上海易初莲花连锁超市有限公司

租 赁 合

二00四年 月

同 日

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租 赁 合 同

本合同签约当事人：

出租方： (以下简称甲方)

法定地址：

联系地址：

法定代表人：

委托代表人：

电话：

传真：

邮编：

承租方： 上海易初莲花连锁超市有限公司 (以下简称乙方) 法定地址：上海市杨高南路1126号～1128号

联系地址：上海市吴中路1218号办公楼2楼

法定代表人：

委托代表人：

电话：021-64658788

传真：021-64653012

邮编：201103

本合同是甲方与乙方根据《中华人民共和国合同法》及有关规定在自愿、平等的基础上，协商一致而签订的。对合同双方均有法律约束力。

1 Legal Dept Updated Date: 2004.04.13

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第一章 一般规定

第一条

甲方将坐落于--------- (以下称为“项目地块”)按乙方的设计要求进行建设。建成后，将拥有房屋产权和土地使用权的(《房屋所有权证》和《国有土地使用权证书》(或《房地产权证》,见附件一)建筑物和场地(以下称为“租赁房地产”)有偿出租给乙方作为商业经营使用，开办易初莲花购物中心(以下称为“购物中心”)。该土地的面积为 平方米，购物中心房屋总建筑面积为 21000 平方米，即“-----”中裙楼的正一层约 平方米 、二层约 平方米、三层约 平方米，地下一层（设备用房）约 平方米，停车场约-----_平方米双方共同使用，其中乙方停车区域相对集中（见租赁范围示意图）。乙方承租后依法自主开展商业经营活动。

租赁范围示意图、停车场及其他场地位置图见附件二。

第二条 租赁房地产用途

租赁房地产的用途为经营购物中心。

第三条 租赁期限

租赁期为20年，即从200n年 月 日始至202n年 月 日止。从甲方给予乙方的免租装修期结束之日起计。若项目地块交接延迟，租期得以相应顺延；若乙方提前营业，租期得以相应提前。租赁期届满后，乙方有优先承租权。

第四条 租金计算标准：

1、乙方支付的租赁房产的年租金按下列公式计算：

年租金=租金单价×承租天数×建筑面积（主体建筑）租金单价按建筑面积为_25.8元/平方米/月，承租天数按照每年12个月计算，建筑面积现暂以_21000_平方米计算， 停车场及其他租赁范围内场地(建筑物前广场、收、卸货区域、进出地下停车场通道等)乙方可免费使用。

参照上述计算公式，年租金起始基数为每年人民币____万元(大写：_______万元整)。

2、凡到易初莲花超市购物超过50元价值的消费者，可凭易初莲花超市出具的购物#4@p免费停车。

3、租金从第一年开始每5年环比增长5%，即：

（1）第1年至第5年每年租金为人民币______________元；

（2）第6年至第10年每年租金为人民币_____________元；

（3）第11年至第15年每年租金为人民币____________元；

（4）第16年至第20年每年租金为人民币____________元；

2 Legal Dept Updated Date: 2004.04.13 租赁范围

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上述建筑面积为暂测面积，具体租金计算以房屋产权部门实测面积为准。

第五条、租赁房产建筑物的有关要求见本合同附件《工作分工表》，甲乙双方必须严格按照工作分工表约定的内容履行合同。

第六条、租赁期内，甲方在租赁房地产为乙方免费提供广告牌位置（位置图见附件二）供乙方使用，并协助乙方办理相关手续，报批所需费用由乙方承担。乙方使用该广告牌进行广告推广的行为必须符合政府部门的要求并符合有关的法律法规并承担管理责任。

第二章 双方权利和义务

第一节 甲方权利和义务

第七条、从合同生效之日起，甲方应立即开始实施购物中心建筑物的建设工作，裙楼主体结构完工后，经国家有关部门验收合格，立即通知乙方办理租赁房地产的正式交接手续，自交接文件签署之日起，为乙方建设和装修的需要，甲方给予乙方 180 天的免收租金装修时间，如超过 180 天装修期，甲方从第 181 天计收租金。若乙方提前装修完毕，提前开业，则租金从乙方开业之日起计收。甲方并保证该物业的商业用地性质。

第八条、甲方特此对乙方作出如下保证：

1、甲方拥有签署本合同的合法主体资格，签署本合同构成对甲方合法有效的义务。 甲方拥有项目地块的全部合法土地使用权，不存在任何权属纠纷，且在本合同签订之日前该土地使用权上未设置抵押或者其他任何可能影响乙方按照本租赁合同正常使用该片土地的他项权利，该片土地性质是商业用地。

2、按照本合同的规定建设购物中心，符合市政建设规划，甲方按照有关法律、法规的规定已经履行了或者将要履行必须的报建手续。

3、甲方拥有购物中心房屋的全部合法权利，该房屋不存在任何权属纠纷，且该房屋产权在租赁登记办理完毕之前未设置抵押或者其他任何可能影响乙方按照本租赁合同正常使用该房屋的他项权利。因建设房屋可能产生的任何债权债务纠纷，由甲方负责在发生债权债务纠纷的法律文书中明确由甲方解决。

4、租赁期内，甲方不得将租赁房地产及其相邻部分出租、出售给与乙方从事相同或相类似经营规模的第三方或此第三方的关联企业。

5、甲方将负责租赁期内租赁房地产结构的修缮，甲方将在接到乙方的报修通知后2日内开始租赁房产的修缮，并在国家规定的工期内完成。除非因为可归责于乙方的原因，甲方将自行承担修缮租赁房产的费用。甲方并负责该租赁房地产大修的工程和费用。

6、甲方协助解决乙方经营活动中出现的地方性事务及当地交通、治安、卫生、消防、税务、工商等事务。

7、租赁房地产及甲方投资的设施设备的保险由甲方办理并承担费用，如甲方已办理，甲

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方应当将上述保险单及付费凭证向乙方出示，并将复印件全部提交乙方备案。

第九条、在租赁期内，甲方将《工作分工表》中约定由甲方提供的设备和设施完整地移交给乙方管理和无偿使用，在质量保修期内，甲方承担保护、维修等相关费用；前述设备和设施超出质量保修期的，由乙方负责维护、修理，费用由乙方承担。移交给乙方无偿使用的设备和设施的清单详见附件三。

第十条、甲方保证拥有对其提供的设备和设施的全部合法所有权，任何其他第三方无权对乙方按照本合同的约定使用该等设备和设施和场地提出权利主张。

乙方保证在租赁期按照合理的方式使用并妥善保养该等设备和设施，租赁结束后，乙方不必为该等设备和设施因正常使用而导致的合理损耗而支付任何补偿费用。

第十一条、甲方应向乙方如期提供下列租赁房产的相关文件：

1、《国有土地使用权证》 （签约前提供复印件）；

2、建筑物之土建、结构图、监理记录和竣工验收记录等相应的设计施工文件，以满足乙方的改建、装修和经营筹备需要；（交房时提供）

3、《建设用地批准书》和其他政府有关批文的原件供乙方审查，并提供复印件交乙方备案；（取得时提供）

4、新的有效房地产权证明，《房屋所有权证》 （办理完毕提供）

5、根据当地规定，办理《房屋租赁登记证》。换句话说，甲方应在取得房屋所有权证或其他证明其产权的有效证件之日起3个月内，向租赁物所在地的房地产管理部门办理《房屋租赁登记证》，需乙方提供文件的，乙方予以配合。因办理《房屋租赁登记证》而产生的费用由双方按照国家有关规定各自承担；如无国家规定的，双方各承担一半。

若因甲方原因，致使其未在约定的期限内完成《房屋租赁登记证》办理，而影响乙方正常营业，在障碍未消除期间，乙方有权暂停支付租金直至《房屋租赁登记证》合法取得。同时乙方有权要求甲方承担因此而造成的经济损失。

第二节 乙方权利和义务

第十二条、乙方对其承租标的拥有排它性的占有、使用权利；除乙方同意外，出租人不得且应制止他人对承租标的进行改动（该改动包括但不限于增加或减少租赁标的附着物、附属物，在出租场地内新增建筑，对出租建筑加高、增层）；

甲方或第三人需对租赁标的相邻部分进行改造的，甲方须提前 40 天通知乙方，其改造行为应不影响乙方的正常营业。

第十三条、乙方应于本合同生效之后的_15_日内向甲方预付租金150_万元人民币，取得施工许可证后15_日内再预付租金150_万元人民币。起租后预付租金用于抵扣从第一个月起的应付房租，直至抵平为止。

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第十四条、乙方每个月支付一次租金，一次性付清当月租金。月租金为当年租金的十二分之一。支付日期为每月的 1 日（节假日顺延）。甲方应提前 10 天提供相应金额的正式租赁#5@p。

第十五条、甲方同意将乙方消费的水费、电费、气费和电话费等使用户名变更为乙方，以便乙方直接向当地有关单位结算。办理有关手续若发生费用由甲方承担(产权仍归甲方所有)。

第十六条、乙方根据经营需要布置平面设计，制定装修方案。有关装修工程审批及验收手续，均由乙方办理(包括但不限于规划许可证，施工许可证，消防验收合格证等)，如需甲方提供有关资料，甲方应该及时提供。本条款所需费用由乙方承担。

第十七条、乙方因经营上的需要，可以对甲方提供的配套设施、设备进行必要的调整，也可以对上述设施和设备进行增量和扩容，所需费用由乙方承担，其调整方案必须符合政府的有关规定，有关报批手续均由乙方办理。

第十八条、乙方在租赁期内因经营需要，可对承租房屋进行部分转租，承租房屋的一层可部分转租，二层、三层转租总面积各不得大于800m2，乙方的前述转租行为不再另行征得甲方的同意，甲方不得以转租未经过其同意为由，主张转租合同或者本合同无效或者撤销。

1、转租人和受转租人对原出租人（甲方）负连带责任。

2、转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或终止。

第十九条、乙方在接收租赁房地产后，有义务对红线内的房屋、停车场和疏散通道及绿化地带进行管理。乙方可视商场经营之需要，添置商场服务的辅助设施（根据乙方要求，需经政府有关部门批准确定），由乙方进行管理及承担有关费用，并不得因此影响房产、道路及相关设施的结构、安全性能和使用性能。

乙方在使用管理门前的同时，遵守地方“门前三包”的有关规定。

第二十条、乙方应对其投入的建筑、设备和设施投保并承担保险费用，并将保单及付费凭证复印件交甲方备案。

第二十一条、 乙方在租赁期内，因乙方的过失行为造成租赁房屋建筑、结构及甲方提供的配套设施设备的损坏，由乙方承担责任并赔偿损失。

第三章 违约责任

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第一节 甲方违约责任

第二十二条、甲方应在 年 月 日之前将租赁房地产交付给乙方。每逾期一天，按年租金的万分之四向乙方支付违约金，逾期超过 90 天，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方返回所有乙方已付款项并赔偿直接经济损失，此外，甲方还应支付相当于第一年租金的违约金。

第二十三条、双方应在交接当日签署交接文件，确认甲方交付的租赁房地产符合所有的建筑、配套要求等约定的交接条件（交接条件见附件《乙方进场条件》），甲方并应对照本合同规定的资料清单转交所有的必须移交的文件、证照资料。双方实际交接日以交接文件的签署日期为准。交接文件的签署日晚于本合同交接日的，本合同的免租期、租期得以相应顺延。

第二十四条、甲方应确保在 年 月 日之前完成本合同第八条规定的租赁房地产的验收工作并全部达到合格。每逾期一天，按年租金的万分之四向乙方支付违约金；逾期超过90 天，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方返回所有乙方已付款项并赔偿直接经济损失，此外，甲方还应支付相当于第一年租金的违约金。

第二十五条、甲方交付的建筑物面积误差不得大于合同约定面积的负5%，如误差率超过负5%的，乙方有权选择终止本协议，甲方应向乙方支付相当于第一年租金的违约金并赔偿乙方全部经济损失；乙方不选择终止合同的，租金据实际面积计算。

第二十六条、场地及建筑物交付后，因甲方原因出现阻碍事由，致使乙方不能按照本租赁合同的约定目的正常使用承租房地产的，乙方应当及时书面通知甲方。在阻碍事由存续期间，甲方每天应向乙方支付年租金的万分之四作为违约金，并免收乙方租金。原双方约定的免租期、租期得以扣除阻碍事由存续时间后相应顺延。

遇上述情况，自乙方书面通知甲方之日起满45日，甲方仍未解决的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付的款项，并支付等同于合同当年租金的违约金，以及赔偿乙方因此造成的实际经济损失。

第二十七条、甲方违反本合同第十二条第一款规定的，应于乙方提出异议日起5日内，恢复出租标的原状，并赔偿乙方相关损失；如乙方损失难以确定的，甲方的赔偿额应不少于人民币 万元；甲方未在5日内恢复出租标的原状的，每逾期一日，须向乙方另行支付违约金人民币 万元/日；

甲方违反第十二条第二款规定，对相邻部分的改造影响乙方正常营业的，甲方有义务在5日内停止或制止他人继续实施改造行为，恢复相邻部分原状，并赔偿乙方损失；如损失难以确定的，甲方的赔偿额应不少于人民币 万元；甲方未在5日内恢复相邻部分原状，每逾期一日，须向乙方另行支付违约金人民币 万元/日。

第二十八条、本合同成立后生效前，甲方若将出租标的的部分或全部出租于第三方，或

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单方面提前终止合同的，则视为甲方根本违约，乙方有权选择终止合同或要求甲方继续履行。如乙方选择要求甲方继续履行合同的，甲方除应继续履行合同外，还应赔偿乙方由此产生的损失；如乙方选择终止合同的，甲方应返还乙方所有预付款项及当年已付租金（若有），支付乙方相当于合同第一年租金两倍的违约金并赔偿乙方经济损失。

本合同生效后，除本合同约定情况外，甲方不得单方解除合同。

本条规定自甲、乙双方就本合同签字盖章之日生效。

第二十九条、甲方应对其已按本合同约定的标准提供水、电、天燃气、电话及约定用量

向乙方出具相应依据，如因甲方原因未能按约提供上述依据或未能达到合同的要求，造成乙方不能按时正常营业，应当赔偿乙方由此造成的经济损失。

如因乙方过错造成甲方未及时完成上款义务的，乙方无权主张上款权利。

第三十条、由于租赁房地产建筑质量问题，在使用过程中造成设施损坏或人员伤亡（非

乙方过错），甲方应承担全部责任并赔偿乙方由此造成的经济损失。

第三十一条、在甲方未能取得房地产权属证明以前或房产权属发生有关法律纠纷和政府

有关部门的处罚由甲方负责, 造成乙方经济损失的由甲方全部承担。

如甲方未能取得房地产权属证明而造成乙方损失或造成乙方向第三人承担赔偿责任的，甲方应赔偿乙方由此受到的全部损失。

第二节 乙方违约责任

第三十二条、乙方违反本合同第十三条关于“预付租金”的约定，未在合同约定的期限

内向甲方支付预付租金，每逾期一天，应向甲方支付年租金的万分之四的滞纳金；如乙方逾期 45 天，则甲方有权选择提前终止合同或要求乙方继续履行合同，甲方选择终止合同的，乙方应向甲方支付合同当年租金总额的违约金；甲方选择履行合同的，乙方除应向甲方交纳预付租金外，并赔偿因此给甲方造成的经济损失。

第三十三条、乙方违反本合同第十四条的约定，未在合同约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，应向甲方支付逾期款的万分之六的滞纳金；如乙方逾期 90 天，则甲方有权单方解除合同，甲方除向乙方追收拖欠的租金外，乙方应向甲方支付相当于合同当年租金总额的违约金并向甲方赔偿由此造成的直接经济损失。

第三十四条、除本合同约定的情形外，若乙方提前解除租赁合同，乙方应向甲方支付相

当于合同当年租金总额的违约金并向甲方赔偿由此造成的直接经济损失。

第三十五条、乙方在使用租赁房地产时，如需对租赁房产或其相邻部分进行改造的，不

得阻碍甲方的正常使用；如阻碍甲方正常经营的，乙方应在接到甲方书面通知后 5日内，

消除阻碍，并赔偿甲方相关损失；如甲方损失难以确定的，乙方的赔偿额应不少于人民币

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万元；乙方未在5日内恢复出租标的原状的，每逾期一日，须向甲方另行支付违约金人民币 万元/日。

第三十六条、工程施工过程中，如因乙方过错导致甲方施工延期的，双方在本合同约定

的免租期期限不变，由此导致的实际免租期减少的损失由乙方承担。

第三十七条、有关证件的办理和交接

乙方按合同内容要求按时接收甲方提供的有关证件、文件。如由于乙方不能按时提供相

关资料，不积极协助配合的原因造成逾期办结的，给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。

第三十八条、乙方不当使用租赁房屋及相关配套设施致使其受到损坏，乙方应当负责修

复并赔偿甲方损失。

第三十九条、乙方的经营活动必须符合法律、法规的要求，经营过程中产生的“三废”

等须符合环保部门的要求。如果乙方的经营活动存在违法、违规行为，或经营过程中产生的“三废”等不符合环保部门的要求，乙方应及时改正。

第四十条、乙方在租赁期间，不得以任何名义和方式将租赁房地产和甲方设施、设备转

让、抵押、本合同约定情形以外的整体转租给任何第三方，或向任何第三方提供担保、对外投资等。如有违反，乙方应再接到甲方书面通知后45日内及时更正并消除影响，超过45天仍未更正，甲方有权收回租赁房屋终止本合同，乙方应向甲方支付年租金总额二倍的违约金，并赔偿由此给甲方造成的直接经济损失。

第四章 其他规定

第四十一条、本合同在有效期内，有关出租房产的税、费由甲方按政府有关规定交纳，

包括但不限于：

1、房产税；

2、转性费（商业用地）；

3、土地使用费；

4、印花税。

第四十二条、其他因甲方拥有土地使用权和房屋所有权，故其出租该房地产取得的收入

应依政府规定缴纳的各项税、费。

第四十三条、有关证件的办理和交接

1、甲方应当在本合同签订之日向乙方出示租赁房地产《国有土地使用权证》 或《房

屋所有权证》或《房地产权证》原件，并提供复印件给乙方备案。

2、甲方应当在购物中心建筑物建成后 2 个月内就该房产办理完成《房屋所有权证》或

《房地产权证》 ，向乙方出示《房屋所有权证》或《房地产权证》,并提供《房屋所有权证》

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或《房地产权证》 复印件给乙方备案。

3、甲方应当于《房屋租赁证》或《租赁合同登记证》签发当日将原件交乙方保存。

第四十四条、变更或解除合同的条件：

1、由于不可抗力原因，致使本合同无法正常履行的，双方根据实际情况可以协商变更或解除本合同。导致双方财产毁损的，双方互不承担责任。因不可抗力导致乙方不能正常使用租赁房地产期间的租金应予免除。

2、合同任何一方要求变更本合同的，须提前2 个月书面通知对方，经双方协商一致，并订立书面协议。

3、由于市政建设需要征用土地，按照政策规定，政府部门给予的搬迁补偿费(员工解散费、设备搬移费、误工费、装潢费、设备损耗费、回搬费等费用)归乙方所有。土地和建筑物及甲方投资的配套设施补偿费归甲方所有；由乙方投资的建筑物和部分配套设施的补偿费归乙方所有。乙方应获得作为承租人的所有补偿和权益。

第四十五条、期满后，财产归属权

除本合同约定的情形外，本合同或其任何延期期限届满，甲方投资的建筑物和土地及设备、设施等归甲方所有，乙方投资的归乙方所有。

第四十六条、合同的续签

租赁期间届满后，如乙方续租，则应在合同期满前 3 个月，向甲方提出续租的书面要求，双方重新签订合同，同等条件下，乙方有优先续租权。

第四十七条、合同履行期间，甲方不得将其项目地块和租赁房地产用于向与乙方有竞争关系（经营超市或大卖场业务）的第三方及其关联企业提供担保、对外投资，及设立其他权利限制。如有违反，守约方有权单方面提前终止合同，并由违约方承担由此造成的一切经济损失。

第四十八条、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向租赁合同标的物所在地的人民法院起诉。

第四十九条、甲、乙双方将来可以其具备相应资质的母公司、子公司和其他相关分支机构或同一集团的其他下属公司、相关公司(以上总称为“关联公司”)，取代本合同中各自的法律地位，届时，相对方必须配合变更方签署所有相关之合同、协议及任何法律文件。双方合同主体变更的前提是不得因此改变出租方、承租方之间的权利和义务内容。但甲方权利义务的受让方必须为出租房产的新产权人。

第五十条、双方提供给对方的法律事务文书，应符合真实性和合法性。

第五十一条、本合同未能规定的情形,若过错方给守约方造成的损失，应当承担赔偿责任。

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第五章 附 则

第五十二条、本合同经双方法定代表人或委托代理人签字、单位盖章之日起成立，自本购物中心项目获得立项批复之日起生效（除第二十八条外）。

第五十三、本合同之附件是本合同不可分割的一部分，与合同正本具有同等法律效力。

第五十四条、本合同一式_10_份,甲乙双方各执_4_份。其余_2_份用于有关政府机构的登记备案。

第五十六条、本合同订之立日期 年 月 日。

第五十七条、本合同订立之地点： 。

附件目录

以下文件签约时提供：

1、《国有土地使用权证》；

2、甲、乙双方的营业执照复印件；

3、租赁范围示意图；

4、共用停车场及其他场地位置图；

5、广告位招牌位置图；

6、《乙方进场条件》；

7、甲乙双方工程范围划分。

以下文件取得时提供：

1、《房屋所有权证》；

2、建筑物整体验收报告；

3、设备、设施交接清单（起租日提供）；

4、其他相关文件、资料、证照移交。

本合同由以下双方签署：

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甲方：

法人代表人或授权代表人(签字)： _____________ 日期： 年 月 日

乙方：

法人代表人或授权代表人(签字)： _____________ 日期： 年 月 日

见证方：

代表：

日期：

见证方：

代表：

日期：

年 月 日 年 月 11 Legal Dept Updated Date: 2004.04.13 日