关于旧城改造问题的调查分析

摘要 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

最近几年旧城改造在各大城市进行着，旧城改造的首要目的是改善市民的居住条件，让旧城区居民分享经济社会发展的成果。要按照“修旧如旧，建新如故”的原则推进旧城成片改造和历史文化街区保护工作，使城市记忆得以延续。但旧城改造依然存在很多问题，例如对旧城改造的复杂性缺乏认识，将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费, 以获取利润为主要目标,追求单一的经济效益,过度提高容积率,,造成过密开发和土地滥用,导致环境持续恶化。 还有对于拆迁补助问题没处理好导致居民情绪波动等。针对旧城改造的问题，我们进行调查，旨在了解情况，分析具体问题，找出解决方案，为以后旧城改造，规划，拆迁提供合理建议。

关键字：旧城改造 城市拆迁 补助纠纷 经济影响

目录

一、 调查题目：关于旧城改造问题的调查分析

二、 调查目的：通过对李村、城阳等地旧城改造中若干问题的调查

研究，提出解决问题的对策、方案.为以后的城市规划提供有效信息，利于公正、公平的处理各种矛盾维护弱势群体利，实现"以人为本"。凸显上海世博“城市，让生活更美好”的主题，建设新城区，构建社会主义和谐社会。

三、 调查地点：城阳流亭机场附近改造区 李村南庄改造区，崂山

朱家洼改造区

四、 调查方法：1、问卷调查(合理设计问卷,采用开放式,封闭式或

混合式问卷收集信息) 。

2 、 访问当地拆迁居民和规划局相关负责人，获得

我们想要的资料 。

3、现场观察,凭借感觉的印象搜集数据资料。

4、请教相关大学教授，政府官员，对旧城改造的问

题进行补充，找到解决方案。

五、 调查内容：

第一章 调查前分析准备

1、广泛了解青岛市旧城改造分布范围

2、探究正在改造的范围是怎样确定的

3、了解青岛市旧城改造的现状

第二章 调查旧城改造中出现的问题

1、拆迁居民安置问题

2、拆迁费怎样分发

3、钉子户处理方式

4、文物保护区的保护工作

5、旧城改造的模式，建筑密度

第三章 旧城改造问题的解决对策及改进方法。

1、旧城改造成功地区的改造流程、经验

2、旧城改造的创新举措

3、旧城改造中兼顾现代与传统、效率与效果的举措

第四章 旧城改造中政府的定位

1、旧城改造中利益相关者与利益均衡分析

2、政府角色的误区

3、政府合理的角色定位

第五章 旧城改造的影响

1、旧城改造的规划及改造后的属性

2、现在旧城改造周围的环境

3、旧城改造过程中对周边居民、交通造成的不便

4、旧城改造后对当地经济发展的影响

六、 调查中的行动路线：

1、拟定题目

2、根据选题查阅相关资料对旧城改造问题进行大体的了解

3、对城阳、李村两地进行实地调查了解旧城改造的现状

4、探究旧城改造中的相关问题

5、分析旧城改造中出现问题的原因，找出解决旧城改造中问题的策略

6、得出结论，撰写调查报告

七、 调查进程（各调查阶段的时间、具体内容 完成程度）

第一周：查阅相关资料，彻底了解旧城改造的相关内容，为后阶段的调查准备材料。 10% 第二周：写出具体的实地调查内容，调查路线，调查方式，如何寻找相关人员进行访问等等。 20% 第三、四周：到建筑工地，土地管理局等地进行实地考察访问，并及时记录了解到的相关内容。 50% 第五周：在实地考察的同时，根据了解到的情况分析旧城改造中出现的问题。 70% 第六周：通过查阅相关资料及对有关人员的访问找出出现上述问题的原因，并提出解决对策。 90% 第七周：根据掌握到的信息，撰写调查报告，并找指导老师进行修改整理。

八、 调查结果分析

九、 撰写调查报告

 

第二篇：村旧城改造调研报告

村旧城改造调研报告

一、旧城改造，大势所趋

（一） 村基本情况和改造现状 村隶属于 办事处，位于 路，下辖 个村民组；全村现有土地总面积 亩，全村共有 户，全村常住人口 多人，流动人口 多人，村农业人口（享受村经济待遇） 多人。 村委会（股份有限公司）主要经济收入来源为 的收益，其他各村民组的主要经济收入来源为土地和房屋出租，收益大部分用于村农业人口分配。村民大部分以房屋出租、外出打工和村组集体经济收益分配为主要收入。

近年来，随着外来流动人口的大量涌入和内部人口的自然增加，我村的人口密度较大，由于房屋出租价格便宜，吸引了大量外来人员，也为犯罪分子提供了藏身之地。同时由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失。我村长期保留着农村集体经济组织的村民自治组织建制，环境卫生、上下水、居民用电、供暖供气、有线电视等关系群众生活服务方面的公共配套设施不完善，群众生活极不方便，房屋布局混乱，垃圾、污水不能及时清理，消防通道严重堵塞，破坏了城市景观，影响了市容市貌，也增加管理难度。我村的社会治安形势也相当严峻，给社会治安造成极大的压力。群众性文化娱乐设施匮乏，居民业余生活不丰富。总之，我村目前的现实生活与群众的理想生活差距较大。 1

旧城区和“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

（二）城中村改造后将会给村民（居民）带来什么好处

1、环境的改变：城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。

2、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。

3、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。

4、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安臵在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。

（三）改造后达到什么样的效果

一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群 2

众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。三是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。四是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。

二、改造模式的选择

随着地价飙升，全国各地的“城中村”的拆迁和改造正在快速推进。目前，主要有政府主导、村集体自行改造，以及开发商与村集体合作三种改造模式。

前两种改造模式面临的困境

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安臵方案、村民安臵过渡方案制定和具体实施。

政府在制定城中村改造方案后，由财政投资解决村民住宅拆迁补偿，政府承担村民安臵责任，并同时完成城中村拆迁安臵后通过招标、拍卖方式出让剩余地块获益。

上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。

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以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，20xx年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到20xx年底才尘埃落定。

结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。

在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安臵、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。

但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。

第三种改造模式的优势

目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳20xx年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。（其实第三种改造模式也有很大缺点，我就不提了。优势你们公司自己看着写）

我们公司的优势

（自己的优势自己最清楚）

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三、改造方案的确定

通过几年来的政府宣传、成功例子的模范效应，以及我村的调查活动，城中村改造工作已家喻户晓，改造是大势所趋已成为大家的共识，大多数群众对改造工作持支持态度。但群众对我村城中村改造有几个共同的期望点，这些是群众比较关心和在乎的，这也是我村改造能否尽快实施的重点和难点，主要表现在如下两个方面：（这个要根据实际情况，我找的都是带有普遍性的问题）一是群众房屋如何补偿问题；二是群众将来生活是怎样规划、保障的？以上两个问题必须有数字支撑、是实实在在的、不能有一点夸大和水分，让群众知道我能得多少，让群众对改造后生活和未来前景能看得见、摸得着，这样才能得到大多数群众的积极参与和支持，才能使改造工作尽早实施和完成。

关于房屋补偿问题，我们看到村委（决策层）一直在做制定村民补偿方案的工作，期间制定了补偿草案，下发群众征求意见和建议，对征求到的意见进行整理、归纳，从群众反映来看，大多数群众对 的提议表示认可。

随着其他村城中村改造的顺利实施，群众通过看报纸、看电视、各村人员的相互比较，群众对改造越来越重视、要求也越来越具体、明细，反映的问题也不同。

村民将来生活保障依靠什么、将来生活水平提高到什么程度，必须有说服力的东西。多数群众要求对未来生活要制定详细规划， 5

包括有多少经济用房、门面房、多少商务楼等，群众未来的物业费咋交、生活费多少、就医养老咋计划，等等这些问题，是群众普遍关心的焦点之一；这些问题要有白纸黑字的可行性报告，让群众真切能感受到它是有科学依据、是能实现的，而不是纸上谈兵。

市场化改造，就有利益问题。我公司觉得有四项基本原则必须注意坚持：一是村民的利益要保证；二是村集体要有可持续发展项目的保留（目前几乎每个村都是要的商业）；三是开发商的利益要体现出来（有的项目微利也行）；四是地区性经济增长或者经济环境要有所发展和改变（即所谓政绩）。这四个方面缺一不可。

市场化改造，就是出售部分楼房，带出村民拆迁费用、回迁房、道路、学校、商业、地下设施等公建设施的成本。这个成本从1.2：1～1.5：1不等，就是销售12～15套，带动回迁房10套。对外销售部分的成本在4000元/㎡以上，加上销售费用和税收，总成本4600元/㎡左右。能否带动，根据改造项目所在地区的房地产市场情况和价格有关，每个村要进行具体分析。（具体方案，你公司自己制定，此段从别处摘抄）

滚动开发，也就是分期开发，是一个好办法。但是，如果村集体对开发商不信任，不同意这种做法，僵持起来一事无成，这恐怕就赶不上“末班车”了。

项目资金使用和利益问题还需要政府出来进一步协调解决。

四、 村城中村改造工作的几点建议

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城中村改造和建设中各村都会有这样那样的问题，尤其 村是个大村，人员关系复杂，利益纷争多，存在的问题和困难也多。尤其是城中村改造建设涉及多方面的利益触及到社会各个层面的利益，情况非常复杂，协调的难度更大。但是，城中村的改造建设是城市建设发展必须解决的问题，躲不开，绕不过。为了更快更好地解决这个问题，在充分调查研究的基础上，针对 村改造我提出以下建议。

（一）以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，应该变被动的规划为主动规划，对改造规划方案、平面布臵、安臵面积、开发面积等向群众公示，让群众认为自己是改造中的一分子，增加群众对改造工作的积极性；实现阳光规划，和谐改造。

（二）加强宣传教育，提高思想认识，调动群众的积极性。城中村改造虽是惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体居民的切身利益，工作难度很大。只有充分发挥群众的主观能动性、积极性，把城中村改造建设变成政府和群众的一致行动，才能把事情真正办好。因此，要通过加强宣传教育，统一群众思想，使广大群众充分认识城中村改造建设的重要意义，树立大局意识，增强全局观念，理解支持政府工作，加快城中村改造建设步伐。

（三）依据政府政策，听从群众意愿。遵循我村的实际，切实制定好拆迁补偿方案，申请政府在批准我村规划时应考虑我村实际给予政策上的更大优惠。

（四）加快廉租房和过渡房建设，为城中村改造建设创造条件。 7

由于城中村大规模的改造拆迁，涉及人口众多，大多数常住人口和流动人口在安臵房建好之前的过渡期内要租房居住，最近，我市房租上涨过快，短时间内房租甚至翻番，造成这部分群体租房困难，生活压力增大，给生存带来困难。建议政府加快廉租房和过渡房建设，解决拆迁过渡期的需要。（此处带有地域性特点，自己决定是否采用）

（五）通过联户代表会议，收集群众意见和建议。组织相关专业人员编制我村分配制度改革方案，明确村民现在、未来生活保障规划，解决群众的后顾之忧。

我们这次城中村改造，是“第二次土地革命”（词儿老了点，但就是这么回事）。遗臭万年还是流芳百世，是每个村集体决策时都需要考虑的事情。尊重科学、尊重市场、尊重现有各种法律法规，是我们改造项目成功的根本。随意规划、随意更改设计、不尊重市场和各种违法行为，都是改造项目的障碍。

既然是合作，就要真诚。老子在易经里有一卦，叫“中孚”。说的是：中孚诚信，点石成金。几个人真诚合作，拧成一股绳，共同努力干事业，石头也能变成金子。我们公司愿意开诚布公，将资金、利润等需要公开的财务问题及时公开，绝不藏藏掖掖，瞒着村里。积极加强合作各方（村民、集体、开发商、政府）的沟通、协调，科学规划，造出为市场接受、村民满意的产品，降低改造风险，兼顾四方利益。

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