宜昌市仲裁委 裁决书

【2010】宜仲裁字第77号

宜昌市仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人xx与被申请人宜昌恒裕房地产开发有限公司于20xx年11月14日签订的《商品房卖卖合同》中的仲裁条款，于20xx年7月7日受力了申请人关于商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。本会于20xx年7月7日向申请人送达了《受理仲裁申请通知书》和本会《仲裁暂行规则》、《仲裁员名册》等文书，并于20xx年7月14日将《答辩通知书》等文书送达被申请人。 根据本会《仲裁暂行规则》关于仲裁员选定程序的规定，申请人选定蔡光元，被申请人选定罗坚勇为本案仲裁员。双方未能在本会《仲裁暂行规则》规定的期限内共同选定首席仲裁员。20xx年8月3日，本会主任依法指定季必灵为首席仲裁员，与蔡光元、罗坚勇组成三人仲裁庭。同日，本会向双方当事人送达了《仲裁庭组成通知书》。

本会于20xx年8月23日将《开庭通知书》送达申请人和被申请人。因申请人申请延期举证、开庭，经仲裁庭同意，本会于20xx年10月26日将《延期开庭通知书》送达申请人和被申请人。仲裁庭按照

《延期开庭通知书》确定的时间，于20xx年11月1日在本会仲裁庭经征得双方当事人的同意，进行了公开开庭审理，申请人的委托代理律师袁绪令，被申请人的委托代理人彭兆华参加了仲裁庭审。

申请人申请称：被申请人在预售“平湖天下”商品房小区时，在宣传资料上承诺小区前后有绿化景观并对小区的绿化景观做了详细的规划说明，包括各种人造景观的外观图片、所在位置等。宣传资料上还承诺房屋无梁柱，现场展示的售房模型也于宣传资料相一致，申请人遂于20xx年11月14日于被申请人签订了《商品房卖卖合同》，合同约定申请人购买平湖天下xx住房，总价215061元。合同还约定被申请人20xx年10月16日以前将该房交申请人使用，在交房后如因被申请人的原因在90日内不能办理产权证，被申请人应当承担购房款2%的违约金。合同签订后，申请人履行了付款义务，但在接受房屋时发现并没有被申请人在宣传资料上标明的绿化景观，且房屋内有梁柱严重影响了屋内面积的有效使用，接受房屋不久，被申请人又在绿化景观规划地上建起3栋高层建筑。另外，申请人20xx年10月16日接受房屋，20xx年5月26日被申请人才将申请人房屋所有权证办理完毕，逾期达3个多月。被申请人在宣

传的时候明确标示有绿地规划、明确说明房屋无梁柱，这些当属要约，其应予履行。现被申请人违反要约内容，应赔偿申请人期望的绿化景观无法实现的损失22085.5元、交付房屋有梁柱给申请人带来的损失3250.61元。按合同约定，被申请人延迟办理房屋所有权证，应承担违约金6501元。综上，申请人请求裁决：一、被申请人赔偿损失25335.11元；二、支付逾期办理房屋产权证违约金6501.22元。

被申请人答辩称：（一）关于在“绿化景观地”盖楼的问题。现平湖天下一、二期工程用地原土地所有者为宜昌平湖工人疗养院，属国有划拨土地，用途为医疗卫生。20xx年夷陵区收储后挂牌出让给被申请人，规划用途为住宅。被申请人获准在该宗土地上开发建设平湖天下综合大楼（后来称平湖天下一期工程）。在预售该大楼时有与该大楼毗邻的宜昌平湖工人疗养院规划的宣传内容，此宣传并无不实之处。20xx年4月，宜昌平湖工人疗养院其余土地使用权由被申请人取得，用途为城镇混合住宅楼。20xx年3月，被申请人在此建设平湖天下二期商住楼及幼儿活动中心。被申请人在按规划开发建设的二期工程中，其绿化景观与原规划的工人疗养院绿化景观不尽相同。申请人以为这是被申请人违约改变原工人疗养院

绿化景观用地不是平湖天下一期工程业主的绿化景观用地而是一期工程的周边环境，被申请人在预售平湖天下综合大楼时并没有取得工人疗养院土地使用权，依据合同法第九条规定，平湖天下一期工程毗邻工人疗养院的宣传内容不构成合同要约。根据城市建设需要，政府部门变更规划将原建设疗养院的用地变更为建设商住房，被申请人根据政府规划在原疗养院用地上开发建设平湖天下二期工程并无不妥，不能视为违约。（二）关于“承诺房屋无梁柱”的问题，被申请人宣传资料对一期工程结构描述的是“框架结构无梁柱”，与交付的住房、与设计图纸确有不同之处，该大楼实际为框剪结构，框剪结构用于高层建筑优于框架结构，采用框剪结构可以减少建筑物可见的梁柱，装修时结构布置比较灵活，平湖天下综合大楼的框剪结构没有侵犯申请人的合法权益，且该大楼已经通过政府相关部门的验收。申请人签订购房合同时，大楼住房已经成型，申请人完全可以实地考察，如果认定房型结构与宣传资料不一致，申请人可以不签订购房合同，申请人在具备实地考察房型结构条件的情形下与被申请人签订购房合同并且在签收《业主房屋交房查验表》时未提出异议，在入住一年以后以其住房房型结构与宣传资料不一致向被申请人提出索赔于法无

据。（三）关于房产权登记的有关问题，双方签订的合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，需承担违约责任。合同约定商住房交付使用期限为20xx年10月16日，被申请人在此后第42天即20xx年11月27日，较合同约定期限提前18天将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门，履行了合同约定的义务。在取得大产权证后，被申请人又协助买受人想房产主管机关申请办产权过户登记，但当时多数买受人因为刚刚买房，事务繁杂而未能填写相关表格并盖章，导致过户登记工作受到影响。没有证据证明系“因出卖人责任”造成申请人房产证办理延期，故申请人的该项请求不成立。

综上所述，被申请人履行了合同约定的义务，亦不存在违约行为，不应该承担违约责任，请求仲裁庭依法驳回申请人的请求。

申请人围绕其主张，向仲裁庭提交并在庭审时出示的证据有：

证据一、申请人的身份证，证明申请人的身份情况。

证据二、平湖天下商住楼一期宣传资料两份，证明被申请人在宣传资料中详细具体介绍了绿化景观情况及介绍了开发商品房框架结构无梁柱。

证据三、照片一组，售房模型照片对照宣传资料，证明被申请人利用规划的景观搬到模型上去，对申请人造成误导，这也是对商品房买卖合同构成要约；建筑方案三栋房子占用了相应的绿化景观，证明绿地面积被规划占用及平湖天下二期建设过程中占用绿化景观的事实；屋内梁柱照片证明被申请人宣传的是无梁柱，实际是房屋屋内有梁柱。

证据四、《商品房买卖合同》，证明申请人购买其商品房的面积、购房总价款、交房时间、办理产权证时间及违约责任。

证据五、《房屋所有权证》，证明房屋所有权证的签发时间及被申请人逾期#b@2的事实。

证据六、湖北大地资产评估有限公司《评估报告书》，证明平湖天下一期后院园林景观工程及所占土地损失评估价值为4121800元。

证据七、外墙照片，证明被申请人将框架改为框剪结构造成质量问题。

经庭审质证，被申请人对申请人提交的证据一无异议；对申请人提交的证据二、证据三、证据四、证

据五、证据六的真实性无异议，但对证据二的关联性有异议，认为宣传资料是引景入园；对证据三、证据

四、证据五、证据六的证明对象有异议；认为证据起不在仲裁请求之内，不予质证。

对申请人提交的以上证据中的证据一，仲裁委予以认定；对证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性予以认定，对其证明对象仲裁庭认为应结合案情来认定；证据七的证明的问题不在仲裁请求之内，且被申请人拒绝质证，对此证据仲裁庭不予采信。 被申请人为支持其抗辩理由，向仲裁庭提交并在庭审时出示的证据有：

证据一、宜市夷陵国有（2007）第

302006045-1号《土地使用权证》，证明平湖综合大楼一期商住楼毗邻平湖工人疗养院，20xx年这块土地一分为二，一块地是疗养院，一块地是3000多平米就是现在申请人居住的综合大楼。

证据二、宜市夷陵国有（2007）第302006046-4号《土地使用权证》，证明政府部门变更平湖工人疗养院用地用途，被申请人在上面兴建了二期工程。 证据三、《建筑工程规划许可证》（编号

20072172），证明平湖工人疗养院在商住楼红线图

外，被申请人是按照规划许可证建设的，没有违规之处。

证据四、《湖北省建筑工程竣工验收备案证》（备案号422721-08-51#），证明平湖天下一期商住楼已经验收合格，具备交付使用条件。

证据五、《宜昌市夷陵区商品房项目竣工交付使用备案证》（夷房竣交备字2008【014】号）及《竣工交付使用备案资料表》，证明商住楼获准交付使用，房屋具备交付条件。

证据六、报刊公告，证明被申请人像业主通知交房。

证据七、《前期物业管理服务协议》，证明房屋实际交付使用时间为20xx年11月23日。

证据八、《业主房屋交房查验表》，证明20xx年11月23日交房的时候申请人未对房屋有梁柱提出异议。

证据九、《建设工程规划许可代换证》（编号20092048），证明规划局指定平湖天下二期工程规划，被申请人是按照规划建设。

证据《宜昌市夷陵区房屋所有权登记申请审批表》，证明被申请人在交房后的第42天提交了办理产权证的资料。

证据十一、夷陵区房权证小溪塔字第00275200号《房屋所有权证》及电话通知记录，证明被申请人取得达产权证后，为了给业主办理校产权证过户，通知申请人来填相应表格以配合#b@2。

证据十二、20xx年4月5日、20xx年5月10日《公告》及张贴照片，证明被申请人通知申请人配合#b@2，产权证未及时办理是申请人的责任。

经庭审质证，申请人对被申请人提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十一中的产权证书的真实性没有异议，但证明对象有异议；对证据五、证据十、证据十一中点哈通知记录、证据十二的真实性有异议。

对被申请人提交的以上证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一的产权证书的真实性，仲裁委予以认定，对其证明对象仲裁庭认为应结合案情来认定。对证据十一中电话通知记录，因无法证明待证事实，仲裁庭不予采信，对证据十二，因没有其他证据予以佐证，仲裁庭不予采信。

庭审结束后，双方当事人各自补充了以下证据，并进行了书面质证。

申请人向仲裁委提交了：

一、鉴定费#5@p（共计25000元），证明本案申请人等部分业主支付鉴定费25000元。

二、“平湖天下景观设计说明”照片一张，证明被申请人在一期售楼时可以隐瞒二期土地未取得却用一张已作废的规划图建模卖房误导消费者的事实，同时证明一期售楼时小区绿地是以平湖天下的景观加以掩盖而非被申请人提交的平湖疗养院的规划，被申请人隐瞒和刻意欺诈事实成立。

三、三峡片区总规划照片一张，证明平湖疗养院在“平湖天下”项目规划范围内。

四、二期现场照片三张及一期室内梁柱照片三张，证明二期工程在建设及一期工程室内梁柱的事实。

五、交房通知书，证明被申请人违约的事实。

六、行政复议答复书，证明一期开盘之前原平湖疗养院规划已作废，被申请人用已作废的规划建模，发广告的商业欺诈事实。

被申请人向仲裁庭提交了：宜昌平湖疗养院景观设计方案一本，证明被申请人提供的宣传资料并非虚假宣传。

经书面质证，申请人对被申请人补充提交证据的事实性、合法性、关联性有异议，认为无法证明被申请人宣传的景观系疗养院所有。

被申请人对申请人补充提交的证据一至六的真实性均无异议，但认为不能证明被申请人违约的，不能证明申请人的观点。

对以上申请人补充提交的证据一至六的真实性仲裁庭予以采信，对被申请人补充提交的证据，仲裁庭对其真实性予以采信，对上述证据证明对戏那个仲裁庭将以结果案情来认定。

经审理查明：20xx年，被申请人取得位于宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处三峡路原宜昌平湖工人疗养院的部分土地使用权，遂进行平湖天下综合大楼项目的开发建设，其在进行该项目的宣传时将与之相邻的属于平湖工人疗养院的景观设计作为项目的周围环境对外宣传，资料同时标明“方正户型，户户通透自然采光，框架结构无梁柱，大气实用，功能分区细致科学，私享空间更多自由和洒脱”，20xx年11月14日，申请人与被申请人开发建设的平湖天下综合大楼1号楼xx，总价325061元；被申请人20xx年10月16日前向申请人交付房屋；在交付房屋之日起60日内由被申请人将符合办理房屋登记权属登记的资料提交房产部门办理房屋产权证书，因被申请人的责任造成申请人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，被申请人按已付房价款的2%向申

请人支付违约金，此后申请人向被申请人付清了购房款，被申请人与20xx年11月23日向申请人交付了房屋，屋内有梁柱凸显，20xx年，被申请人取得原平湖工人疗养院剩余部分土地使用权，该土地用途由原来的医疗卫生用地变更为混合住宅用地，规划主管部门亦对该地的规划作了相应调整，被申请人随即在该地块进行开发建设，即平湖天下二期工程，20xx年11月27日，被申请人将办理房屋产权初始登记资料提交给了房屋产权登记部门，20xx年1月5日，房屋产权登记部门向被申请人颁发了《房屋所有权证》（俗称大产权证），20xx年5月26日，房屋产权登记部门向申请人颁发了《房屋所有权证》（俗称小产权证），20xx年10月25日，湖北大地资产评估有限公司做出《评估报告书》，认定平湖天下一期后院园林景观工程及所占土地损失评估价值在

4121800元。申请人等部分业主为此支付鉴定费25000元。

仲裁庭归纳双方争议的主要焦点为：

一、被申请人是否应就平湖天下综合大楼宣传资料中的绿化景观改变而承担违约责任。

二、被申请人在平湖天下综合大楼宣传资料中称框架结构无梁柱，而实际交付的房屋有梁柱，其是否应就此承当违约责任。

三、被申请人是否应当承担合同约定的逾期#b@2的违约责任。

根据双方争议的焦点，结合申请人的申请和被申请人的抗辩以及有关证据，仲裁庭认为：

一、申请人与被申请人与20xx年11月14日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规，真实合法有效。

二、20xx年，被申请人取得位于宜昌市夷陵区小溪塔街道三峡路原宜昌平湖工人疗养院的部分土地使用权，进行平湖天下综合大楼项目的开发建设，其在进行该项目的宣传时将与之相邻的属于宜昌平湖工人疗养院的景观设计作为项目的周围环境对外宣传，符合当前房地产销售宣传惯例。当时这个区域在平湖天下综合楼大楼规划红线以外，其土地使用权属属于宜昌平湖工人疗养院，且宜昌平湖工人疗养院也确有这个规划，虽然后来政府部门将该规划做了变更，且这块土地使用权又由被申请人通过竞拍取得，但被申请人在作平湖天下综合大楼的宣传的时候，宜昌平湖工人疗养院的景观不在其开发规划范围内，按照《最

高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该申请人将当时与之相邻的宜昌平湖工人疗养院的绿化景观作为平湖天下综合大楼的环境进行宣传，不应视为要约，因此申请人的该项请求不应得到支持。

三、被申请人在平湖天下综合大楼的宣传资料中标明“方正户型，户户通透自然采光，框架结构无梁柱，大气实用，功能分区细致科学，私享空间更多自由和洒脱”，这应该理解为是对户型的宣传，而被申请人向申请人实际交付的房屋却有梁柱。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被申请人对房屋户型所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，申请人和被申请人签订《商品房买卖合同》时，尽管房屋已经成型，但申请人不是必须事先察看房屋，其依据被申请人对房型的宣传与之签订合同，申请人没有过错，被申请人的抗辩不应得到支持，申请人主张按照房价款的1%计算房屋梁柱给其造成的损失，在合理的范围内，应得到支持。

四、关于被申请人是否应当承担逾期办理房屋产权证的违约责任问题，经审理查明被申请人已于200

年11月27日，将办理房屋产权初始登记的资料提交给了房屋产权登记部门，同时申请人没有证据证明房屋交付后90日内未能办理房地产权属证书是因被申请人的责任造成的，故申请人要求被申请人承担逾期办理房屋产权证的违约责任，缺乏事实依据，不应得到支持。

五、本案仲裁费用根据双方当事人在仲裁中所确定的权利幅度或责任比例来确定。申请人的签订费由其自行承当。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，裁决如下：

一、被申请人宜昌恒裕地产开发有限公司向申请人xx支付因房屋梁柱造成的损失3250.61元。

二、对申请人xx的其他仲裁请求不予支持。

三、本案仲裁费1773元，申请人已预交本会，由申请人xx承担1592元，由被申请人宜昌恒裕房地产开发有限公司承担181元，申请人自行承担其鉴定费。

以上裁决中明确由被申请人向申请人支付的款项，应予本裁决书送达之日起10日内一次性支付给

申请人，逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定处理。

本裁决为仲裁裁决，自作出之日起发生法律效力。

首席仲裁员 季必灵

员 罗坚勇

员 蔡光元 仲 裁 仲 裁