西安克而瑞房价分析报告

20##-05-17 16:11:59新浪乐居微博(参与讨论)

4月新开盘的11个项目中，所推产品处于90-125㎡的占比高达63%，但是热销项目暖山西安、合能十里锦绣以及雅居乐铂朗峯等项目仍是均借助100㎡以下面积段产品提升成交量。一手房市场，70㎡以下小户型产品的去化量持续增长，但是随着3月份市场主力产品热销余温的退去，70-90㎡面积段和125-144㎡面积的房源短期内出现小幅回落，。??

??一、一手房价格指数：4月指数创下近13个月以来新高，各区域板块价格战初露端倪

20##年4月，西安一手房交易价格指数为1036.2点，较上月上升7.7点，环比上涨0.75%，涨幅较上月缩小0.67个百分点，同比则上涨4.09%。为近13个月以来的最高水平。20##年6月开始出现回调，9月为回调幅度最大的月份。从20##年1月以来，价格指数开始呈现一路上涨态势。本月从全市监控的6个区域来看，价格涨跌区域各占一半，其中城东区域价格涨幅最大，城北区域价格跌幅最大。??

西安版“国五条”实施细则针对不满五年房产进入二手房交易个税严格按转让所得20%征收的政策，将进一步把二手房客户分流到新房中，这将对新房市场形成一定刺激和拉动作用，预计接下来的5月份，西安的价格只是将继续延续上升趋势。??

近期西安一手房价格指数走势

 

根据我们对西安市场新开项目定价进行对比发现，二者的走势方向基本一致，部分首置首改类产品刚入市就出现了上涨态势，上涨幅度在200-700元/㎡左右之间，随着部分入市项目的大幅热销，市场价格稳中有升。??

??二、二手房价格指数：后国五条时期市场回归理性西安二手房均价微幅上涨

新“国五条”的出台，直接波及到了二手房交易市场，二手房的价格优势将不再，卖方市场出现窘态。近半个月呈现“井喷”状的西安二手房交易市场一下子爆冷。本月市场观望情绪渐浓，市场趋于平稳，二手房市场逐步回归理性。部分不着急出售房产的业主越来越倾向于把房屋出租来赚取高额稳定的租金收益，规避房产因空置所带来的损失。4月西安各区二手房成交量均呈下降，部分区域降幅较大，但同比去年同期仍属正常。??

4月二手房挂牌量为123436套，较3月的110656套增加了12780套，环比增加16.83%；住宅共成交881套，环比上月的1423套成交量，减少542套，环比降幅38%。挂牌均价为7479元/㎡，较20##年3月的7420元/㎡，上涨了59元/㎡，环比涨幅0.80%，均价较3月小幅上涨。??

各区域二手房市场挂牌量、挂牌价格走势

??三、指导价调整：西安市场稳中有升，10大楼盘指导价上调

??1、指导价上调：林隐天下新推中小户型、低总价刚需产品，上调幅度最大

本月我们总共上调了10个新开楼盘指导价，其中中小户型项目居多，在20##年二季度开始，西安市场成交回暖，刚需及首改产品开始小幅度上调售价。在限购政策从严的大环境下，偏高端改善型产品受到一定抑制，刚需产品为市场主要需求，开发企业顺应形势，大多选择刚需产品入市，市场表现为中小面积，总价较低项目热销。??

从具体楼盘来看，本月上调幅度最大的三个楼盘为：林隐天下、香江湾和龙湖水晶郦城，其中高新区高新新区板块的林隐天下推出96-124平米的三房，全部为首置首改类产品，迎合目前市场主流需求，快速去化成果显现。位于城北区红庙坡板块的龙湖水晶郦城推出87平米二房，122平米三房，由于该项目所在板块热度高，地段优势明显，项目产品面积小，总价相对较低，受到刚需型客户青睐。??

??备注：指导价上调的理由

??1、新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利好

??2、板块内库存房源逐渐减少，新开盘项目稀缺性突出

??3、板块内生活配套升级，如交通设施、生活设施、休闲娱乐设施等

??4、市场进入传统销售旺季

??5、板块内项目类型符合当前市场需求

??6、相邻板块指导价连续上调，拉动本板块价值上行

??7、板块内某一项目高价开盘并获得热销，拉动板块价值上行

??8、板块内出现高价成交地块，拉动板块价值上行

??2、指导价下调：受政策面影响，中高端项目多数指导价下调

本月我们总共下调了10个新开楼盘的指导价，其中以中高档和豪宅项目居多，究其原因，本月中央出台新一轮政策调控，二套房贷政策面临进一步收紧，而在限购政策执行环节上前期的部分转圜空间也将明显缩小，因此我们判断改善型和投资型需求入市节奏将再度放缓，中高档和豪宅项目销售压力将明显增大。从具体楼盘来看，本月下调幅度最大的三个楼盘为：鸿基紫韵、萨拉曼卡、曲江紫汀苑，其中处于城南区曲江板块的鸿基紫韵总价偏高，下调幅度最大，达3.4%，而以大户型房源为主的萨拉曼卡和曲江紫汀苑也由于主要面对中高档客需的原因，预计未来将面临严峻的销售压力。??

??备注：指导价下调的十大理由

??1、新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利空

??2、板块内新开楼盘增多，区域库存房源逐渐增多，新开盘项目竞争压力增大

??3、板块内新增影响居住环境质量的设施，如加油站、化工厂、垃圾处理场等

??4、市场进入传统销售淡季

??5、板块内项目类型不符合当前市场需求

??6、相邻板块指导价连续下调，拖累本板块价值下行

??7、板块内某一项目开盘但销售惨淡，拖累板块价值下行

??8、板块内出现低/平价成交地块，拖累板块价值下行

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??3、热销项目：主要集中在城东区，暖山西安潜力居首

??1)       项目一：暖山西安

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n        ?? 推荐理由：

??核心地段：暖山西安紧邻浐河。今年，浐灞生态区将完成浐河河道治理、清淤，堤防修复和示范段工作。三年后，将全面完成治理工作。届时，浐河城市段将形成一条串珠式水系景观，快慢两条滨水交通景观带，现代商务商

业风貌区、文化创意产业与居住功能混合区和生态休闲郊野区三个分区。这也是吸引客户在此购房原因之一。??

??适销户型：项目公寓以两房和小三房的刚需及首改户型为主要构成，相对强调居住功能性，小区全天候专业物业管理，多功能会

所为客户提供足不出户的日常锻炼场所，综合其产品细节的配置符合项目滨水宜居住宅的定位??

??价格优势：根据cric房价系统评估，暖山西安目前价格应在6100元/平方米，目前售价5900元/平方米，具有较大的上涨潜力。与周边项目价格相比，目前价格也极具竞争力。

??CRIC指导价——根据CRIC房价系统评估，绿地曲江名城本次推案产品价格为7500元/㎡，与周边项目成交均价相比有15%左右的溢价。

评估溢价依据：??

从20##年10月正式成立绿地商业集团后，绿地集团的商业王国开始正式起航，着手建立开发、运营一体化的商业地产全产业链。目前，绿地已推出“四海、八方、人和”(城市商务中心、购物中心、社区配套商业设施)三大产品系列。??

目前，该区域周边大型厂矿企业生活老区林立、其间还有延兴门、等驾坡等村子，居住人口较多，且无大型商业， 最近的大型商业也在??3公里以外，所以区域内部商业尚属空白；绿地曲江名城配有17万商业，商业定位为区域商业中心，产品参考绿地集团“八方”系列设计。建成后将有效整合区域配套资源，辐射浐河上游区域以及泛曲江一期区域的客群，

填补区域缺少大型商业项目的空白。

??五、CRIC房价系统项目评级清单(截止5月10日已上线项目)

 

第二篇：西安房价

西安房价分析

班级：金融802 姓名：靳婵 学号：08020363

摘要：经过了20xx年一轮波澜壮阔的上涨，中国一线城市房价变得

更加高不可攀。在这种情况下，以西安为代表的二线中心城市，其相对较低的房价对投资投机者形成了一定吸引力，正在成为房价的“洼地”。然而对于当地普通工薪阶层来说，这个“洼地”已经让他们难以承受了，渐高的房价对他们不高的收入水平形成了考验。记者从西安市房屋管理局了解到，20xx年西安市商品房成交均价每平方米6264元，同比增长近11%，其中商品房住宅成交均价每平方米6583元，同比增长10%。陕西省房地产研究会会长王圣学认为，西安房价的合理价格应该在4500元左右，这是综合城市发展和群众收入水平得出来的一个数字。西安普通工薪阶层月收入平均只有2000多元，很难承受每平方米.6000元以上的房价。

关键词：西安房价 楼市分析 房价走势 楼市调控

一. 西安楼市分析

20xx年西安的房价是稳中见长的，只是房价的变化不是大起大落的，但是我们不应该回避一个现实，西安的平均工资水平在全国范围内是很低的，现在我们来看西安20xx年3月到9月的房价变化。

从上图中我们可以看出20xx年西安的房价涨幅，同时，还可以预测20xx年西安房价走势。

二. 三大推手左右20xx年房价走势 房价可能仍将上行

在经历了大半年的调控后，目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。20xx年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。

业内人士指出，明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。在20xx年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。20xx年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。事实上，从20xx年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。业内人士预计，明年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。

抛开外部因素，决定房价未来走向的根本当然还是供求，而对于明年及未来房地产市场的供求关系，各方也存在不同观点。乐观方认为，明年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压

力，房价将会出现稳中有降;但悲观方则表示，无论是明年还是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。

今年前11个月，商品房施工面积为38.43亿平方米，同比增28.60%。华泰联合证券鱼晋华表示，以32%的施工转可售率计算，在不考虑今年剩余库存的情况下，20xx年预计商品房可售面积12.7亿平方米;在各地限购政策维持明年不放松的假设下，以2007到20xx年平均年销售面积预测，20xx年销售面积约为8.1亿平方米，供求比为1.57，明年全年将供过于求。

此外，保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一二线城市商品住宅用地相对更为稀缺，购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发等等，也成为“看涨”房价的理由。

三. 2010西安楼市调控三大焦点

保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……20xx年，一系列高强度的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性。时值年末，部分热点城市房价又开始抬头、房企天价拿地不断创造新“地王”，又给楼市前景带来变数。明年楼市走势会如何?记者针对本轮调控的几大焦点问题进行了追踪。

一 保障房“按时足量”供应可期，加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时

足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。保障房建设进度究竟如何?记者从住房和城乡建设部获悉，截至10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底前将全部开工，年内将建成60%。

二 土地调控将坚持保民生导向，土地调控是本轮调控的另一个重点。相关数据显示，今年商品住宅计划供应面积为12.4万公顷，比去年出让规模增1倍。在保障房用地大增的基础上，商品住宅用地并未被挤占，充分发挥了保供给的效果。

三 房产税试点方向逐渐清晰，房产税被称为楼市调控的“核武器”，如果说保障房与土地供应放量是改变楼市外部环境，那么房产税则是调整楼市内部运行机制。一些发达国家正是通过征收房产暴利税遏制房价过快上涨。今年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注，但到目前为止仍是“只闻楼梯响，未见人下来”。

西安市政府应从自身的实际情况出发，认真落实各项政策，使西安市的楼市总体价格保持平稳，促使西安市楼市健康有序地发展。 参考文献：华商网

中国楼市通

西部网