、书店（文轩）、化妆品等。主要经营在一层，部分二层，约占南

街商业比例的

80%。其次是餐

饮、娱乐、家俱、

配套务业，比如：

火锅（同心乐）、

西餐（德克士）、

茶坊咖啡（欧提

亚）、小吃、摄影、

美容美体、银行（建行）、俱乐部，主要分布在二、三层，部分一层，约占南街商业比例的20%。

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3. 强大的人流和旺盛商业氛围自然抬高该区域的租金价格，临街一层商铺平均月

租金100-240元/㎡，二层平均月租金40-60元/㎡，三层平均月租金20元/㎡左右。

4. 经营情况：南街现目前是德阳市商业氛围最浓、最成熟、人流量最大商业圈。

在此经营的知名品牌较多，经营面积多在200平米左右，大的有上千平米，一般都在50-100平米之间，且经营情况均较高，换手率低，即使是转让商铺，也有很大的益价空间。

B. 商圈内主力店分析

1. 劲浪体育

1) 底商，经营面积1000平方米左右，主要入驻商家有卡帕休闲装、杰克

琼斯、李林、耐特、阿迪达斯、彪马等，各品牌单店经营面积70平方

米至150平方米左右。平均月租金110元/㎡，每年5%递增，租金每

半年一付。

2) 经营模式：商铺租赁使用，由劲浪体育公司管理。统一营业时间，营

业员由各商家自行管理，没有统一着装工作服。

3) 经营情况：成熟的品牌加上规范化的运作，以及较好的经营位置，经

营自然较好，且在德阳中、青消费人群中的认可度高。

4) 物业状况：没有专业的物业管理公司管理，每半年连带商铺租金向劲

浪体育商管方缴纳管理费，水电费每月自行交付。

2. 雷池服装

1) 底商，经营面积100多平方米

2) 租金水平：240元㎡/月，每年递增4.5%

3) 经营模式：租赁、私营

4) 经营情况：高端品牌，质好、价高，经营较好。

5) 物业状况：从商铺经营面积来讲需求量不大，但是对商铺的地理位置、

商铺开间有较高的要求没有物业管理公司，主要交纳水电费、清洁费。

3. 平价眼镜行

1) 经营规模：二层商铺，经营面积500平方米左右。

2) 经营模式：购买自营

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3) 经营情况：平价眼镜行在眼镜行业里占有相当大地位，它主要依靠价

格来抢占市场，以低廉的价格来吸引更多的消费者。

4. 南华春天

1) 商业体量2万平方米，规划集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的时尚

MALL。具体划分为B1 大型超市、1F名媛绅士派、2F 瑞丽时尚派

3F个性潮人派、4F美食广场、5F都市生活馆、6F空中会所

2) 租金水平：一层平均月租金均价在270元/㎡左右，二层平均月租金均

价在150元/㎡左右，三层平均月租金均价在80元/㎡左右。

3) 经营模式：由摩尔商业管理公司进行统一营运管理，各楼层分割成独

立商铺销售和招租，目前正在加紧招商蓄客。

4) 物业状况：物业管理费3元/㎡/月，水电气费由物管每月收取。有地下

停车位170个，具体收费情况不明。

C. 小结

南街因其地理位置优越，整体商业氛围浓厚，人流量大，周边生活配套成熟，但因为地处老城区，街道狭窄，虽然进出街口较多，人流组织动向强，也能很好的分流与汇流，但是人流车流量大，导致交通拥挤，人车混流。加之小商小贩的占道经营，严重影响了南街整体的形象，后续可提升和发展的空间已经不大。

(四) 旌东片区

A. 商圈概要

1. 德阳旌东商圈处于德阳城市“三纵一横”的交通枢纽核心、河东区域的中心地

带，黄河片区、

嘉信茂广场、

盛唐摩尔等几

大版块将旌东

片区的商业正

在催化成熟。

嘉信茂、沃尔

玛、世纪联华

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等国际、国内内知名大型零售连锁企业纷纷入驻，既填补了这一区域内商业配套设施缺乏的空白，又与该区域的行政办公区及综合广场遥相呼应，为周边2公里内多个高档社区的业主提供了综合性的配套服务，逐渐凸现德阳市城市副中心的魅力，成为德阳市城市规划建设的又一大亮点。

2. 该区域经营业态以百货、超市、餐饮、咖啡茶坊、娱乐休闲等为主，商圈覆盖

范围广。

3. 租金水平：该区域月平均租金15-60元/㎡左右，嘉信茂广场、盛唐摩尔广场租

金较高，约在平均月租金在60-140元/㎡。

B. 商圈内主力店分析

1. 嘉信茂广场

1) 嘉信茂购物广场共四层，分为嘉信茂百货和沃尔玛超市两部分，一至

三层为营业卖场，三层部分和四层为停车场。上、下楼层设有自动坡

梯。

2) 嘉信茂百货经营面积约17000平米，主要为广场一层全部，二、三层

部分，经营的品类为一层时尚精品服饰（杰克琼斯、Only等）、珠宝

眼镜（发鑫珠宝、暴龙等）、品牌皮鞋箱包、化妆品、美容美发、餐饮

（味千拉面、肯德基等）；二层经营运动服饰（耐克、阿迪达斯等）；

三层沃尔玛超市；四层为停车场。

3) 沃尔玛主要经营超市，面积面积16000平米左右，位于二层和三层，

经营品种达

两万多种。超

市入口设在

三层，出口设

在二层。超市

出入口均有

单店或柜台

式的经营租

赁户，主要经

营箱包、礼品、饰品等。

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4) 经营模式：由商业管理公司统一招商管理，运作规范，商业景观和氛

围好。

5) 租金水平：一层平均平均月租金100-140元/㎡，二层平均平均月租金

60—70㎡，沃尔玛商业部分为买断自营，超市入口处的花车租金在2000-3000元/月，租金都为半年一付，并需要交纳经营保证金。

6) 经营情况：嘉信茂广场自8月28日开街以来，因其体量大，经营品类

丰富，前来消费的人群在不断地引导下已经开始逐步增多，特别是晚间和双休日期间。

7) 物业状况：嘉信茂购物广场由专业的商管公司管理，物业管理费3.5

元/㎡/月，没有设置给排水的商铺每月水费按商铺面积平摊，公共区域电费按所有商铺面积平摊，每月由物管代收。沃尔玛为消费者提供两小时免费停车，超时收取停车费5元/次，非购物停车10元/次。嘉信茂购物广场没有为消费者提供免费停车，停车收费10元/次，限白天，晚上另行收费。其他自行车、电动车、摩托车停商场外非机动停车场，按0.5元、1元、2元收费，停车时间早上9：00——晚上22：00。

8) 营业时间：夏天早上9：30—晚上22：00；冬天早上9：00—晚上21：

00。各商铺店招灯箱要求夏天19：00—22：00，冬天18：00—21：00必须亮灯。

2. 盛唐摩尔

1) 盛唐摩尔占地2万平米（40亩），总建筑面积约为4.3万平米。包含了

大型超市（世纪联华）、家电、步行街、快餐、中餐、茶坊、娱乐、健身会馆、家俱等多种业态。商场主力店有：上海世纪联华超市，其占地约12000平米；香港美高美国际娱乐会所，其占地约12000平米；苏宁电器，其占地约4000平米。

2) 经营品类：一层经营电器（苏宁电器）服饰（ITAT国际会员服装店）

饰品（宝岛眼镜）餐饮（德克士）美容（柔婷国际美容连锁）办公（农业银行）等；二层经营超市（世纪联华超市）三层经营娱乐（美高美国际娱乐会所）

3) 经营情况：盛唐摩尔旌东片区又一个大型购物中心，在立项之初并未

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被认同和看好，但经过5年多时间的运作、经管和管理，通过引入品

牌和主力商家入驻（世纪联华、苏宁电器），以此建立磁力点，吸引了

很多有实力的商家入驻，支撑起了购物中心持续经营，作为周边生活

区的配套，服务功能越来越明显。

4) 经营模式：由商管公司统一管理运营。

5) 租金水平：一层入口处与楼梯口商铺平均月租金90-120元/㎡，内店平

均月租金70元/㎡左右。

6) 物业状况：有专门的物业管理公司，管理费用为每平米4元/月，水电

气按商业收费标准由物管每月收取，有免费停车位200多个。

C. 小结

随着房地产市场的持续升温，许多高品质楼盘如雨后春笋拔地而起，有40多个高尚住宅，政府职能部门及家属区所在地，庞大的购房人群入驻，为满足这部分的日常消费需求，加快催生了旌东片区德阳新商业圈的形成，以嘉信茂广场和盛唐摩尔购物主战场广场为代表的一站式消费基地，加之中高档餐饮酒店（君临天下、莱特花园、晶熙大酒店等）、休闲娱乐（凯乐迪、水晶V8、橄榄树）的不断增多和繁荣，以及快速便捷的交通，使该区域已经成为德阳城市几大副商业中心。

八、 结论：

通过对几大商业圈的调查分析，我们得出：

(一) 租金差异

在不同区位、不同地段、不同楼层的商铺租金价格有很大差异。传统老街——南街底商平均月租金最高可达到260元/㎡左右，平均月租金都在140元/㎡左右，其次和嘉信茂广场和文峰楼的盛高名店平均月租金都在120元/㎡左右。在业态中，经营珠宝眼镜、高档服装等业态平均月租金是最高的，如南街的雷池服装月租金在240元/㎡，其次高档皮具、化妆品等。

一层、二层的租金价差，临街商铺如南街、凉山街月租金价差最大在50-100元/㎡，所以许多休闲业态原意承租二楼或三楼从事经营。大型卖场月租金价差最大在50元/㎡左右。有序管理的商业物业楼层月租金差距基本不大。

百货卖场是以销售业额扣点获利，不同业态、不同品类扣点数不一样，价值越高、 - 13 -

利润空间越大，扣点越高。

附：月租金对比表

单位：元/元/㎡（平均租金）

(二) 业态规划

另外，凡事经营较好的商家或卖场，都有一个共同之处，都有规范的管理，同时都有引入了主力店或品牌店作为支撑，如：德阳商务大厦引入人民商超在二层经营、文峰楼有盛高名店、东方影响有太平洋影城，嘉信茂购物广场除了百货外，二、三层还有沃尔玛大型超市??。并且各业态布置上都照顾各业态间的相互正向影响，有利于消费人群能够自下而上，贯通整个经营区内的客流，实现销售机会的最大化。

因此，针对本项目的业态规划和定位，应借鉴已经成形的专业卖场的成熟经验。坚持营造舒适的购物空间，组织方便流畅的动线，合理的业态搭配，才能使本项目的经营得以为续，所担当的功能角色得以体现。

(三) 物业管理策略

品质商业物业的管理，不单单只是收取费用，而且为商家、为顾客提供便利和服务，而开放式商业体直接面临的难点就是物业困难，比如车流动线、车辆停放管理，本项目因为绵远街打造成商业步行街，将使入驻小区的居民，以及来此消费顾客的行车和停车面对很大阻碍。

(四) 业态的物业要求

不同的业态对物业有不同的要求，比如地段、楼层、经营面积、配套等。通过调查我们发现，经营服装、化妆品、箱包类的业态，必须要口岸好，开间大，进深小、方正的物业，并多选择在一层，而经营咖啡茶坊等业态的商家，因其需要的经营面积大，承受的租金压力大，因而愿意选择二层或二层以上的物业，同时需要配备一定数量的停车位；经营高档餐饮、娱乐等业态，则需要交通方便、配套成熟（给排水、排 - 14 -

烟等）的商业物业。除此之外，经营高端类的酒吧、咖啡、茶坊除对物业本身析要求外，更对外围环境、停车位等有更高的要求。经营百货、连锁卖场类的商品，则对上、下楼的交通、物业形态、单层面积、柱距，层高等都有严格的选择，同时，租金的影响也较大。

(五) 德阳消费潜力

我们通过查找德阳从03年至08年的相关经济数据，并从中进行了分析： 附一：全市城镇居民家庭基本情况

附二：全市主要业态销售额情况（万元）

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附三：

1. 20xx年全年实现地区生产总值695.04亿元，同比增长1.0%，其中第三产业实

现增加值182.2亿元，同比增长3%，全年全社会消费品零售总额200.5亿元，比上年增长3.8％，其中市的零售额90.1亿元，增长0.1％；零售业124.3亿元，增长3.2％；住宿和餐饮业零售额43.1亿元，下降1.3％；

2. 20xx年全年城镇居民人均可支配收入12640元，增长9.1％。其中工资性收入

和经营性收入分别增长8.2%和0.8%。人均消费性支出9904元，增长7.9％。其中：食品消费支出增长7.9%，食品消费支出占生活消费性支出的比重为40.5%。家庭设备用品及服务支出增长1.5%；医疗保健消费支出增长16.7％；交通通讯消费支出增长21.6%；教育文化娱乐服务消费支出下降4.6％。 通过以上数据我们可以看出，作为重工业基地，二重、东电、东汽的强力撑，德阳人均收入增速很快，消费能力的提升，使人们更愿意加大对生活必须品以外的投入，比如服装鞋帽、文化娱乐、化妆品类等。加之地震过后，东汽厂全部迁至德阳，以及德阳百万人口城市建设的目标，未来的消费潜力将更加巨大，消费能力将更加强劲。

(六) 未来3-5年德阳商业发展格局

按德阳城市规划目标设定，百万人口带来的商业机会将非常多，因为随着城市人口的不断递增，所需求的商业配套也将与之匹配，才能满足人口增长的需求。彩泉商业区内的洋洋百盛新店、阳光摩尔、瑞麒·旌都银座、凯旋国际将构成新的、主要的商业圈；黄河片区以万兴花园和福康黄金海岸将构成以餐饮、休闲业态的消费区；盛唐摩尔与临近的富丽名城和尚东上城，加上嘉信茂商场，将成为旌东片区核心消费带、德阳副商业中心，将对文庙主商圈产生一定的影响。

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