上海商业街市调报告

黄浦区：世界一流高档消费区

——加快打造世界一流高档消费区。结合外滩地区现代服务业的规划发展，黄浦区将在外滩沿线加紧引进国际商业、餐饮业以及休闲娱乐业的顶级品牌。重点推进外滩南段（九江路至延安路）金融贸易区的配套优化。拓展餐饮、休闲功能，引进国际顶级商业品牌、知名风味餐饮和特色休闲吧座。

——继续推进国际一流南京路建设。重点抓住世茂国际广场和即将建成开业的新世界综合消费圈，全力推进打造规模最大、功能最全、影响力最广的南京路西藏路商圈。

——深度开发豫园旅游文化商业城。根据建设传统民俗型多功能街区的核心定位，结合老城厢历史风貌的整体保护和开发，进行商业结构调整，促进商旅文联动，深化功能拓展。 ——重点建设北京路等主要专业特色街区。调整和加快提升专业特色街的经营结构和整体能级，引导和形成一批适合现代消费趋势的专业特色商街。重点推进北京路“国际装备制造业服务贸易区”调整改造建设。配合推进福州路文化街的调整开发，健全图书出版、文化用品经营，开发引进音像、动漫项目。

卢湾区：建设“一圈”、“两中心”

——淮海中路商圈：未来1～2年内，淮海中路不再新增大体量的商业面积，进一步推进结构调整，形成以中高档精品百货、品牌专卖等为主的时尚商业功能；以影视文化、各式餐饮、综合娱乐等为主的休闲服务功能；以商务办公、会议展览等为主的商务中介功能；以人文景观、展示博览、宾馆服务等为主的都市旅游功能；以表演艺术、影视传播、服装设计、科技服务等为主的科学艺术功能；

——打浦桥商圈：形成中心城区独特的集商业商务、现代居住两大功能于一体的“都市商住区”格局。打浦桥地区中档商务资源充足，依托优越的区位、便利的交通，与淮海中路国际商务区错位互补，共同支撑卢湾区现代服务业的发展，同时对周边地区形成一定的集聚和辐射。抓住中国入世商业零售业等服务业即将全面开放、上海筹备20xx年世博会及区域南部滨江世博地区开发启动等历史性机遇，充分依托打浦桥地区区位交通和原有、新建商业商务资源等优势，全力构筑区域性商业商务和综合服务功能集聚的载体与平台，将打浦桥地区建设成为“两大中心”，即以集聚中外资、海内外大中型企业总部和区域总部，地区性采购中心、销售中心、营销中心、品牌代理中心，以及腹地产业链关联企业为主，成为区域商务中心；以集聚社区生活服务、商务配套服务、城市综合服务为主，成为上海区域性商业中心。

静安区：完善各项商业功能

——南京西路商圈

梅龙镇广场：内有伊势丹百货商场、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际高、中档品牌专卖店；

中信泰富广场：内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店，底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店，二、三楼有Sprit上海最大的旗舰店及美亚音响旗舰店，四楼有著名的金钱豹餐饮总汇；

恒隆广场：内有国际著名品牌专卖店140多家。其中汇聚了已进入上海市场的国际顶级、一线品牌的70%，均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等； 久百城市广场：集聚了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上，其中一批一线品牌首次登陆国内和上海，并日渐得到国内外高端消费群的认可；

金鹰国际购物中心：为南京西路商圈规模最大、品类最为齐全的单体百货之一。 ——曹家渡商圈

曹家渡商圈以静安为主，已开业的有开开商城和沪西一百等大型商厦，目前商圈内有著名的餐饮王朝酒家、席家花园、知味馆等，娱乐休闲业有天上人间夜总会、智慧泉桑拿浴室、千子莲足浴等。

未来曹家渡商圈商业以服务本地区居民和周边居民为主，提供便捷服务与购物。 徐汇区：中心商业、社区商业齐头并进

——中心商业布局：“一圈一城三街”

徐家汇商业中心：总营业面积达45万平方米以上，20xx年商圈内销售额达到47.84亿元。

龙华旅游城：有乐购大卖场等商业设施7万平方米，依托区域内龙华寺、龙华塔等深厚的佛教文化底蕴以及周边一大批新建的楼盘住宅，同时结合旅游，区域内已开始集聚人气，区域商业将有新的发展和提升。

三街：（1）衡山路娱乐休闲特色街。主要为娱乐休闲、咖啡酒吧、酒店宾馆、美容健身等。（2）宜山路建材家居特色街。今年将对宜山路建材街的原有功能进一步改造提升，积极发展家居设计、装饰艺术展示、有关装饰装潢业务及产品方面的咨询、信息发布等。（3）淮海中路（徐汇段）服饰百货街。有美美百货公司和襄阳服饰市场等商业设施。

——社区商业布局、趋势：

新建完善4个区域商业中心：龙华旅游商业中心、铁路南站地区商业中心、田林-漕河泾地区会展旅游商业中心和华泾商业中心；新建8个邻里（居住区）商业中心以及近万个街坊商业网点。

闸北区：

七浦路服饰街、洛川东路休闲美食街、青云路眼镜街、天目西路不夜城商务购物休闲街等社区商业特色街已经成型，并在社区居民和中外客商中有了一定的知名度。

闸北区还对社区商业中心进行了重新规划。除调整完善已建成的永和、大宁、彭浦三个社区商业中心外，本区还规划新建天目、灵石、中兴三个社区商业中心，这三个商业中心将融购物、餐饮、休闲、娱乐、服务于一体，预计可容纳人口5万至7万人，建设规模达2.5万至3万平方米。

在这些社区商业中心综合服务中，涵盖了居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务、废品回收等基本生活需求。商业中心选址的原则基本为距居民区数百米的本社区范围，目前已先后建成包括临汾路、延长中路、中华新路、阳成路、运城路等在内的综合服务街。届时，闸北区域内80多万居民得到便利。

杨浦区：

五角场商圈的５条马路被赋予了不同个性：淞沪路为科技文化街；翔殷路为专卖店一条街；黄兴路因汇集了大润发、百安居等大卖场，被定为卖场街；四平路在已有宏通海鲜城、白玉兰宾馆的基础上，将发展为休闲美食街；邯郸路将依托复旦大学、杨浦科技孵化基地发展为信息街。

控江路商业街区为如今控江路的西段（鞍山路——江浦路）为著名的区级商业中心，江浦路控江路坐落着上海的三甲医院——新华医院，控江路内环外黄兴路－双阳路段则有杨浦大剧院、华联吉买盛。好饰家。控江路北侧有长白、延吉、控江、凤城、鞍山等五大新村，串联起和平公园、杨浦公园和内江公园等三处绿地，东段还有百年名校上海理工大学（原沪江大学）。

虹口区：

四川北路是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。 她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化"平民商业大街"、"上海四川路，中华名品街"。 改建后的四川北

路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。 四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称"四街一场"。 四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。

长宁区：

，“中山公园商业圈”、“环虹桥商业圈”将出现在上海西区。7个商业项目分别为新虹桥上海城、新世界百货新宁购物中心、友谊购物中心、万都商业中心、圣约翰商场、新锦江商厦和中山公园地面与轨道交通换乘中心（长宁商城），其中新宁购物中心今年元月部分试营业，3月末全面开业。新虹桥上海城今年5月初也将开业，圣约翰商场与新锦江商厦正在进行内装修，年内都将相继开业。，中山公园换乘中心（长宁商城）使中山公园地区真正成为地域性的商业中心，每天将有30～40万出行换乘人流在此光顾，

普陀区：

真北路商业街区有绿洲中环中心、百联中环购物广场、百联中环生活广场、新伟商贸城、新长征商务大厦、新长征中环大厦、农工商118广场、金沙商务广场，加上上海胜益商务中心。

宝山区：

西城区的商业中心则有两处。一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右。庙行通河社区商业中心拥有两部分，一是由共康商业街、长临路、共和新路、共江路口节点商业设施，及规划中的长江西路延伸段商业休闲街组成，标志性商业业态主要有家乐福超市卖场、好美家建材卖场、大康度假城、共康服饰城、4家4S汽车销售店等；二是位于通河路商业街及周边长江路、呼玛路、共江路区域，标志型商业业态有华联吉买盛大型综合卖场，通河、虎林沿街商业等，规划使长江西路、虎林路、通河路、呼玛路、共江路连成一体。高境商业中心由殷高西路商业街，殷高西路南、江杨南路节点景瑞天际城商业项目、殷高西路北长江国际商贸中心，以及吉浦路、三门路节点乐购大型超市等组成。

浦东新区：

陆家嘴地区相继建成了众多的商务楼和标志性建筑物，一个国际化大都市形象在此逐渐显现。为与这一地区的形象相匹配，以新上海商业城、正大广场为核心的集购物、休闲、餐饮、娱乐的市级商业区基本形成，随着旅游、会展与商务办公功能的不断完善，她不仅成为浦东居民购物、休闲好去处，而且还吸引了众多的国内外顾客。

随着浦东城市建设进程的推进，继潍坊、金杨、花木等聚住区之后，沪东、昌里和一些集镇地区相继形成了30万左右人口规模的集中居住区域，在这些地区原有商业设施的基础上，引导商家到此开设主题百货店、大卖场、超市等各类零售商店，从而形成区域性商业中心。浦东西南角的昌里地区是一个老城区，在上世纪80年代初人口就相对集中。在浦东开发开放中，一些新型的住宅小区拔地而起，人口不断增多，购买力也逐年上升。除了昌里路商业街、浦东商场等一些原有的商家企业外，易初莲化、好又多量贩、家得利大卖场、华联吉买盛四大主力卖场相继落户，服务周边上钢街道、南码头街道的30万人口；沪东地区是一个新型的居住地址，在这里传统与现代居住环境相互交融，辐射沪东街道、浦兴街道、金

洋街道共25万人口。去年一年里易初莲花、文峰购物中心和好到家装饰城相中这一地区，使其商业布局更趋合理。

闵行区：

高速铁七宝新客站节点区域，闵行规划范围东至中春路、南至中谊路、西至区界、北至沪青平公路，用地面积约为1.5平方公里。

规划功能定位布置交通枢纽区、商业旅馆业综合服务区、会展区、文化娱乐区、科技文化工作区和居住区等不同功能与层次。综合服务区内重点布置现代商务办公、高档酒店宾馆、休闲健身娱乐、品牌精品专卖及商业步行街等商旅结合具有代表新城特色、时代特征的标志性项目，并合理布置区域内不同层次的商业服务业的配套。沪闵路南方百联购物中心节点区域（原梅陇地区商业中心）。规划范围东至万源路、南至淀浦河、西至虹梅南路、北至古美西路。以现有的南方百联购物中心、南方大酒店、锦江乐园等为主。吴中路虹梅路节点区域（原虹桥地区商业中心）：发挥主城区的区位优势，以现代城市人文景观、建筑风格、时尚商品、商务楼宇进一步集聚人流，商流。

青浦区：

赵巷市郊商业商务集聚区建设已呈规模。奥特莱斯品牌直销广场经营状况良好。吉盛伟邦绿地国际家具村自20xx年10月开业以来，已有152家国内外家具企业入驻，经营品牌300多个。青浦新城商贸圈建设也有新发展，百联桥梓湾购物中心等商业中心人气旺盛，消费增长保持上升势头，全年实现销售额3.7亿元。凯特利广场苏宁电器店开张营业，人流如潮；集购物、餐饮、娱乐和商务为一体的一站式购物中心――港隆广场也已建成，正式对外招商营业。

松江区：

新浜郊外商业商务区：位于新浜镇沪杭高速公路收费站东侧区域，规划总建筑面积约10万平米，首期规划商业建筑面积约6万平方米。规划引进奥特莱斯品牌折扣店，九亭郊外商业商务区：位于轨道交通9号线九亭站点区域以及周边区域，商业商务建筑面积约20万平米，是依托城市轨道交通枢纽，集交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、休闲旅游、社区服务为一体的郊外商务商业区。主要由核心商业区和综合商务区组成。松江新城郊外商业商务区：位于松江客运枢纽站及周边1平方公里的核心区域，包括嘉松公路以东，旗天路以南，松江区行政中心和轨道9号线松江站周边区域。以松江新客运中心新建大型商业商务设施为载体，集文化教育、研发科技、商务服务、现代商业、会展博览、旅游居住等多种功能，主要包括客运中心、购物中心、周边商务楼群和高级酒店、公寓、停车场等多个功能区。 奉贤区：

奉贤南桥购物广场。

金山区：

有瑞鑫百货、石化百货、农工商大卖场、华联、联华超市、卜蜂莲花、乐购、国美电器、永乐家电、苏宁电器等一批大型商业设施和购物场所。临海而建的世安海升大酒店、修葺一新的金山宾馆，上海总工会投资的海鸥大厦，还有已经装修完毕的金山滨海皇冠大酒店（城市沙滩旁）为居家购物、商贸洽谈和休闲娱乐提供便利场所。 嘉定区：

嘉定城中心商业街。

崇明县：

崇明南门轮渡站上来后就是崇明八一路商业步行街.

 

第二篇：上海新塘桥广场项目市调报告

上海新塘桥广场项目市调报告-市调报告

一、 商业调查

鉴于本案业态布局的确定、商铺租售价的市场判断及各相关业态、业种招商引租的需要，我们进行了为期一周的浦东商业供应调研，分别对项目周边商业、临近本案的大型商业中心“新上海商业城”以及周边住宅中的会所商业进行了实地调研，对他们的业种购成、业态布局以及商铺的租售价格作了详实的统计，同时对他们的经营状况也作了深入了解。以下就主要业种和经营管理模式做一简明阐述。

此次调研的商业业种有：

A. 零售业：百货店、大卖场、超市、便利店、专业市场、专卖店等；

B. 餐饮业：大型酒店、风味美食店、休闲小吃店、连锁快餐店等；

C. 文化休闲娱乐业：迪厅、茶坊、酒吧、美容美发、健身中心等；

D. 服务业：房屋中介、冲印、银行等。

以下根据各类不同的业种分别加以讨论。

2.1塘桥地区商业

目前周边商业的业种主要有

A. 零售业：大卖场、超市、便利店、专业店、服装/鞋帽专卖店等；

B. 餐饮类：中小型酒店/饭店、火锅、快餐、风味小吃；

C. 文化娱乐休闲：美容美发、茶坊、棋牌、书店；

D. 服务类：房屋中介、冲印、银行

A. 零售业类

? 大卖场

大卖场所追求的是居家生活用品的一站式消费，其特性是经营规模超大及商品的选择面广。浦东新区目前人均GDP已略高于上海平均数，是改革开放的前沿，经济规模迅速增长、人口不断导入，人民收入不断提高，为大卖场的快速发展奠定了基础。根据去年的统计数据，浦东8家大卖场销售额达到近25亿元，同比增长超过60%，占全市大卖场销售额的1/5强。平均每家大卖场的日销售额能达到90多万元，节日期间销售好的甚至高达500万元。而大卖场大多建在内环线边靠近居民区，居民区人口一般20－30万左右。 此次调研主要考察了位于浦建路杨高路的易初莲花超市，由于其规模大、经营时间久，已拥有了相当的知名度，他作为浦东最早的大型综合卖场，其目前已形成的对周边数公里范围内的居民购物消费习惯的影响力，有目共睹。其产生的商业聚集效应及市场知名度远非周边其它商业项目所能比拟。所以对其经营业种、人流量及人均消费额的调查旨在为本项

目的业种定位提供一定的参考，避免其现有的竞争影响。在本案的业种配比及业态布局中，势必考虑到与之形成互补。

易初莲花的主力业种分布如下：

地下层：大型停车库（免费）、烟酒专卖店（小面积）

地上一层：休闲食品、时鲜水果、饮料、菜物、乳制品、调味品、生活用品、家电 二层：西南区——

以休闲快餐类（包括吉时客、麦当劳、上海风味小吃）和儿童娱乐区（奇乐儿）为主，辅有面积较小的上图书店、眼镜店。

东北区——

普通体育用品、彩电专卖区、中低档休闲服装区、文化用品、儿童玩具、日用化妆品等。

人流量及消费金额:

通过现场的抽样调查测算，商场入口处的人流量平均每小时应1000-1500人次，人均消费金额约在80-100元/次，且多数顾客均为经常性来此购物的消费者。客源组成中以周边居民为主，但也有数公里以外的外区域客源。

对本项目的启示:

易初莲花作为一个以家庭日常生活用品为主营业种的大型卖场，其业已形成的市场影响力和商业效应决定了本项目在业种引进上应充分考虑到其对本项目构成的潜在竞争威胁。其固有的优势在于日常生活用品的经营上，而在休闲购物方面，无论是现有的业种分布及市场号召力均难体现出优势。所以选择符合项目商业形态的业种布局，走差异化的商业经营定位将直接避开其对本项目的竞争冲击力。

? 超市、便利店

连锁超市以及便利店以其分布面广、布点多等多种特性已成为现在居民的主要消费场所，是社区商业不可或缺的商业业态，特别是在近几年，由于其便利及崭新的购物方式已在各大城市中蓬勃发展，超市便利店的普及面似乎已成为衡量一个城市都市化程度的标准之一。

便利店：

便利店最早于19xx年出现在美国，我国内地便利店起步较晚，19xx年1月上海牛奶公司开设的可的食品便利店，华联罗森便利店为中国第一批出现的便利店，而目前尚处于起步阶段。可的便利店、华联罗森便利店、联华便利店、等是一批较有实力的便利连锁店，其中可的便利店20xx年已经拥有260家门店，销售额达到42700万元。

应该说目前出现的24小时连锁便利店和以前粮油系统改造后以便民、利民、为民为宗旨的便民店有本质的不同。在一些经济比较发达的国家，便利店最初发挥着附近单身居民的大冰箱的功能，但经过几十年发展便利店利用其网络优势服务范畴已经有很大的延伸。还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视，甚至包括快递费、国际通讯费的收取，对附近居民切实起到了便利的作用。

便利店的商圈范围应该不超过500米，主要顾客5－7分钟步行就能到达店面。他最主要的特点就是便利，便利性作为企业一种无形商品，是企业利润的主要源泉，因此便利店销售的商品比一般超市要贵一些，毛利通常能达到40%以上，远远超出了一般超市的水平。 中型超市：

中型超市的定位比较难于满足顾客需求。市民通常在中型超市中选购的商品与大卖场十分相近，因此希望中型超市能够提供像大卖场一样多的商品种类和服务，能够较为方便地选购到所需的食品、日常用品、家用电器、化妆品、服饰和办公用品。周边中型超市仅顶顶鲜一家，似乎众多商家都认为易初莲花的存在使中型超市失去了生命力。但从顶顶鲜的经营情况来看，由于易初莲花离居民区还有一段距离，同时众多便利店的商品线路也比较狭窄，所以它的客流量还是比较稳定。

结论：就本案的地理位置结合周边小区以及超市便利店的分布情况，在本项目内设置一定面积的日用品超市非常有必要。

? 专业店

一般大型专业店在营业面积在3000平方米以上，目前浦建路沿线有两家专业店，分别是为位于浦建路、南泉路的春申江家具城以及位于浦建路近杨高路的永乐家电城。这两家都是在该行业中经营时间较长同时都拥有一定知名的专业店，在他们各自的领域中都拥有了一定的品牌知名度。此类专业店都拥有相当的规模效应，有很多都可达成免费送货上门、免费班车等多种服务项目，显现出其规模性的优势。

将专业店的调查范围扩大，周边还有苏宁、国美等众多知名的家电商业，而东方路又被称为家具一条街，对于塘桥社区来讲，家电和家具行业的商业供应显然已相当充足，所以，在本案的业种构成中，对于此类商品比例的设置应尽量减少或者与他们产生较大的差异。由此可见家电、家具类商业，显然不能成为本案的主力业种。

同时就专业店这种业态来讲，多数专业店需要充足的停车位，如家电、家具、建材等，而这一点是本案所无法提供的，因此就本案而言，不适合发展专业店。

而这些商业对本案有一定借鉴意义的是他们的租金情况，以春申江家具城为例，1楼8元/平方米?天、2楼6元/平方米?天、3楼4元/平方米?天。从它的租金情况来看，已可以支撑平均15000元/平方米左右的售价。同时从区域商铺的供求失衡比例来看，价格还有一定的上涨空间，但是总价控制尤为重要，也就是说商铺面积一定要控制得当。

? 其他零售商业

其它零售商业主要业态以沿街商铺为主，个体私营商户承租此类商铺。主要业种为服装鞋帽、音像制品、医药商店、食品、面包房、鲜花、绸布店等，各业主自负盈亏，灵活的商业机制以及充足的人流量，使此类商业经营情况颇好。

他们主要分布在兰村路、南泉路等路幅较窄，居民新村密集的地带。物业形态主要为住宅破墙改建，因此店面条件较差。但面积较小。主力面积在20平方米左右。这种沿街的小商铺显然受到商户的极大欢迎，由于面积较小，虽然单位租金较高，但每月的租金总额却并不是很高，是他们所乐于接受的。目前沿街店面座无虚席，可见经营情况甚是让他们满意。可见，沿街商铺在外观陈旧，装修简单，经营品种扎乱，产品档次不高的情况下，由

于单位面积较小，平均租金可达到8—14元/平方米天

而从商业环境来看，现有沿街商铺一般都为无品牌、档次较低的商业，它主要通过人流量的支撑，但本案的建筑形态是垂直的购物中心式的建筑，一般店面都以店中店的形式出现在内部，因此他与沿街店面的人流量自然是无法比拟的。所以，在招商过程中，应选择有品牌或有一定知名度的连锁商业入驻其中，以带动人流的进入式消费。而沿街或人流较多的位置，可选择随意性消费比较强的商业。

综上所述，在招商过程种，注重品牌的引进和单位面积的控制，有利于聚集本案的商业人气，提升单位面积的商业价值。

周边各路段租金/售价一览表：

道路 商铺租赁价格（元/平方米?天） 售价（元/平方米） 面积（平方米） 特点

贵龙园底商 浦建路（近易初莲花） 10（大面积）

14（小面积） 20000（底层） 40-300 住宅底商，临近易初莲花，人流量大

兰村路、南泉路 11（小面积）

8—10（大面积） —— 12（实用面积）

15-25（实用面积） 多用住宅房改建，物业条件差，

浦东南路、宁阳路 7—8 12000 —— 集中在宁阳路周边，主要吸引浦东南路以西的客源以及目前南浦城内的客源。

东方城市花园 东方路（近北园路） —— 15000（1-3层均价） 300（共三层，煤层100平方米） 中高档住宅区裙房，物业品质较高

雍江新座 浦明路、唐桥路 —— 12000 —— ——

区域零售商业一览表

南泉路

序号 店名 业种 面积㎡

1 21世纪 便利店 50

2 好德 便利店 100

3 音像店 音像店 20

4 三枪内衣 服饰 40

5 大众好面包店 面包店 10

6 金浦鞋业、音像 鞋业、音像 50

7 可的 便利店 60

8 南鹏鞋业、花店 鞋业、花店 60

9 南厦文化用品 文化用品 10

10 协大洋绸布店 绸布店 100

11 华祯食品店 食品 50

12 显康鞋业 鞋业 60

13 新桥食品 面包店 40

14 红星眼镜 眼镜 100 15 喜士多 便利店 70 16 南泉参药店 药店 80 17 家家乐 便利店 100 18 好德 便利店 20

19 东方眼镜 眼镜 70 20 顶顶鲜 超市 500 21 蓝村日用品市场 22 香特莉西饼 面包店 20

蓝村路

1 服饰店 服装

2 罗森 便利店 70

3 卡连娜西饼 西点 20 4 好德 便利店 70

5 老同盛 南北货 80 6 三枪专卖 服装

7 21世纪 便利店 40

8 乐字号面包房 面包房 60 9 老凤祥银楼 银楼 80 10 可的 便利店 70

11 美亚音像 音像制品 40 宁阳路

1 好德 便利店 60

2 同春国药店 药店 60 3 家家乐超市 超市 90 4 罗森 便利店 80

塘桥渡口

1 老同盛 南北货

2 良友 便利店 60

3 美亚音像连锁店 音像制品 30 4 童氏大药房 药房 90 5 新亚大包 餐饮

茂兴路

1 家家乐 超市

2 农工商超市 超市 200

B. 餐饮类

塘桥地区商业中，餐饮业的所占比重较大，大约占到30—40%左右。而兰村路火锅一条街的美名也已名声在外。结合此次调研，我们发现该地区的餐饮业的特点主要有： ? 以中小型规模为主，大型餐饮较少。

? 大众消费为主，有档次、有品牌的餐饮颇少。

? 火锅所占比重较大，其他类型餐饮为辅的形式。

? 经营情况普遍较好，且非常稳定，较少有易主的餐饮店。

? 建筑物业自然形成，条件较差。

? 餐饮店的面积相对其他业种店面面积要大，故租金比较便宜。

? 客源还是以周边住宅区中居民为主，外来客源较少。

形成以上特征的原因主要取决于周边居民的消费能力，塘桥是上海老新村的聚集地，消费水平有限，而此地居民形成的习惯是如果有更高层次的需求，他们一般就会到新上海商业城商圈消费，因此，需要引导客户的某些的消费习惯，以吸引部分中档餐饮消费的回归。

区域餐饮业一览表

南泉路

序号 店名 业种 面积㎡

1 广源饭店 餐饮（杭帮） 1-2楼200

2 美食来小吃 餐饮 120

3 小米多 餐饮 80

4 莫狮莫堡 快餐 40

5 南春饭店 餐饮 80

6 振鼎鸡 餐饮 200

7 麦多小炒面店 餐饮 100

蓝村路

1 上防火锅酒楼 餐饮

2 如花酒家 餐饮 1F+2F

3 小蒙羊火锅 餐饮

4 比大营PIZZA 餐饮 80

5 五芳斋 餐饮 120

6 陌生人火锅店 餐饮 1F+2F（400）

7 图门串烤 餐饮 40

8 四季旺 餐饮

9 惠顺酒楼 餐饮

10 胡乔火锅 餐饮 300

11 扬州人家 餐饮 70

12 莱汤香 餐饮 100

13 新亚大包 餐饮 200

14 天天晓酒楼 餐饮

15 上防（老店） 餐饮

16 21世纪 餐饮 120

17 莱春香辣蟹火锅城 餐饮 120

19 老凤祥酒楼 餐饮 1F+2F

20 小重庆酒店 餐饮 1F+2F

21 胡乔火锅 餐饮 120

浦东南路

1 吴越人家 餐饮 40

宁阳路

1 小浦东鸡粥店 饮食 50

2 朝国料理 餐饮 60

3 天天晓饭店 餐饮 100

塘桥渡口

1 我家厨房（大盈鸭面馆） 餐饮 120

茂兴路

1 家家乐 餐饮

C. 休闲娱乐类

区域的休闲娱乐类商业基本依赖新上海商业城商圈，在本商圈现有商业中，此类商业的种类不仅非常少，且发展及不平衡，美容美发行业多的泛滥，而诸如茶坊、酒吧等现代休闲娱乐场所却少之又少，而所谓的娱乐场所也仅为几间规模不大的棋牌室而已。

因此，本案的机会点应该为休闲娱乐类商业，适度的引进多种类型的休闲娱乐商业，是项目制造人气的级佳手段。

文化、休闲、娱乐商业一览表

南泉路

序号 店名 业种 面积㎡

1 金体美容美发 美容美发 50

2 特价书店 书店 10

3 阿兰美发厅 美发 30

4 南泉理发店 理发店 30

5 铭城美容美发沙龙 美容美发 80

6 会都棋牌 娱乐 2F

7 慧纹美容 美容美发 20

8 威娜美容院 美容 30

9 宏盛棋牌娱乐中心 娱乐

蓝村路

1 雅阁休闲茶庄 茶坊

2 诗诗美疗专业会所 美容 80

3 文峰 美容美发 100

4 雅芳 美容 30

浦东南路

1 新新美容城 美容 120

2 名粤专业美发 美发 100

宁阳路

1 组合发型中心 美发 100

2 靓丝美容美发设计中心 美容美发 40

3 名流美发 美发 30

茂兴路

1 新南美发厅 美发 60

D. 服务类

服务类商业由于其特有的利润低、技术性比较强等特点，在老式的社区商业中所占的比例非常小，而一般我们所见到的主要为银行金融机构、照片冲印店、洗烫店等。而如果作为社区商业中心模式发展的商业，服务类的业种的设置是必不可少的，他所体现的是商业规划的专业性。

同时，对于这些商业本身来讲，消费的目的性是非常强的，他们的主力客源是老客户。因此，可去化那些位置相对较差的物业，但租金也会相对低廉，这与他们的利润也可相匹配。每种服务型商业的数量不宜多，但服务种类应尽量齐全，给消费者以全方位服务的感觉。

服务类商业一览表

南泉路

序号 店名 业种 面积㎡

1 柯达 冲印 50

2 建行 银行

3 我爱我家 房屋中介 20

蓝村路

1 银行 银行

2 富士冲印 冲印

3 中国银行 银行

4 柯达 冲印 30

塘桥渡口

1 农业银行 银行

2 柯尼卡 冲印 50

小结:

? 周边商业日常生活机能颇为完善，但休闲娱乐机能缺乏，显现出各业种比例失衡。 ? 社区商业气氛浓郁，但消费环境及档次欠佳，消费环境承待提高。

? 老居民区内商业过于集中，而新建小区周边商业严重缺乏，区域商业分布不协调。 ? 老式社区商业已经发展到顶峰，而取而代之的将是有规划有布局的新型社区商业中心。 因此，本案的商业规划应该立足周边中高收入阶层，商业规划适当超前。

2.2新商业中心概况

作为浦东的首个区域型大规模商业中心，新上海商业中心经过数年来的市场培育和在浦东大经济背景的良势带动下，已成为浦东最有影响力的和最繁华的商业中心。由于其距本项目公交车程仅三站之遥，对本项目的商业定位影响至关重要，所以对该中心现有业态布局和租金价格的市场调查分析，将会给本项目商业部分的业种引进和售价租金上限制定上提供重要的市场依据。

? 现有业态布局和商业运营模式

目前，新上海商业中心内已汇集了以上海八佰伴、时代广场等为代表的综合性休闲购物广场；

和以东方书城、永乐家电城、三鑫电脑广场、办公用品市场、世贸家居城等为主的专业性卖场。

而周边的张扬路、浦东南路、崂山西路等聚集了众多大型的品牌餐饮，如美林阁、丰收日等，还有众多国际知名品牌餐饮。

由于他还担任着交通、商务中心的职能，人流密集，商业氛围浓烈。因此地段商业价值较

高，所有商业项目都由投资商城成立专门的商业运营公开进行长期租赁经营。招商模式上主要采用月租金方式和保底扣率两种方式，

永乐家电城、三鑫电脑广场、世贸家居城等专业性卖场，以月租金招商模式，一般租价在12-17元/平方米/天；

而以第一八佰伴、时代广场为代表的百货类商业项目则采取保底扣率的方式，规定经营者必需达到一定的营业额，在此基础上按规定的扣率上交租金，不足者仍由经营者补足，超过规定营业额的仍按此扣率提交租金。并视经营业种不同，一般在20-25％之间，其中服装业租价最贵。

? 内部环境配套

通过对新上海商业中心现有的商业项目内部环境配套调查发现，整体上除八佰伴、时代广场和世贸家居城的购物消费环境较好外，其它项目在内部装修、环境布置和物业服务上均较为普通。拥有中央空调、自动扶梯和大型地下或地上停车位均是商业中心现有商业项目的共性，另外物流区域相对较为宽敞。

? 对本商业定位的影响分析

新上海商业中心固有的地段商业氛围及专业性卖场的规模影响力，决定了本项目业态布局上应尽量避免与其产生正面冲突。从“错位经营，拾遗补缺”的商业经营定位考虑，弱化其对本项目的市场竞争影响力。新上海商业中心的商业繁华程度、市场影响力、规模效应上均非本项目所能抗衡的现实，决定了其现有的商业经营租金水准在短时间内应是本项目的租金/售价定位的上限值。

以此为参考，预测本项目的上限租金水准应较符合市场规律。由于上述单位面积均为实用面积，主力租金水准一般为12-18元/平方米/天，结合本项目商业部分的产品形态，从实际得房率考虑（暂按60％测算）可得出项目按建筑面积计算的最高租金水准应在7.2-10.8元/平方米/天。

在此基础上，再结合项目周边商业环境、商业房产租金/售价情况及项目本身的物业形态、单位面积分割和经营业种定位等综合因素，最终确定物业的售价及租金水准。

? 主要介绍

东方书城

位于新大陆广场一、二层内，总营业面积约5000平方米，其中底层为整层，二层约占用一半面积。1F为各类图书，带有一小型咖啡吧，2F为音像、软件制品和文具。内设二部狭窄的自动扶梯，货运电梯二部，有地上泊车位和地下停车场，整体租金约为8-10元/平方米/天。

永乐家电城

共4层，目前1-2F为永乐家电连锁店，3F为其它家电代理商，4F暂空。每层面积约在2500-3000平方米间，租金价格：1F为15元/平方米/天，2F为12元/平方米/天，3F为6元/

平方米/月。由于永乐家电的租金较高，经营状况不太理想，3F层经营者的单位使用面积在50-70平方米之间。

鑫电脑广场

营业面积约为4000平方米左右，共2层。主要经营业种为：电脑及电脑配件、手机、电信产品。主力单位面积在10-15平方米间，平均租价为15-17元/平方米/天。

办公用品市场

营业面积约2000平方米，为整幢大楼的底下二层半，三层以上为办公用房。单层面积约800平方米，单位经营面积在12-60平方米之间，平均租金为8-9元/平方米/天，主要经营办公用品。

体育运动城

总营业面积约300平方米，单位经营面积16-25平方米，采用保底扣率的方式出租，扣率一般在20％左右，主要经营中高档体育用品（包括运动服饰），单位铺面的月营业额多在10万元左右。

世贸家居城 项目为地上4层，地下1层（供仓库用），总建面3.1万平方米。单位经营面积为108-234平方米间，可自由组合。主要家具品牌为深圳、北京、广州、香港等地厂家，约100家。 各层租金分别为：1F：380元/平方米/月、2F：322元/平方米/月、3F：265元/平方米/月、4F：207元/平方米/月。家具城南侧有可供50车辆汽车同时停泊的露天广场。

相关配套服务：每周一次的报纸、电视媒体广场；统一布局，营造温馨家居购物环境。统一营业员服装，统一打卡上下班；代办送货、安装、仓储等一条龙服务（需收费）。 第一八佰伴

整个商厦位于浦东南路和张杨路交汇处，西侧、南侧、东侧均有公交站点，商业人流量密集，总体经营产品定位为中高档产品。内部装修档次较高，硬件环境优越，底层设总服务台，保安严谨，各层导示系统清晰。

除户外二部自动上下扶梯外，每层均设有二处自动上下扶梯区。整个商厦内部设有多处货运电梯通道，运营模式上总体采用保底扣率方式出租经营单位。目前除地下一层尚有空余位置外，其它楼层几乎均无虚席。一般扣率在20％以上，视经营业种和空间位置增加，服装行业最贵。商厦设有经返八佰伴至南京路步行街的商厦巴士。具体业种如下：

B1层：以流行饰品、服装小百货为主，辅以少量办公灯具、家具用品（沙发、床势垫等）、五金配件等。主力单位面积在10-20平方米，扣率折合租金价格约在12-18元/平方米/月，经营业种档次不高。

1F：名牌化妆品、汽车展区、珠宝、金银饰品店、品牌快餐美食区、咖啡吧、高档箱包，配有总服务台和自动取款机。

2-3F：女士服饰、皮鞋、箱包、时尚手表、品牌餐饮（避风塘）、咖啡屋等。

4-5F：品牌绅士服装、皮具、旅行箱包、运动体育用品等。

6F：家庭用品、钟表眼镜、家具沙发、书籍音响、办公文教、照相器材、中外工艺品、床

上用品、保健品、室内饰品等。

7F：综合家电、通迅产品、土特产品、药房、洋参柜、烟酒茶叶、洗涤店等。

8F：儿童用品、儿童娱乐天地（包括服装、玩具、婴儿用品、娱乐区、儿童图书等）。 9F：美食天地（含火锅、中华名点，汉堡、寿司吧、家常小炒、休闲饮料等）。 10F：健康娱乐

2.3社区型商业案例分析

A. 联华社区商业

地址：浦东新区浦三路、临沂路口

规划：总建筑面积23000平方米，共有五层楼面，分设便民服务街、华联吉买盛、百货文化用品专卖、餐饮娱乐、健身美容中心和“邻里乐”社区服务中心七大功能区域。此外，中心还备有3800平方米的停车场。

租金状况：1F：7-9元/平方米/天

2F：5-7.65元/平方米/天

面 积：面积从30至90平米。

主要业态布局：

1F：麦当劳、食品二店店、妇女商店店、可颂坊、红星眼镜、达芙妮、奇安特、宝璐丝、汇丰医药、豫园、凯普狄诺等

2F：网吧、游戏世界、新华书店（40M2）、儿童天地（各类童装）、避风塘、今亚金店、东方体育、柯达彩扩、上海时装公司、钟表修理、老介福布店、中央干洗、天宝典当行、小皮件、花花公子、百事、三枪、乔家栅旅行社等

3F：超市、服务中心

4F：平方米诗美婷STARBAR 450（平方米左右）、棋牌室

5F：邻里中心

简 述：该项目是比较典型的集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民服务和社区服务于一体的社区商业中心，其内部业种非常贴近社区，将社区购物和社区服务相结合，不但引进华联吉买盛大卖场和一些品牌专卖店，还和街道联手共建“邻里乐”社区服务中心，将家政服务、医疗保险、社区教育、政策咨询、职业中介等引入中心，为创建社区商业服务业的先进模式做了积极的探索，受到了周边社区居民的欢迎。华联集团为此成立了上海浦东华联购物中心有限公司，将把社区商业作为新的商业形态逐步推广。店堂内装修尚可，自动扶梯、中央空调，有导购系统。

经 营 状 况：采用店中店的形式招商引资，引进品牌多数为上海品牌店，店内品牌齐全，以“中档”产品为主。但是各类商品不够丰富，顾客挑选商品的余地不大，并且商品缺乏时尚感，只是供应一般日常需求。顾客的年龄层次偏大。在布局上没有充分利用沿街店铺的优势，所有的品牌店均没有对外开门，主要以百货店的形式经营。店内客流量不大，经营状况一般。

B. 好又多量贩（上南店）

位 置：齐河路、云台路口

规 划：5层框架结构，建筑面积32800 M2。

简 述：最早在广州开设大型综合超市的好又多量贩，目前在全国已开设了17家门，在上海有上海浦东好又要多超市有限公司.

开业时间： 20xx年10月

主要业种构成：

1F：开放式经营，主要有麦当劳、齐鼎鸡、香提面包房、发型设计、招商银行、申银万国证券交易所、华氏大药房、群峰茶叶、光大通讯、巴黎三城、春秋国旅、富士影像、跨世纪体育用品、良幸睡衣系列等

2F—4F：超市

5F：办公场所及免费停车场

经营状况：该项目规模较大，所处的地理位置较佳且交通便利，他正好弥补了周边几个新建中档小区周边商业稀缺的缺陷，周边有众多居民新村，拥有大量消费群体，开放式购物方式，很随意，为周边居民主要购物场所，经营情况颇好。

2.4周边住宅会所

龙阳小区、南浦城内部分中高档小区住宅会所设施：

案名 会所面积 会所项目 经营方式

东方城市花园 4000m2会所 室内游泳池、健身房、桌球室、咖啡厅、阅览室、棋牌室、商务中心 对外经营，

目前正在招商。

怡东花园 4500m2会所 室内与室外游泳池、网球场、健身房、壁球室、休闲酒吧、餐饮、便利店等 不对外开放，

采用会员制经营

贵龙园 健身房、美容室、超市等 还未营业

澳丽花园 室内游泳池、室外网球场、健身房、咖啡室、阅览室 还未营业，

将于明年运营

分析：

会所已成为时下住宅小区必不可少的配套内容，只要稍有规模或档次的小区，对于会所的配备以及宣传是必不可少的。然而现下会所经营情况好的却少之又少。这主要因为他存在着诸多矛盾的地方，如果对外经营，势必造成小区安保问题，倘若不对外开放，则正常运营难以保证。因此，在本住宅规模比较小的情况下，会所商业只有在融入项目自身的商业才能得以生存。另一方面，四楼会所商业的设置，又可带动三楼人气，提升三楼的商业价值。

二、 市场总结

? 从供应调研中发现，塘桥地区商铺供应处于供不应求的状态，因此，本案拥有一个相当不错的发展时机。

? 从现有商业结合未来发展，可以预见，在本运作以后将出现塘桥地区商业三足鼎立之势，易初莲花为生活用品采购中心，南泉社区商业为日常消费商业，而本项目则会成为区域休闲、娱乐、购物中心。

? 新商业城的不断扩容给浦东商业带来发展契机，但它的商业的不断扩大，势必造成浦东整体商业供应面积的增加，届时可能出现供求关系的变化，因此，本案易采取快速去化的手段。所以，虽然目前是卖方市场，但还必须权衡一个销售价格与销售速度的平衡点。

? 对于商业的档次、定位等，应有适当的超前性。

? 本案的难点在于如何调整好商铺出售与出租之间的关系，而涉及到的单元面积控制、业种比例以及业态布局是本案的重中之重。

? 制造良好的消费环境是区域商业的迫切要求，也是本案的首要任务。怎样挖掘本商业中软硬件设施增强以及做到商业本身人性化的管理是提高商业附加值、提升物业价值的有效手段。

? 轻轨的站点效应可为本案带来更多的人流量，但怎样引导人流，是本商业运作的又一突破口。

纵观整个上海商业环境，目前正处于日趋完善阶段，数量扩张也已经逐步完成，但如何提高商业的质量将是未来的重点。可以说，上海商业正在寻求新的突破，而社区商业成为战略重点。社区商业经历了由传统居住地商业向现代社区商业变化发展的过程，经历了从菜场、弄口生活点的商业群落，到新村路边居住区的综合商业，目前已经发展到社区商业阶段。本案可抓住上海社区商业大发展的契机，利用自身众多有利条件，非常有可能成为上海新型社区商业的典范。

三、黄浦区整体商业情况

3.1商业规划

未来三年内黄浦区将以南京路结构调整、聚居区建设、外滩一体化开发为机遇，形成南京路外滩段世界一流高档消费区、中国一流综合消费圈（新世界城、中百一店、世茂国际广场）、外滩源经典水岸商务区、老西门现代社区购物中心和世博会国际购物中心等五个商业新亮点，产生各具特色的商贸业发展新的驱动力。黄浦区将以建国际一流商业街南京路和豫园文化旅游商业城为“两个重点”，形成市级商业中心、专业特色街和社区商业中心三个层次的共同发展。

3.2现有的特色街区

目前黄浦区的特色商业区(街)有金陵路商业街、福州路文化街、九江路时装街、石门路服饰街、北京路五金街、威海路汽配街、老西门商业区。金陵路商业街是有百年历史的商业老街。南京路上不少名店，在这里开设了分店。福州路文化街为上海著名的文化街，有上海书店、古籍书店、外文书店、科技图书公司、上海书城、杨振华笔庄、美术用品商店、科技仪器和教育设备商店，以及各类纸张文具、办公用品商店等。九江路时装街，集中了上百家以个体经营为主的时装南店。

3.3交通规划

黄浦区正在建设7个轨道交通站点（其中2个换乘站），以及人民广场交通换乘中心，快速便利的交通必然带来大量的人流，交通条件改善对人口分布和流向将有不同影响，为满足集散乘客的即时消费需求，实现交通流、人流和商流的有机结合，黄浦区制订相应的商业网点改造和新建规划。

四、区域商业分析

借助传统的历史优势和良好的地理优势，新黄浦的商业非常繁荣，形成了豫园商城为核心，老西门、大兴街、小东门、小南门为辅的商业格局，鉴于本案商业体量较大，特对本案周边的主要商圈、区级商业中心以及周边新兴住宅中的商业市场进行初步调研，以下将对周边商业的主要的业态、业种和经营状况做简明阐述。

4.1大兴街商圈

大兴街商圈的业种分布：

A：大卖场：华联吉买盛、好友装潢建材市场

B：饮食店：肯得基、普明面馆、好享来中西餐厅、嘉宝肥牛火锅、避风塘、乔家栅小吃、元祖食品、

C：文化休闲娱乐业：海派歌舞厅、泳琪美容美发店

D：服务业：交通银行、中国农业银行、中信实业银行、胜德露干洗

E：其他零售业：意利达皮鞋、梦特娇服饰、黛安芬、、新华书店、南烟超市、、华氏大药房、联华超市、华联超市

目前大兴街上的商业以华联吉买盛为主，以中低档饮食店、小型的零售店为辅的商业形

态。华联吉买盛由于经营时间相当久，已有一定的市场接受度，目前成为周边居民选购日常生活必备品的主要卖场。华联吉买盛的入驻决定了本项目在业种的引进上要充分考虑到其对本项目的雷同上，错位经营、走差异化的商品经营定位，直接避免与本项目的直接冲突是本案定位的重点。

除华联吉买盛一个大卖场外，大兴街上的商业缺少其他经营业态，主要以零售业为主，多数为无品牌商业，档次较低。主要业种有服装、鞋帽、音像制品、食品等为主，通过人流量的支撑，此类商业目前的经营状况颇好。大兴街上现有商铺的承租价约为12元/平方米/天。随着周边一些新型住宅群的兴起，居民的层次日益升高，迫切需求一些较高档次的商品。而现在的大兴街零售商业缺少统一的规划，布局凌乱，没有形成一定的规模，与传统的区级商业中心名称不符。本案应适度加大一些符合现代消费观念的休闲、娱乐项目的比重来迎合市场需求。

本案位于陆家浜路以北，黄家阙路以南，属大兴街商圈，是上海的老城厢地区，人口居住相对集中。区域内配套相当齐全，超市、菜场、邮局等遍布于其中。大兴街商圈是区域内传统的区级商业中心，以经营中低档商品而闻名。其正北即为老西门商圈，这些副市级商圈给区域带来了发达的商业环境的同时也给本案带来了直接的威胁。如何避免与这些市级商业冲突是本案商业定位的关键。

由于陆家浜为通往肇嘉浜路的主干道，陆家浜路上的交通把周边居民直接引向徐家汇、淮海路等高档商业街区；而中华路又把部分居民引向豫圆商圈与老西门商圈；为了避免与这些商圈产生正面冲突，决定了本案的商业主要以日常消费品为主。

结论：

由于本案体量较大，大兴街的一半商街多属于本案涉及的范围，本案的商业定位好坏将是大兴街商圈的焦点，是未来大兴街是否重正威风的关键。

华联吉买盛

地理位置：大兴街、江阴路

规 模：1.1万平方米综合大买场

经营模式：全国百货行业排名第二的“上海华联”吉买盛卖场已经抢先入驻本区域，由于入住时间较长，已占有一定的市场份额。华联吉买盛以家庭日常生活必需品和消耗品为经营目标，依托周边强大的居民群体，经营业绩较好。

4.2老西门商圈

老西门商圈位于中华路、复兴路口，是原南市区的区级商业中心，冠生园集团等一些老牌商业就座落于此。由于近几年肯德基、麦当劳的进驻，使这一地带与大兴街比较起来，更加具备现代气息。主要的商业有国美西门店、永乐家电连锁店、大福贵酒楼、大胡子汤馆、乔家栅、金泰服饰鞋业公司、童氏大药房等。

老西门一直是南市区的主要商业中心，依托周边众多的居住人口，商业一直保持繁荣。随着老西门聚居区的形成，周边入住居民的档次越来越高，原有的商业形态已不能满足需

求，急需一些高档商业形态注入活力。世界500强之首澳尔玛超级市场将在老西门开业更是给老西门商业揭起一股新动力。据悉，黄浦区在老西门商圈的规划中，打算引进香港“太古城”的模式。

另外，明珠线二期在西藏南路的站点、复兴东路越江隧道以及杨浦轻轨延伸段在区域内的设置，复兴路拓宽后，老西门周围的交通状况大为改善，也更加促进了这一地区商业的繁荣发展。

结论：

老西门商业作为一个副市级的商业中心给本案的商业规划带来了一定的竞争力，如何按照周边社区的人口和消费水平，区分市场格局，把本案建成一个功能齐全、多种经营，形成与豫园商圈、老西门商圈优势互补、错位经营的经营方式将是本案市场定位的关键。 老西门商用综合大楼（原第八百货）

地理位置：复兴东路、中华路

价 格：整幢大楼出售，均价6500元/平方米

规 模：该案于19xx年竣工，框架结构，地上十三层，底下一层，总建筑面积17754.83平方米（其中地上16859.07平方米，地下895.76平方米），大楼设置货梯两部、客梯两部，自动扶梯六部（一至四楼），中央空调控制系统、安保监控以及消防系统设施完备，水、电、煤配套一应俱全，装修到位，是一处成熟的理想的商业用房。

物业现状：由于原市八百货传统的百货业格局，商品业种不够丰富，产品定位与现代的消费观念不符，经营机制的单板，经营状况每况日下，目前处于停业状态，上海豫园集团将对其进行重新定位。老西门商用综合大楼（原第八百货）处于老西门商业中心地位。老西门是传统的交通枢纽，有三十余条线路在此经过，交通十分便利。

国美西门店

地理位置：黄浦众鑫城的裙房

开业时间：2002-12-28

经营业种：国美作为私营企业，起步时走的是城市路线，基本上选在居民住宅区和内环线两侧，主要以打进消费层次较高的中心商圈为目标。随着国美在家电市场上站稳脚后，其目标消费群也将发生变化，高端消费者被纳入视野，所销售的家电商品将以中高档为主。 1F：手机、碟机、电脑、摄像机

2F：冰箱、洗衣机、空调、小家电

3F：彩电、音响

经营状况：该商铺共有三层经营面积，中间挑空，长廊型商铺，由于该案位于老西门商圈，周边的客流量较大，又位于新开物业中高档楼盘的裙房内，整体档次感强。该商业为新开业商场，经营业绩不错。

冠生园集团

地理位置：中华路，复兴东路

规 模：目前主要的经营场地为一层，主营食品类，在一层转角处有约25平方米的商铺出租给其他业主，租金为7000元/月。

经营特色：冠生园创是中国民族工业的名牌老字号企业，冠生园（集团）有限公司主要经营糖果、蜂制品、面制品、味精、调味料、酒类、饮料、冷冻食品、保健食品、生物医药、休闲食品等近二十个系列二千多个品种。公司拥有中国驰名商标“冠生园”、“大白兔”等。“冠生园”品牌被认定为1981—20xx年中国食品工业20大著名品牌。由于冠生园所经营的是居民日常生活的必需品，又属快速消费品，周边又有大量的消费群体支撑，经营状况较好。

永乐家电连锁店

位 置：黄浦区中华路1415号（近复兴东路口）

经营业种：1F：手机、小家电

2F：小家电、厨卫

3F：冰箱、洗衣机、空调

4F：彩电、音响、家庭影院等

经营特色：低价、品类齐全是永乐的显著特征。永乐各连锁店，有东芝、松下、索尼、LG、飞利浦、海尔、长虹、TCL、美的等近千种品牌。有“低价先锋”之称的上海永乐通过规模经营、买断经营、统购分销、集中配送等先进经营模式所获得的巨大成本优势，全部转化为实实在在的低价、不折不扣的让利。周边的交通便利，公交线路有11、18、23、24、66、大桥一线、大桥二线。

经营时间：9：00—17：30

4.3周边新推商业用房现状

从周边新推楼盘中的商铺来看，一些小面积的商业用房的市场需求较大，市场去化很快。如明日星城中的小面积商铺推出不久就售完。由于这些商铺的面积控制较好，总价得到了有效控制，降低了投资的门槛，扩大了投资群体。另外，就小面积商铺的价格比大型商铺的价格有近2000元/平方米左右的升幅，如明日星城中位于江阴路上的商铺价格就比位于陆家浜路上商铺价格要高。从区位来看，本案属于原区域商业中心，商业投资价值明显高于其他区位楼盘商业，从目前大兴街的租价上推算，单价25000元/平方米的商铺价格得到支撑。而宝利金的商铺虽位于大兴街，其整层起售的方式使得业种的引进上都存在一定的局限性，其去化受到影响，显然，这种业态并不符合需求。可见，像本案这样以临街商铺形式的业态更符合市场，决定了本案商铺的价格将更具上涨的空间。

1.3专业街分布

? 华山路欧美风情街

华山路U型欧美风情街主要是以环绕贵都国际大酒店、静安希尔顿酒店、静安宾馆、上海宾馆和华侨大厦而呈U字型分布的街区，全区在1000米左右。目前，全街有商店总数72家，以开设酒吧、餐厅、面包房、美容院、古玩文物、工艺品、服装等商店为主，增加受外宾欢迎、喜爱的西餐、花鸟、服饰、古董古玩等单位特色店。街道两旁的建筑物外观呈

多姿化，人行道上的路面颜色呈欧美化，增设城市雕塑小品若干只，商店的店招、广告牌、霓虹灯都应用中英文对照，以此来烘托、渲染欧美风情，使宾客流连往返. ? 愚园东路电脑科技街

愚园东路、东海T字型电脑科技街，是由新开辟的，东起铜仁路，西至常德路全长约有270米长的愚园东路，与已初见规模的东海电脑广场呈现T字型分布。目前，电脑广场有近30家经营电脑的企业。根据科教兴区的方针，东海电脑街的经营规模将向愚园东路延伸，并适量引进一些高科技产品的企业，这条街已建设成为本市第一条电脑科技专业街。 ? 愚园路娱乐餐饮街

愚园路娱乐餐饮街是在静安寺庙北面的一条马路，东起胶州路，西至乌鲁木齐北路，全长约300米。该街将以蜚声海内外的"百乐门"文化餐饮娱乐品牌为中心，东西扩张，形成沪上新崛起的特色消费街，并以"百乐门"娱乐总汇为领衔标志，保存现在的百乐门美发休闲广场。全街东西两侧的24户企业单位与静安寺地区南部的高级宾馆区，静安寺及零售商业区、文化休憩区和交通换乘区相互支撑，发展娱乐餐饮服务业。从19xx年4月起至20xx年止，对全街东西两侧通过动迁和置换，初步建成一条具有休闲、美食、酒吧、文化娱乐功能较齐全的中档餐饮专业特色街。

? 常德路旅行社专业街

静安寺地区历来是上海市区的商业闹市、游览胜地和交通枢纽之一，是市区不可多得的黄金地段，而常德路正处于静安寺地区，又作为南京西路的支马路，因此是开设旅行社的极好地段。随着静安寺地区综合开发的进行，其地理优势进一步明显。区政府投入一定的财力物力，通过扩大招商、简化手续、政策扶持等途径吸引全市部分著名旅行社等来落户，采用土地置换、调结构、动迁居民等措施进行调控，遵循"市属、区属同存、国际国内兼容、旅行社与旅游服务单位并举"的开发原则。20xx年底，随着静安寺地区文化、旅游、购物中心的逐步建成，一批著名的旅游企业前来落户，常德路已形成一条商业中心街区富有特色的旅行社专业街的雏形。

? 石门一路服饰街

北起南京西路，南至延安中路，中间与威海路横交全长791米石门一路，历史上有"女人街"之称，在19xx年被市政府命名为"服饰街"并列为全市十大专业特色街之一。全街有129自然门店，其中主营服装的有67户。至20xx年12月底，石门一路服饰街成为一条经营服饰商店占全街自然门店约80%，品牌专卖店占经营服饰店的60%（其中国际名牌占60%），集国际，国内名牌为一体的高、中、低，大、中、小齐全的，男女老少皆宜的，传统特色与现代流派兼容并蓄的专业特色街。

? 吴江路小吃街

吴江路是与南京西路南边相邻并行的一条小路，东段的两侧相接于青海路与石门一路地铁2号线石门路站的一个出口即在吴江路上。在现有的57家自然门店中属于"吃"的要占到总数的68%。鉴于这一条马路的周边环境和其地理优势，从19xx年6月起改建和置换部分商

店、居民住宅，到20xx年12月底建成一条集聚各类带有浓厚美食文化色彩的、全天候小吃步行街。使其与石门一路的上海服饰街、青海路休闲街融会贯通。

? 威海路汽车汽配街

历史上形成的威海路汽车汽配街已具一定规模，在我区范围内东起成都北路，西与延安路交接。现已向茂名路等延伸。目前，已形成汽贸汽配并举，多种经济成分并存的格局。该街有经营汽车汽配商店117家（不含石门一路、茂名路上的商店），营业面积19425平方米（不包括绅士汽车商城未租、借出去的2.6万平方米）。通过威海路汽配商城、汽车工业大厦等大工程的完工，部分网点的置换，经营结构的调整等，营业面积将扩大1.5--2倍。通过引进、调整、拾遗补缺，形成品种齐全、规格齐全、档次齐全的汽贸、汽配、摩托、摩配的专业街。

? 南京西路总体规划

根据南京西路商区开发规划，整条南京西路将形成几个有特色的区域。在茂名路至西康路段，梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富等商厦将构成为高层次的精品和国际名牌消费商圈。高品质的商业特色同时向南京西路四周辐射，王家沙、石门二路沿线商店引进国内品牌；青海路成为具有文化氛围的古玩收藏和旅游产品街。嘉里商业中心、上海商城等办公楼出租率都已超过90%，施乐、达能、EDS、戴尔、百事、深圳华为等海内外大公司的进驻，使这一地段初步形成了格调高雅、多功能、现代化国际性商务办公中心的雏形，也为沉寂多年的南京西路重铸辉煌带来了机遇。静安寺地区将成为旅游观光购物区。静安古寺改建工程已经启动，静安寺商厦、太平洋广场临时商厦全面建成，在愚园路餐饮街建成同时，启动吴江路步行休闲街工程，重现静安寺繁华景象。

为了配合南京西路商区功能开发，静安区将对南京西路市容环境进行全面整治，建设梅龙镇广场、嘉里商务中心、上海商城等大楼前的街头绿地，开辟青海路6500平方米的大型绿地。同时，全面更新沿线商店橱窗、广告、店招、增设灯光景点，改进10多幢大楼的泛光照明，使南京西路环境雅起来，晚上亮起来。

长宁区去年社会消费品零售总额为73.69亿元，同比增长8.6％。随着地铁2号线西延工程开工建设和区内7个重点商业项目的相继竣工开业，“中山公园商业圈”、“环虹桥商业圈”将出现在长宁区。7个商业项目分别为新虹桥上海城、新世界百货新宁购物中心、友谊购物中心、万都商业中心、圣约翰商场、新锦江商厦和中山公园地面与轨道交通换乘中心（长宁商城），其中新宁购物中心今年元月部分试营业，3月末全面开业。新虹桥上海城今年5月初开业，圣约翰商场与新锦江商厦正在进行内装修，年内都将相继开业。友谊购物中心已完成项目可行性报告。其中最大的项目20万平方米的长宁商城正在办理有关手续，预计4月份破土动工，“十五”期间将建成使用。中山公园换乘中心（长宁商城）这出“重头戏”一旦上演，不仅使中山公园地区真正成为地域性的商业中心，每天将有30～40万出行换乘人流在此光顾，还能够强有力地吸引外区、外地、外资的“三外”企业入驻，由此带动商务繁荣，使长宁的商业、商务和楼宇经济再上一个新台阶。

据悉，“十五”期末，长宁商业的发展以中山公园商业圈为重点，地铁二号线的贯通及明珠线的交汇使中山公园商圈具有得天独厚的地理优势。商厦附近大批商住楼和高档商品房以及毗邻的华政法、华师大等几所高等学府均会带来中高层次、年轻化的消费群。地铁二号线。20、73、96、825、921、834、67、88、765、567、519、等公交线路均可直达。 中山公园商圈主要业态布局以百货店以及沿街商铺为主。主要百货店有香港新世界百货与淮海九洲商厦、三联商厦。沿街商铺中主要集中在定西路。

百货店中以香港新世界百货规模最大，此商店开业时间不长，内部装璜讲究，经营产品档次较高，共有六个经营层面。地下三层（B3）为超市，地下二层（B2）为运动休闲服饰、大食代、美容美发、音像店，地下一层（B1）为时尚女装、内衣、手袋、手表、饰品等；地面一层（F1）为化妆品、皮鞋；地面二层（F2）为男士服装、季诺休闲外厅；地面三层（F3）为雅廉仿澳门烧烤。香港新世界百货因其占据有利位置，附近有地铁1号线、地铁2号线终点站、明珠1号线及众多终点站，人流量很大，而周边尚无较大规模百货店与之竞争，此店经营业绩很好，形成以此店为中心的新型商业圈，其客源以区域客户为主，同时也辐射普陀区部分区域，如金沙江路周边等地，也有来自各区过往行人。

淮海九洲商厦位于定西路1328号， 是上海九洲（集团）有限公司总部，主体商场分南楼、北楼，公司以百货零售业为主，兼营批发，现有商场经营总面积2万平方米，在商品经营中以服饰类商品为特色，坚持中、高档商品定位，以中老年年龄层次的顾客为目标消费群，是一家传统百货店，商店内装璜一般，商品陈列拥挤。商场外近500平方米开阔的露天广场成为客户短暂停留的休憩场地。

三联商厦为上海三联集团分店之一，上海三联集团公司是全国唯一一家经营钟表、眼镜、照相器材零售批发的专业性集团，拥有三大专业中全国数一数二的5块老字号金字招牌──“亨达利”、“亨得利”、“吴良材”、“茂昌”和“冠龙”。其旗舰店设在南京路。目前三联商厦一楼已分成四家品牌店，分别为亨达利钟表、茂昌眼镜店、远足专卖店以及冠龙照相器材店；二楼全部为肯德基经营场所；三楼为联华超市用地。

定西路、宣化路原为中山公园老商圈中心。由于轨道交通站主要位于长宁路、凯旋路口，人流量比长宁路、凯旋路要少，主力客源以周边居民为主。

沿街商铺主要集中在定西路上，其中上海新华美大酒店裙房商铺为最近新开业的小店，主要有类似NIKE等品牌专业店入驻。装修较新，面积一般在70-80平方米，年租金约24 -30万。另外，位于本项目下面的临时商铺，每间约16平方米，租金为6000元/月。

1.5区域商业分析

虹口区是上海商业中心城区之一，商誉卓著，闻名遐迩。四川北路是虹口区主要商业街，与南京路、淮海路齐名并列为上海三大街市。据悉，虹口区将投资200亿重新打造四川北路。初步方案中的新四川北路将、分为南段、中段和北段3部分。南段从苏州河到海宁路，把苏州河沿岸定位为国际名品街，北段以鲁迅公园和虹口体育场为核心，发挥出集轨道、公交于一体的交通便利，综合开发20万平方米的商业、生活娱乐、体育中心，中段以拓宽海伦路为重点，即明珠1号线的东宝路站和明珠2号线的溧阳路站之间约850米长的

道路，开发主题商业区。四川北路将成为区域主导商业。

目前此区域内大型商业缺乏，主要存在于小型社区商业，为一些日常生活配套。近年，随着此区域一批新型住宅楼的兴起，此区域的客户一般具有一定的经济实力，拥有相当高的消费能力，而周边的品牌消费场所并不多。根据市场来看，本案的商业宜引进一些较具知名度的品牌店，以适应一些客户的主力需求。

结论：四川北路繁荣的商业将给本区域楼盘带来极大的购物、休闲便利及商业氛围的烘托。依托本案地理位置的优势，本案将成为区域极具代表性的社区商业作为区域配套商业模式。

结论：

? 由于地块位于周家嘴路与临平路两大主要交通线路口、轻轨二号线临平北路站点的设立使得本案的交通优势突出，也给本案带来无限商机。

? 本案与北外滩区域仅一路之隔，随着此次申博的成功，北外滩开发步伐将进一步加快，区域住宅市场将呈现出步步升高的趋势，本案可凭借独特的区位优势和后发效应，掀起区域楼市新高潮。

? 周家嘴路沿线大面积公共绿化带及宽敞的人行道改变了以往交通主干道边住宅灰尘多，噪音大等诸多问题。随着周边中高档楼盘、大规模楼盘的相继交房，区域的住宅环境及居住的氛围已经有很大的提升。

? 北外滩未来发展蓝图将一并带动周家嘴沿线楼盘逐步向高档住宅发展。

一、 虹口区住宅大势分析

根据虹口区的区位特征和住宅市场价格，可以将虹口楼市分为四个板块：

◆北外滩、周家嘴路地区———北至周家嘴路、海宁路一线（含道路北侧地区），南至黄浦江的虹口南部区域。

三年前的周家嘴路拓宽通车为地区的商品住宅开发提供了良好的条件，至今在此地区已经云集了十余个已建和在建的商品住宅小区。北外滩、周家嘴路地区包括黄浦江北岸地区，是虹口环内最重要的推盘以及成交板块。

? 四平路沿线地区———内虹口的中腹地区，以四平路为中轴线，包括周边海伦路、临平路、曲阳路。

四平路沿线地区四平路是上海的纵向主干道，起着联系杨浦、虹口和市中心的重要作用。道路条件的优越使这里成为虹口区商品房开发最早的区域，虹口区大部分的外销房都聚集于此。近阶段这一地区的楼市热点集中在北部和平公园及中部轻轨沿线地区，公园和捷运概念促使多个楼盘保持着良好的销售势头。

? 四川北路、鲁迅公园地区———内环线以内鲁迅公园周边地区，涵盖曲阳新村、四川北路在内的狭长区域。

四川北路、鲁迅公园地区属虹口区的休闲娱乐和商业中心，由于可供开发的土地不多，因此该板块的供应量和销售量一直不如其他区域。现有的主要供应项目有曲阳豪庭、欧阳名

邸等。随着四川北路绿地的建设，四川路商业街形象的总体提升，四川北路沿线将成为未来商品住宅发展的一大重点区域，高档次的规模楼盘将会相继出现在区域市场上，未来市场更趋精彩。

? 外虹口地区———虹口区内环线以外区域，包括广中路、凉城、运光三块重点区域。 外虹口地区环线外的虹口区是近些年来异军突起的一个主力供应区域，以凉城新村成熟的生活环境为发展依托的中虹花园居住示范园区自２００１年下半年开始，目前已经陆续推出了四个独立项目，统一协调的整体开发态势已成，这些项目凭借着高起点的规划标准和时尚的设计理念成为虹口消费市场的购买热点。

结论：

在这四个板块中，以北外滩及周家嘴沿线区域的楼市最为活跃，新增供应量占全虹口的六成左右，显示出了咄咄逼人的发展态势。另外，四川北路绿地边上一批高档次规模楼盘的开发也将在未来抢占一定的市场份额。

二、四川北路商圈介绍

2.1历史沿革

四川北路南起吴淞江（苏州河）四川路桥，至山阴路折西，又折北迄东江湾路（鲁迅公园西侧）。19世纪末筑南段，19xx年筑成，为美租界的早期越界筑路之一。

它是仅次于南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。纵贯虹口区南北，全长3.7公里。90年代四川北路进行了大规模的改造，形成了今天四川北路特有的现代化“平民商业大街”。它与工薪级层集中居住地区的杨浦、闸北两区相邻。

其商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称"四街一场"。 但是，四川北路街区陈旧，商业建筑规模偏小，道路狭小，交通阻塞，成为商业发展的"瓶颈"；商业文化品位不高。

2.2四川北路商业情况

90年代四川北路进行了大规模改造，以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店麟次栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，形成了今天四川北路特有的现代化“平民商业大街”。 四川北路商业主要可分为两种类型，一种是大型综合商厦，标志性的有春天百货、第七百货、东宝百货等。而另一种为沿街商铺形式，包括各种大众品牌专卖店、服饰店、中小型餐饮店等等，他们互相穿插，营造出四川北路内容丰富且相当具有规模的商业景象。然而最近出现的大型综合性的休闲广场类，已开始在四川北路上成为热点，如位于四川北路南

段近天潼路的弘基假日广场已予今年一月份开业，而位于四川北路商业街尽头的东泰休闲广场，也将在年内开业。可见，虽然中低档消费的概念在市民心目中已根深蒂固，但随着四川北路新一轮规划建设对中高档购物环境的营造以及商业结构的调整，四川北路的商业形象将得以全面提升。

2.2.1业态概述

? 商厦百货业

百货业是四川北路商业的主要构成部分，从南至北，大约有这样的综合性的百货商场10来个，营业面积都比较大，并且还将有新的百货商厦的开出。众多商厦设施落后，且装修时间较早，总体上以中价位商品为主，所引进的也是上海早期的流行品牌，多已过时。太多的这种有价无市型的商品的存在于大多数商厦中，并且成为商厦主流商品，使得商场生意每况愈下。另外，一些商厦的定位存在问题，不是因地制宜地制定自己的经营战略，而是片面追求营业面积的大和经营品种的多。这种思路与呈条状而非呈块状的四川北路商业布局不相符合。同时多数商厦的商品定位基本上雷同，而没有错位经营也是一些大型商厦经营近两年来走下坡路的原因之一。区内仅东宝百货一家，在品牌的引进上还算有些新意，且在商场的装修以及商品摆放上也颇花一番心思，因此，东宝百货是四川北路大型商场中经营状况最好的一个。

可见，大型商场本身这种商业形式在四川北路上确实不占优势，但亦可发现，这种劣势，完全可通过全新的营销模式以及客源的有效导入将其转移。

? 主要商业网点介绍

东宝百货

位 置：东宝百货又名高宝新时代广场，位于本市虹口区，四川北路、宝兴路口，毗邻轻轨东宝兴路站。

经营商品：1F：化妆品、 2F：女士休闲装、3F：女士时尚装、4F：男士休闲运动装、5F：钟表、玻璃器皿、小家电、6F：是美食广场、咖啡厅。

经营方式：引厂进店

东宝百货是四川路规模最大，流行商品最多的现代百货公司。其商场布局现代、装修高档。商品以本地，国内的知名品牌为主，也有部分合资进口品牌，整体情况同其附近的福德广场相比明显档次较高。但商场布局也存在明显缺陷，如无中庭设计，没有可供顾客休憩的场所。商场的客源以中青年白领为主，也有外地到本市的旅游者，该商场在整个四川北路上档次最高，但其外观显得陈旧，设计缺乏新意，明显与其内部装修不相配。

福德广场

位 置：福德广场位于四川北路、东宝兴路口。

经营商品：1F：主要经营手机、化妆品、箱包、2F：主要经营女士服装、童装、3F：主要经营男士服装、运动用品。

4F：主要经营：古旧书籍、守画、调剂商品、自行车等。

经营形式：引厂进店。

福德广场商场整体布局陈旧，装修严重老化，给人以一种衰落的感觉，客流量不大。商场设有供顾客休憩的地方，没有设置总台服务。场内产品以车同名牌为主，产品结构老化，更新速度慢，品牌布局凌乱，整体档次偏低，很难吸引中表年白领人士。在整个四川北路，该商场档次属于中等地位，相比其附近的东宝百货，基本上无任何优势可言。 上海市第七百货商店

第七百货位于四川北路海宁路口，1991、19xx年连续两年被中商部评为全国百家最佳效益商店。 19xx年销售额达到6．6亿元。该店实行“高质量、大众化、全方位”的经营方针，在全市树立“平民大店”的形象，并开设了7个连锁分店，还在瑞典哥德堡市与外方联办“斯韦厦国际购物中心”。但在近几年，明显的出现跟不上潮流，从而造成经营惨淡的局面，内部的商品也与福德、春天百货大同小异。 上海春天百货商城

春天百货位于四川北路521号，以中等消费水平的商品为主，兼顾高、精商品。经营化妆品、礼品、时装、家用电器、钟表、眼镜、办公用品，并自营品牌“上海春天”。商厦在六楼设有儿童城、游戏机房、舞厅、KTV包房和室内高尔夫球场。设有多种特色服务项目：代客定制特殊规格羊毛衫、羊绒衫、男女皮鞋。本项目的经营状况，亦不甚理想。 ? 沿街小商铺

沿街的中小型商铺，对于四川北路而言，是商机最大的商业形式。以至大百货年销售额不过3个亿，而服装、眼镜、鞋帽、黄金和手机五大行业的商品销售已达15个亿，专业专卖店已成为商业街的支柱。这一现象使得小面积的商铺尤受欢迎。这一商圈，由于路面比较窄，因而商业氛围浓郁，来这里消费的的客户也已形成了特有的沿街消费的观念。就这种购物方式而言，随意性较强，融入了休闲的意趣，使购物更加轻松，而这一点正是各大型商厦所无法比拟的。再有，四川北路本就以“平民化”的定位出现，因而，这种沿街商铺更适合于这种定位的商业，经营机制灵活，所需耗费的财力和人力也相应的较大型商场小得多，因此，适应能力非常强。整条四川北路，几乎没有可出租或转卖的沿街商铺。虽然四川北路上的各种机能已经开始老化，但在来这里消费的客户却并未减少。过去四川路上的商铺售价仅每平方米1.5万元左右，而现在产权商铺3万元/平方米是起板价。

? 综合性休闲广场

进入20xx年，四川北路的商业开始出现新的内容，大型的休闲广场开始在四川北路上出现，弘基假日广场位于四川北路、武昌路口，一个占地2．6万平方米的综合性的假日休闲广场已悄悄露面，这个融购物和餐饮于一体的广场出现，无疑是四川北路今后改造方向的一个标志。大型的东泰广场也进入了实质性的启动阶段，将于今年年内开业，可以预见，这种半开放半封闭式的商业模式，应该可以受到消费者的喜爱。

东泰休闲广场

东泰休闲广场位于四川北路、山阳路、溧阳路路口，总占地面积达5800平方米，晶莹透亮的玻璃外墙，结合豪华铝板，气势恢弘，成为时尚一族注目的焦点，广场内部设计宽敞、高雅、精致的表演舞台，绿化休闲处处迸射出清雅脱俗的文化底蕴。

广场一楼以休闲品牌运动休闲装、童装、职业装、化妆品、鞋帽、茶叶、文具、保健品、书店、美容美发、钟表、眼镜、礼品、箱包、花店、流行饰品为主；二楼、三楼以餐饮为主，各式风味餐厅，主题音乐餐厅、咖啡厅、休闲茶坊、KTV等。

外立面采用玻璃外墙，铝板，整个广场夜间采用泛光照明使建筑物明亮通透。层高4.5米，开放式中庭内设休闲绿化表演舞台，将休闲时尚溶为一体。

广场经营方式采用租赁方式：

? 一楼租金为30元/天/平方米，每单元营业面积约17平方米-110平方米。沿山阳路和溧阳路店面租金为18元/天/平方米。

? 二楼为餐饮，每单元营业面积200平方米左右，租金为17-107元/天/平方米。

? 三楼为KTV、茶坊，该层面公司自己经营。以上物业管理费统一为0.3元/平方米/月。

弘基休闲广场

弘基休闲广场位于四川北路南端,毗邻苏州河,是一座集购物,休闲,娱乐为一体的多功能广场。总占地面积近3万平方米。为二层现代欧式建筑为主，并在广场中央营造了一处绿地、清泉、池塘的大型人造园林，边上设有休闲餐饮场地。广场商铺的业态形式主要为服装百货。

租赁方式：

? 房屋租金：一楼为16元/平方米/天，二楼：6元/平方米/天

? 物业管理费：商店每月每平方米6元

? 付费方式：签订房屋租赁合同之日，支付3个月房屋保证金及首付三个月的房租与物业管理费，之后半年支付下期房租及物业管理费。

? 商店租赁期为一年，餐饮租赁期为五年。

2.2.2价格状况

四川北路商铺的价格，可分为两类，一类是沿四川北路的底层小商铺，这一类商铺，目前来说，可售以及可租的房源也非常少，租金的水平一般保持在25-30元/平方米?天，而售价基本上在3万元/平方米左右。而另一类为商厦内的产权式商铺，这一类商铺的销售情况并不算好，目前仅虹口商城一家，售价在2万元/平方米左右。其销售至今已有2年多，然而由于受到当时四川北路大型商厦的经营不景气，故销售率原地不动，但随着四川北路的新一轮改造以及周边虹口绿地、轻轨的建设，销售才有一定起色，经过2年的消化，销售率总算上升。可见，大多数经商者以及投资者对于四川北路的新一轮改造非常重视，同时也比较看好。

结论：

? 区域沿街大型商厦商业经营整体滑坡，大面积多层面商厦式经营目前在区域商业环境中抗性突出。

? 沿街底层小型商铺经营活跃，构成区域商业经营中的主导形式。

? 沿街小面积商铺租售市场供不应求，租售价格持续上扬，且鲜有商铺出售。小型商铺日租金与售价比接近1： 40（以租金25-30元/平方米/天，售价3-4万元/平方米计算。）报资回报率高达30%以上。

三、四川北路沿线总体规划——分南中北三段打造四川北路文化商业街

四川北路周边地区沉淀着深厚的历史文化底蕴，这里在中国现代文学史上占有重要地位，也是中国早期电影的发祥地，鲁迅等一批中国文化名人在这里生活工作过。由市商业信息中心、世界著名的市场调查企业尼尔森等共同编制的“四川北路中长期功能发展规划”明确：以文化为载体，打造“文化商业”新概念。四川北路商业改造和建设将结合功能调整，北起鲁迅公园，南至北苏州河路，区域面积２平方公里，开发面积达４００万平方米。开发后新增商用面积主要用于文化型消费，预计５－８年后，四川北路非商品消费在现有基础上增加６倍左右。改造后的四川北路商业街将充满浓浓的文化气息，成为沪上文化旅游的重要景观。根据规划，开发将分南，中，北三段推进，形成不同的文化特色。 南段（苏州河北岸至海宁路之间）

体现欧陆文化风情，建成时尚休闲的苏州河北岸，以巴黎塞纳河左岸和纽约ＳＯＨＵ区的人文景观为参照对象，将在河岸植树，户外设雕像，配以露天酒吧和街头艺术表演等设施，点缀近百年的大楼和千万年流淌的苏州河，形成具有人文思潮的创意空间。这一地区的河滨大楼将开发为精品旅馆，邮电大楼改为大型购物中心。

中段（明珠线东宝兴路车站到明珠二号线溧阳路车站）

以海派文化为背景，形成生态与商贸洽合的黄金腰带，规划建成一批休闲、娱乐中心。在

四川北路与东宝兴路相交处，将竖立四座购物广场，并将设置一条富有异国风情的步行街。在俞泾浦两岸开辟亲水国际风情区，结合四川北路大型绿地休闲区，作为集聚人流的所在。

北段

中外文化融合，实现生态与历史凝结的人性空间。这个区域拥有鲁迅公园、多伦路文化街、溧阳路日式别墅等文化资源。改造后鲁迅公园内将建水上运动区，并增设名人纪念馆、露天雕塑园等。多伦路文化名人街将引入各类文化会馆、俱乐部，同时将置换溧阳路沿线日式洋房，改建为特色风情休闲场所，形成文化商业区。

结论：

本案位于规划中的四川北路中段，融区域海派文化、生态环境和商贸于一体的现有规划，在给本案周边商业经营带来无限商机的同时，也给本案周边的地段价值带来了大幅的升值空间，区域物业必将成为新一轮投资置业的热点。

四、项目周边环境

? 商业、人文（略），见本报告第二、第三部分。

? 景观：得天独厚的景观环境，是本案的一大独特卖点。

本项目与即将建成的5.3万平方米四川北路大型公用绿地隔路相望。对于建在中心城区的物业，这个投资5亿多元的“城市绿洲”无疑构成了本案强有力的卖点。既解决了原本喧嚣繁华的四川北路带给本案的噪音抗性，又平添了本项目生态环境功能。另外，四川北路中段富有异国风情的步行街以及在俞泾浦河两岸开辟的亲水国际风情区，既聚集了人流量和商业氛围，又令本项目的外部景观环境得天独厚。可谓“市中心的一片宁静休闲区”。 ? 交通：轨道交通的形成，必将拉动都市白领贵族对该区域物业的需求。

本案目前的交通主要依靠四川北路上的公交线路，交通条件一般，但轻轨二号线虬江路、邢家桥站点明年的建成使用，将使本案进一步具备了现代化的立体交通体系，出行更为便捷。特别是对留念市中心的都市白领贵族，轻轨二号线的通车，势必拉动他们对该区域物业的需求，这为本案规划中的酒店式公寓销售沉淀了一批潜在客户群。

一、 周边商业情况

铁路新客站是上海80年代的一项大型综合建设工程，工程于19xx年9月正式开工，19xx年12月28日正式启用。新客站设计通行能力72对，车站广场全日与高峰小时的人流吞吐设计量分别为57.5万人次和5万人次；车辆吞吐量分别为3.3万辆次和0.3万辆次。根据人流、车辆吞吐量和用地条件，确定新客站设置南北两个广场。广场规划面积为9.7万平方米，其中南广场约6.7万平方米；北广场为3万平方米，行人、车辆交通及停车面积分别为1万平方米、0.72万平方米和1.28万平方米。随着火车站的营运，随之而来的交通也变得四通八达。

南广场由一个中心广场和左右两个辅助广场组成，基本呈对称布置。通过东西出口厅前的步行带向前延伸环抱呈蟹钳形中心停车场，中间布置绿化岛与站房主楼大门相对，成为整个广场的中心。公交线路的终点站分散布置在东西出口厅的前方。北广场利用南北向的孔家木桥路和东西向的交通路作为车站进出的主要道路。广场出口厅的北侧和进口厅东西两翼，分别布置了机动车停车场，靠近进口厅设置多条交通终点站，广场东西两端都设有非机动车停车处。旅客可就近乘车，减少绕道，改善了乘车条件。同时与地铁一号线和轨道交通“明珠线”相交，形成高效的客流集散地。

火车站、长途汽车站、地铁、轻轨及公交车站附近，是旅客往来集中的区域，也是适合商铺开业之地。由于人流量大，这一地段的商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品等方面的商店。

新客站的交通不可谓不方便。20多条公交线路，还有地铁一号线。但是，匆匆上下火车的人们，要么急着赶车，要么急于找地方住宿，除了买些食品和匆忙想起来的日用品外，火车站周边的商场对那些过客来讲，能起的作用就是这些了。在这样的购物氛围里，比较适合中档商业，高档几乎商业没有市场，佳世客的失败足以见证。

3.1南广场商业状况

火车站附近的商业，目前主要集中在南广场附近，

? 业态构成

百货业是此商圈的主要构成部分，大约有这样的综合性的百货商场五六家，营业面积都比较大。总体上以中价位商品为主，店内商品所引进的也是上海早期的流行品牌。

可见，大型商场在区域内是比较受欢迎的，但亦可发现，已成型的商圈中，完全可通过全新的营销模式以及客源的有效导入将其转移。

由于区域交通的便利，周边出现了众多以批发性质的专业市场，如南广场的服饰市场，主要经营羊毛衫的批发及零售，而环龙商厦4、5楼的照相器材及婚纱摄影等也形成了不小的规模。

以快餐为主的餐饮业在区域内非常火爆，一般一道吃饭时间，基本都是座无虚席，二中高档的酒店生意却一般。

3.2周边环境

本案地处火车站北广场出口处，西面为恒丰路立交桥，而其东面为芷新北广场长途客运

站，仅中兴路北侧有一些沿街门面，但门面小、破、乱，不成气候。目前周边尚未形成商业氛围，其面貌和南广场浓郁的商业环境大相径庭。

价格情况：

?

分析其消费客源，主要为：

1、长途汽车站本身的乘客

2、火车站部分客源

3、火车站周边居民

附：周边商业用房价格、面积一览表 项目 位置 面积 租金 类型

三叶眼镜城 北广场 20-45 3元/平方米 专业市场

龙门宾馆 南广场 1500平方米 50万元/年 饭店

北广场大酒店 北广场中兴路、孔家木桥路 200-300 1F 7元/平方米

3F 3元/平方米 商业群房

1、北广场大酒店

北广场大酒店是集住宿、餐饮、娱乐、商务、办公为一体的多功能酒店。酒店地处中兴路1618号，中兴路与孔家木桥路的交界处，距铁路新客站出口约100米。酒店占地约2000平方米，总建筑面积约15000平方米，建筑总高度约 56米，共十六层，地下一层。酒店定位为假日酒店，总计有客房约200套， 一至三层裙房设有餐厅、商场、娱乐、休闲区，四至五层设有多功能会议室。目前底层快餐类用房已租出，二楼为其自己经营的饭店。三楼200-300平米拟招商茶坊类预计明年1月开业。

2、三叶眼镜市场

三叶眼镜批发市场一期营业面积6000平方米，20xx年10月开业。建于火车站北广场，首期进驻厂商100余家，较为优越的地理位置造就了市场交通、人气、商机的互补。市场东门为地铁一号线与南北广场通道交汇处，西门为火车站北出口处，南门直通轻轨明珠线站台，广场附近的各路公交站点呈罗棋布，日客流量逾百万人次。三叶眼镜市场集中国内外200余种知名眼镜品牌，以“一手价”大幅度降低商品价格，让利给消费者和零售商，也是国产眼镜辐射全国走向世界的桥梁和窗口。市场在价格、品质、服务三方面进行专业管理,使零售商放心进货，让消费者明白消费。